Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить право собственности на квартиру? Пошаговые инструкции и документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если Росреестр по каким-то причинам не может выдать копию договора купли-продажи, например, сделка произошла до 1998 года, можно обратиться в районное бюро технической инвентаризации (БТИ). Они сделают справку, подтверждающую право собственности, которую можно будет в дальнейшем использовать для обращения в Росреестр и для внесения сведений в ЕГРН.
Какие документы на жилье необходимы собственнику
На каждую квартиру (дом) бывают три вида документации:
- правоустанавливающая. Этими документами определяются основания, дающие собственнику право на конкретную жилплощадь. К ним относится ДКП, ДДУ и договор дарения, свидетельство наследования, судебное решение, акт приватизации и т.п.;
- правоподтверждающая. При помощи этих документов возможно удостоверить право собственности на недвижимость. До 31.01.1998 г. это было свидетельство права собственности, следом (до 15.07.2016 г.) была выписка из ЕГРП, а сейчас ЕГРН-выписка;
- техническая. В таких документах содержатся сведения о технических параметрах комнаты, квартиры или дома. Это паспорта технический и кадастровый (упразднен с 2017-го), техплан жилища, а также ЕГРН-выписка.
В России новейшего времени регистрация права собственности на недвижимость в качестве отдельного документа существует с 1998 года. До этого БТИ (бюро технической инвентаризации) – государственный орган учета недвижимости — просто ставил штамп и делал запись о регистрации прямо на правоустанавливающем документе.
С 1998 по 2015 год владельцам квартир, домов и прочих недвижимых объектов выдавалось свидетельство о регистрации, оформленное на ценном документальном бланке. Документ изготавливался и выдавался после того, как сведения в недвижимости и ее владельце вносились в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРП).
Многофункциональные центры предоставления государственных услуг (теперь они официально называются ГБОУ «Мои документы») тоже призваны облегчать гражданам совершение всевозможных «бюрократических» процедур. Они, как правило, отличаются удобством расположения и берут на себя посредничество между гражданами и государственными органами. Правда, за счет участия посредника, сроки получения услуг увеличиваются на различные сроки. В случае получения выписок из ЕГРН это два дня.
До 2022 года регистраторы МФЦ могли отказать в приеме документов на основании того, что представлен не весь необходимый пакет. Поскольку в наше время переход на электронный межведомственный документооборот практически завершен, МФЦ в любом случае примет запрос, если обратившийся гражданин предъявит паспорт.
Однако сам Росреестр может счесть, что сведений, полученных от гражданина, недостаточно для выдачи выписки. Запрос вернут в МФЦ, и недостающие документы придется «доносить». Процесс, соответственно, затянется еще больше. Поэтому, получая выписку через МФЦ, важно быть внимательным.
ВНИМАНИЕ! Получить выписку через МФЦ возможно только, если учреждение находится в том же кадастровом округе, что и объект недвижимости. Если же квартира или дом расположены в другом регионе, выписки выдает только непосредственно Росреестр.
Стоимость и сроки рассмотрения
Пока в ходу были свидетельства о регистрации на гербовой бумаге, оформление каждого экземпляра обходилось собственнику в 1000 рублей. Причем, в случае долевой собственности (например, всех членов семьи на квартиру) каждый из собственников должен был оформлять собственный экземпляр. То есть, семья из четырех человек платила за регистрацию права на свою квартиру 4000 рублей. Это было весьма внушительной суммой для большинства российских семей.
Замена «гербовых» документов электронными выписками значительно удешевила процесс.
Во-первых, сейчас не требуется, чтобы каждый собственник одного объекта недвижимости имел/представлял собственный экземпляр. Достаточно одного на всех.
Во-вторых, сам порядок сумм изменился в меньшую сторону. В настоящее время, в зависимости от вида выписки и статуса собственника цены следующие:
- Электронный вариант для физического лица – 300 рублей
- Электронный вариант для юридического лица – 600 рублей
- «Бумажный» вариант для физического лица – 750 рублей
- «Бумажный» вариант для юридического лица – 2.200 рублей
Особенность наследования акций
Если умерший наследодатель являлся участником акционерного общества, его доля, выраженная в количестве акций, наследуется на общих основаниях. Законные правопреемники получают свидетельство о праве на наследство акций спустя 6 месяцев после смерти умершего акционера. Наследники, к которым перешли акции, становятся участниками акционерного общества (п. 3 ст. 1176 ГК РФ). При этом согласия других акционеров не требуется. Однако статус участника акционерного общества согласно ст. 149.2 ГК РФ приобретается собственником акций с момента внесения записи в реестр акционеров. Такая запись вносится Регистратором на основании нотариального свидетельства о праве на наследство.
