Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты и квартира: в чем разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Можно ли перевести апартаменты в квартиру
Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.
Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.
Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.
Плюсы и минусы апартаментов
Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.
К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.
Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:
- В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
- Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
- К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
- При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
При изучении ситуации и при взвешивании того, стоит ли купить апартаменты, необходимо принять во внимание преимущества такого решения:
- Этот вид недвижимости будет дешевле. Если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы зарабатывать на сдаче в аренду, то такой вариант довольно выгодный. Апартаменты ничуть не хуже квартир подходят для соответствующих целей. Но при этом они дешевле, так что долго откладывать вам не придётся, точно так же как и влезать в большую ипотеку.
- Такая собственность может располагаться практически где угодно, в том числе и в роскошных районах, там, где покупка жилой недвижимости была бы недоступной. Для жилой застройки существуют строгие стандарты по инсоляции, шумоизоляции, плотности расположения домов, инфраструктуре и прочему. В итоге во многих элитных районах для возведения жилых домов просто не хватает места или условий. Однако для постройки нежилого объекта ничего не мешает. В итоге появляются апартаменты с красивым видом на реку или же на известную достопримечательность, в самом центре или в историческом районе, не очень далеко от места работы. Правда, рядом с ними может не быть парковочных мест, детсадов или поликлиник, а одна из комнат в квартире вполне способна оказаться с окном, которое будет упираться в стену соседнего дома. Но это не для всех важно. Зато другой возможности приобрести недвижимость в самом центре города может и не оказаться.
- Отличный вариант для инвестирования. Поскольку апартаменты стоят дешевле, вам не придётся долго откладывать на их покупку. Зато сдавать такую недвижимость можно по ценам, сопоставимым нередко со стоимостью найма обычной квартиры. И если принимать во внимание изначально меньшую стартовую сумму, то понятно, что это вложение себя довольно быстро окупит. То есть для заработка по такой схеме выгоднее брать именно апартаменты.
- Пользуются спросом на рынке аренды. Поскольку владельцы соответствующей недвижимости нередко могут позволить себе опустить цену, то они очень редко остаются без жильцов даже в разгар экономического кризиса. Следовательно, недвижимость не будет простаивать.
- Доступно несколько разных схем получения дохода. Подобную недвижимость можно сдавать посуточно или долгосрочно. Также её никто не мешает переоборудовать в офис. Можно даже зарегистрировать в апартаментах юридическое лицо, то есть сдать в аренду юридический адрес. Главное, не увлечься и ограничиться одной компанией. Всё это позволяет получать доход. А когда вам надоест, имущество всегда можно продать.
- Большой выбор разных вариантов месторасположения. Как уже и говорилось, жилая застройка должна проводиться по конкретным правилам. У апартаментов таких ограничений нет. Поэтому в выборе по местоположению соответствующего комплекса вы будете меньше ограничены.
- Иногда есть возможность перевести апартаменты в жилой фонд. Если здание отвечает всем требованиям, это вполне реально сделать. Правда, узнавать, есть ли у вас такая возможность, лучше всего до покупки. Например, можно заказать проведение соответствующей экспертизы.
Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.
К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.
Готовые и строящиеся апартаменты Краснодара
Хотите купить апартаменты в Краснодаре? У нас есть предложения от ведущих застройщиков города. Мы забронируем для вас планировку, лично покажем объект или поможем купить апартаменты дистанционно. Для этого не нужно приезжать в Краснодар. Посмотрите планировки в готовом комплексе Pushkin Apartments & Loft и в строящемся проекте Depelopmenz Plaza. Ответим на любые вопросы об апартаментах и подберем для вас лучшее решение для инвестиций в аренду или обустройства собственного уютного дома.
В поисках элитной недвижимости в Краснодаре? Компания Новостройки.SHOP поможет подобрать квартиру с самыми лучшими характеристиками под Ваш запрос. Воспользуйтесь сайтом и посмотрите все ЖК на карте или пройдите опрос что бы подобрать недвижимость под ключ с экспертами компании.
Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.
Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.
Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.
Налоговые вычеты за покупку апартаментов
Имущественный вычет на покупку жилья (2 миллиона рублей) и на проценты по ипотеке (3 миллиона рублей) на апартаменты не распространяется. Оформить возврат НДФЛ можно только при покупке квартиры, комнаты, дома или долей в них. Апартаменты не входят в этот список, они отличаются тем, что в документах имеют статус «нежилые». Поэтому даже если они находятся в спальном районе или фактически используются для проживания, налоговая в вычете откажет.