Получается, что в течение полугода наследника на законном основании никто не будет уведомлять о проведении собраний акционеров и учитывать его голос при голосовании. Это может ущемить их права, особенно в случае, когда наследуемый пакет является солидным, а руководство АО заинтересовано в «размывании акций». Такое положение противоречит позиции ВС РФ, изложенной в п. 34 Постановления от 29.05.2012 №9, где говорится: «наследник является носителем имущественных прав и обязанностей с момента принятия наследства, независимо от времени регистрации права на наследственное имущество».
Судебная практика по оспариванию наследниками решений собраний АО, проведенных в период до регистрации их в Реестре акционеров, противоречивая. В одних случаях суды отказывают в праве на оспаривание, учитывая, что решение собрания АО не нанесло убытка наследнику, а его голос повлияло бы на исход голосования. В других ситуациях, особенно если в наследство достался большой пакет акций, суды признают решение АО недействительным.
Законодательством предоставлена возможность найти баланс между интересами правопреемников умершего акционера и самим обществом, нормальной деятельности которого препятствует наличие «лежачих» акций. По заявлению наследников нотариус вправе учредить договор доверительного управления наследством, в том числе ценными бумагами. В таком случае назначенный управляющий будет представлять интересы наследников в целях сохранения унаследованного имущества во всех организациях, включая АО. После получения свидетельства о праве на наследство акций, они вправе расторгнуть или продлить договор с управляющим на своих условиях.
Считают ли Свидетельство о праве на наследство документом о госрегистрации права собственности
Большинство наследников не видят разницы между Свидетельством о праве на наследство и подобным документом о госрегистрации права собственности. Однако, по каждой из этих официальных бумаг наступают различные правовые последствия.
Свидетельством о праве на наследство считают документ, который выдают в нотариальной местной конторе. Это делают при открытии конкретного наследственного дела и после получения полной информации об одном или нескольких наследниках.
Свидетельством о госрегистрации прав на собственность считают документ, который выдают в Росреестре. Такую бумагу получают новые собственники унаследованной земли, дома или квартиры. В подобном документе указывают кадастр, госномер или иную подобную информацию об имуществе.
Когда после визуального изучения документа ничего подозрительного не выявлено, вся информация совпадает, ещё рано облегчённо вздыхать. Заинтересованные лица могут проверить достоверность правоустанавливающих бумаг самостоятельно, без привлечения владельца. Чтобы сделать это, следует подать соответствующий запрос в Росреестр, с просьбой о выдаче выписки из базы ЕГРН. Это также потребует уплаты государственной пошлины. Одновременно с этим необходимо попросить, чтобы владелец недвижимого имущества запросил точно такую же, но расширенную выписку, поскольку такую может получить только он.
Изменения в законодательстве
Ситуация изменилась после вступления в силу поправок к ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимость», утвержденным в июле 2016 года . Статьей 14 вводится новый порядок удостоверения регистрации прав с получением выписки из ЕГРП/ЕГРН.
Данный документ подтверждает успешное прохождение регистрации и внесение в единый реестр сведений об объекте, собственнике, основаниях для владения собственностью.
Согласно новых положений закона №360-ФЗ, принятого в июле 2016 года, выписка из ЕГРП/ЕГРН в 2017 году стала единственным законным документом, позволяющим зафиксировать вновь возникшее право на собственность.
На видео о необходимых документах
Таким образом, свидетельство о праве собственности упраздняется, а на смену ему приходит документ, подтверждающий прохождение регистрации в реестре ЕГРН. В отличие от свидетельства, выписка содержит больше информации о квартире и собственнике. Для продажи жилья в 2017 году собственнику потребуется подтвердить свои полномочия на совершение юридически значимых действий через выписку из ЕГРП. Для этого продавец обращается в Росреестр или МФЦ и лично заказывает ее получение.