В пересчете на рубли:
- за квартиру стоимостью 3 миллиона рублей можно вернуть 260 тысяч рублей за счет НДФЛ – без учета вычета по ипотечным процентам и перераспределения прав между супругами;
- за апартаменты такой же стоимостью не удастся вернуть из бюджета ни копейки.
Покупатель квартиры в жилом доме по праву долевой собственности становится одним из владельцев общего имущества. А значит, становится совладельцем мест общего пользования (придомовой территории, крыши, подвала) наравне с другими жильцами жилого дома, которые вправе решать, как распоряжаться этим общим имуществом.
Владельцы апартаментов права долевой собственности по отношению к местам общего пользования в здании не имеют. Законом вопрос о передаче прав общей долевой собственности в нежилых зданиях еще не решен. Однако в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда № 64 указано, что владельцы апартаментов имеют долю в праве общей собственности.
Кроме того, апартаменты не находятся под защитой законодательства России, в отличие от квартиры. Так, если у собственника квартиры будут долги по ипотеке, то его квартиру изъять в качестве уплаты будет либо невозможно, либо очень хлопотно и долго.
Оплата коммунальных услуг
Несмотря на то, что по стоимости апартаменты более выгодны, в плане обслуживания они выходят намного дороже. У апартаментов коммунальные платежи выше, нежели в квартирах. И разница может достигать 20% и выше.
В жилом доме даже в случае завышения тарифов управляющей компанией у жильцов дома есть множество инструментов и инстанция для урегулирования этого вопроса. Государство ведет жесткий контроль за коммунальными платежами, поэтому жители жилого дома могут обратиться за помощью в прокуратуру или антимонопольную службу.
В апартаменты же такие коммунальные услуги как вода, электричество и газ поставляются исключительно для коммерческих нужд. И защиты от завышения тарифов на эти услуги владельцам апартаментов по закону не предоставляется.
- Цена. Несмотря на то, что апартаменты позиционируются как жилье повышенной комфортности, их стоимость может быть значительно ниже. К примеру, по данным агентства «Метриум», разница в Москве в стоимости относительно квартиры большой площади может составлять около 2 млн рублей.
- Расположение в непосредственной близости от места работы – в случае если владельцы работают в том же многофункциональном комплексе (или бизнес-центре). Как правило, собственники (или наниматели) в многофункциональном комплексе имеют возможность на льготных условиях пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.
- Категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. В связи с этим, некоторые компании устраивают представительные «front office» с переговорными комнатами.
- В отличие от квартиры, возможна фактически любая планировка – на усмотрение хозяина.
Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:
- структурная обособленность;
- соответствие СНИП и иным нормам;
- наличие доступа к помещениям общего пользования.
В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.
- Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
- Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
- Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:
- цена;
- предмет.
Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке?
Существенные отличия апартаментов от квартиры при покупке приведем в таблице:
| Назначение | Жилое | Нежилое |
| Использование средств материнского капитала при покупке | Можно использовать в полном объеме | Нет |
| Ипотека с государственной поддержкой семей | Семьи с двумя и более детьми имеют возможность получить ипотечный заем по программе «Семейная ипотека» с льготными ставками. | Нет |
| Имущественный вычет | Предоставляется налоговым органом | Нет |
| Возможность оформить постоянную прописку | Да | Только временная сроком не более 5 лет с возможностью продления |
| Налог на имущество | Ставка налога 0,1 процент | Гостиничного типа апартаменты облагаются по ставке 0,5 %, остальные виды коммерческих помещений – 2 % |
Апартаменты VS квартира: Налоговый вычет.
Квартира. Для стимулирования рынка недвижимости и с целью помочь гражданам улучшить жилищные условия, государство предоставляет возможность получить налоговый вычет, при которой покупатель может вернуть 13% от стоимости квартиры, но не более, чем от 2 миллионов рублей. То есть 260 000 рублей Вы можете вернуть на свой счет. Если собственником квартиры станут оба супруга, и не один из них ранее не воспользовался такой льготой, то это означает, что речь идет уже о сумме 520 000 рублей на семью, если квартира стоила более 4 миллионов рублей. При этом с уплаченных по ипотеке процентов государство так же возвращает 13% подоходного налога, но не более 390 000 рублей на собственника.
Апартамент. Если помещения не относятся к жилому фонду, то по закону их владельцы не имеют права ни на какие государственные компенсации по налогам.