Восстановление документов в Росреестре
Согласно статье 14 закона № 122-ФЗ факт фиксации права в реестре удостоверяется соответствующим свидетельством. По заявлению собственника документ может быть выдан повторно. Здесь надо подчеркнуть, что свидетельство может быть вручено только тому, кто является собственником недвижимости (на кого был изначально оформлен документ о праве собственности или владения) или его представителю, действующему по доверенности, заверенной в нотариальной конторе.
С заявкой можно прийти в любую приемную Росреестра или любой многофункциональный центр.
Что нужно для восстановления свидетельства:
- Заявление о восстановлении документа.
- Паспорт, доверенность или другой документ, удостоверяющий заявителя.
- Документ об оплате госпошлины.
Скачать форму заявления на повторную выдачу свидетельства о праве можно тут.
Согласно статьям 13, 17 закона № 122-ФЗ, у заявителя, в случае необходимости, могут потребовать предоставить бумаги, не указанные в списке.
Также следует учесть, что свидетельства о государственной регистрации прав (в том числе повторные) не выдаются наследникам.
Размер государственной пошлины указан в Налоговом кодексе. В 2015 году размер пошлин был увеличен. За восстановление документов (повторную выдачу свидетельства) теперь надо заплатить:
- Гражданам — 350 рублей.
- Организациям — 1 000 рублей.
Свидетельство будет выдано в течение десяти дней с момента вручения всего комплекта документов работнику Росреестра.
Что делать, если потерял все документы
Потеря или утрата полного пакета документов — неприятная ситуация. Если вы потеряли его, бумагами могут воспользоваться злоумышленники — например, продать квартиру, если составят сложную схему с участием сотрудников государственных органов. Поэтому в первую очередь нужно обратиться в полицию и написать заявление об утере . Тогда сделки с участием ваших документов не будут проведены.
Затем выясните, где восстановить документы на квартиру. Сначала лучше получить выписку из ЕГРН — она подтвердит ваше право собственности и поможет восстановить остальные документы.
Чтобы не посещать множество ведомств и не ждать оформления каждой бумаги по отдельности, посетите МФЦ. Сотрудник МФЦ отправит запросы сразу в несколько государственных органов, и вы сможете восстановить весь пакет документов сразу. Это сэкономит время.
Возобновление договора купли-продажи
Как восстановить утерянный договор купли продажи квартиры?
Восстановление договора купли-продажи и иных правоустанавливающих документов, оформленных после вступления в силу закона о госрегистрации прав (№122-ФЗ), также не должно вызвать особых трудностей для собственника, поскольку при регистрации прав один экземпляр договора остается в регистрирующем органе и хранится в специальном архиве дел правоустанавливающих документов.
Для получения копии такого документа, заверенной госорганом, нужно обратиться в отделение Росреестра, где осуществлялась регистрация прав по утраченному договору, оформить заявку по установленной форме, предъявить удостоверение личности.
Для физлиц стоимость услуги составляет 200 рублей, для юрлиц – 600 рублей.
В судебной практике есть множество случаев, когда нежелание владельцев недвижимого имущества переоформить документы в соответствии с современными стандартами оборачивалось спорными ситуациями с жильём — как для них самих, так и для наследников. Хорошим примером будет дело № 18-КГ20-91-К4, рассматриваемое Верховным Судом.
В качества объекта разбирательства выступал дом с участком. Его престарелая владелица не имела на своё имущество никаких документов, кроме выписки из хозяйственной книги, которая датировалась 1963 годом. Уже в 2013 году её внук после смерти столкнулся с серьёзными проблемами при получении наследства — по совокупности причин первоначальным судом этот документ был признан недостаточным доказательством права собственности.
Наследник получил аналогичное решение ещё в двух судебных инстанциях, пока не обратился в ВС. Верховный суд занял другую позицию, опираясь в основном на № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимость» (был действителен с 1998 по 2017 годы).
Основными аргументами Верховного суда были недостаточное расследование предыдущими инстанциями индивидуальных обстоятельств дела, в которых и кроется обоснование правоты покойной владелицы, а сейчас и её наследника. Не было учтено главное обстоятельство — выписка утверждает, что дом с участком находился у владелицы в личной собственности, а законы, действительные на время приобретения и некоторое время позже, гласят, что госрегистрация — добровольное дело.
На основе данных заключений ВС постановил включить объект спора — дом и участок, в список наследуемого имущества, тем самым удовлетворив запрос внука-наследника.
Если свидетельство утеряно
Утрата документов является довольно неприятным моментом для каждого из нас. Нередко возникают ситуации, когда владелец квартиры теряет документ, свидетельствующий о правах собственности на недвижимость. Как получить новое свидетельство о праве собственности на квартиру? Регистрационная служба в случае утери этого документа может предоставить дубликат. Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра с паспортом и написать заявление установленной формы. При этом предварительно необходимо оплатить госпошлину – 2 тысячи рублей. Дубликат будет предоставлен в течение 14 дней.
Важно помнить, что выдачей дубликатов может заниматься только то подразделение регистрационной службы, где был оформлен ранее оригинал свидетельства. Как получить дубликат свидетельства о праве собственности на квартиру, если подразделение Росреестра было ликвидировано либо прекратило свою деятельность? Для этого собственник обращается в архив либо организацию, которая получила полномочия на государственную регистрацию.
Дубликат также может потребоваться и при оформлении наследства и других сделок с жильем. Собственник может запрашивать дубликат свидетельства по своему усмотрению.
Можно ли завещать недвижимость
Человек столкнется с трудностями при желании завещать или подарить квартиру, которая не оформлена в Росреестре должным образом. Наследники, вступившие в наследство, но не оформившие право собственности, смогут владеть такой недвижимостью. Но для осуществления сделок, связанных с распоряжением, им сперва придется доказать свое право через суд.
С этой целью составляется исковое заявление с подробным описанием имущества, а также способом его передачи. Суд примет решение в пользу заявителя в том случае, если есть фактические доказательства того, что действия истца являются правомерными, то есть в пользу этого существуют соответствующие документы.
Чтобы оформить завещание, завещатель должен представить нотариусу документ о праве собственности, то есть соответствующее свидетельство, выданное в Росреестре.
Сколько дается времени на то, чтобы переоформить право собственности
Несмотря на то, что законом ограничиваются сроки вступления в наследство полугодом после смерти наследодателя, через суд процедура может быть пройдена и по истечении этого времени. В итоге наследник получает свидетельство, являющееся основанием права собственности. Документ – это доказательство законного проживания в наследуемой квартире, а также возможность ее отчуждения разными способами.
Соответствующие документы хранятся в нотариальном бюро в течение 75 лет. Это означает, что если человек фактически вступил в наследство, но не оформил право собственности, он имеет право обратиться туда в любой момент в течение указанного срока, чтобы получить свидетельство. Даже при утере этого документа, его без труда можно восстановить, сделав соответствующий запрос в Росреестре.
Таким образом, если наследник проживает в унаследованной квартире или доме, вносит вовремя коммунальные платежи и платит налоги, то процедуру оформления можно и перенести, тем более, если в ближайшее время не планируется реализовать право распоряжения имуществом. Регистрация занимает порядка двух недель.
Причем документы возможно подавать в Росреестр не напрямую, а через МФЦ либо отправить документы (а вернее, заверенные копии) через почту России.
Является ли свидетельство о праве на наследство правом собственности
Ни в коем случае не стоит путать эти понятия, поскольку они носят различный правовой характер.
Свидетельство о праве на унаследованное имущество – документ, выданный нотариальным кабинетом после открытия наследственного дела и получения полных сведений о наследниках, идентифицирующий личность, которая может беспрепятственно обратиться в регистрационные органы за приобретением статуса собственника недвижимого имущества. Соответственно, говоря о других вещах и объектах, необходимо делать поправки на иные субъекты государственной регистрации.
Свидетельство о праве собственности – документ, выданный регистрационным органом (для недвижимости – Росреестр, для движимых объектов – другие учреждения), идентифицирующий собственника конкретного земельного участка, дома или отдельного жилого помещения.
Непосредственно в самом документе будет отображен кадастр, государственный номер или другая личная отметка.