Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Для разделения нежилой недвижимости на части предусмотрен законодательный раздел одного объекта на несколько отдельных помещений.
Каждое из них должно получить собственный кадастровый номер, а так же отдельную правоустанавливающую документацию:
- сертификат на собственность;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт.
Законодательство РФ не устанавливает границ по количеству отдельных частей в нежилой недвижимости. Это значит, что в будущем хозяин такого помещения может распоряжаться им так, как считает нужным.
При этом режим эксплуатации помещений в нежилой недвижимости должен быть установлен посредством заключения всеми совладельцами специального договора «о совместном использовании».
Такое соглашение должно содержать в себе обязательные пункты:
- Указание на то, что эксплуатация помещения не должна ограничивать права других участников владеть и пользоваться своей долей.
- Перечень территорий, находящихся в общем пользовании (склады, подсобки, коридоры, лестницы, туалетные комнаты).
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.
Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.
На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.
Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:
- вновь созданные объекты из выделенных долей;
- исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.
И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.
Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:
- площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.
При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.
Если вести разговор о правилах эксплуатации такого имущества, то нужно заметить, что режим использования устанавливается и согласовывается в договоре о совместном использовании. В таком договоре обязательным пунктом указывается, что использование своей доли одним владельцем не может ограничивать права собственников других долей, находящихся в данном помещении.
Также в соглашении в обязательном порядке оговаривается, что находящееся в долевом владении общее имущество, такое как лестницы, коридоры и т.п. должно использоваться всеми собственниками, независимо от величины их долей, а создаваемые одними из владельцев ограничения по отношению к другим считаются незаконными.
Выделение помещений для регистрации договора аренды
Если здание или помещение сдается в аренду целиком, на регистрацию представляется договор, подписанный обеими сторонами. Однако Федеральный закон № 218-ФЗ позволяет передать арендатору и часть помещения, причем для этого не обязательно оформлять выдел с подтверждением признаков изолированности и обособленности.
Вот по каким правилам может происходить временное выделение помещений для оформления аренды:
- временный объект может вовсе не иметь конструкций, ограждающих его площадь, либо иметь условные обозначения (маркеры на полу, лента, торговые прилавки по периметру и т.д.);
- стороны должны указать все характеристики такого объекта в договоре, в том числе его местоположение в пределах общего помещения, площадь и т.д.;
- на основании договора кадастровый инженер проведет обследование и укажет местоположение временного объекта на схеме помещения или поэтажном плане – эти сведения будут внесены в технический план, а затем и в реестре ЕГРН.
На основании техплана выделенная часть помещения будет поставлена на временный кадастровый учет – эта процедура будет проходить одновременно с регистрацией арендного договора.
Выделение части помещения для целей аренды является оптимальной формой передачи больших торговых площадей мелким организациям или предпринимателям. Преимущества такой формы аренды заключается в простоте определения границ – стороны могут их согласовать без возведения каких-либо ограждений.
Кадастровый инженер подготовит техплан в течение нескольких дней, что позволит пройти всю регистрационную процедуру в максимально сжатые сроки.
Процедура выдела доли в нежилом помещении
- На первом этапе следует проверить саму возможность совершения данного действия. Если конкретная часть имущества не имеет отдельного выхода или ее площадь слишком мала относительно установленных минимальных размеров, либо выдел в натуре приведет к несоразмерным убыткам остальным собственникам, в удовлетворении просьбы откажут.
- Если проводилась реконструкция помещения, создавались капитальные стены или осуществлялись иные строительные работы, их результат надо обязательно зарегистрировать.
- Далее необходимо оповестить остальных собственников, что планируете выделить свою часть недвижимости. В этих целях проводится общее собрание, где надо рассказать, как в дальнейшем будет использоваться доля, какие работы надо для этого провести и т.д.
- Когда разрешение совладельцев получено, нужно заключить с ними соглашение, где следует зафиксировать размер выделяемой части, ее характеристики и т.д. В таком договоре все собственники ставят свои подписи.
- Если кто-то из совладельцев не согласен на выдел доли в нежилом помещении, либо возникли иные сложности, придется обращаться в судебные органы. Здесь необходимо доказать наличие оснований не только для подачи иска в суд, но и для предоставления доли в собственность истца.
- После этого надо собрать пакет документов: технический паспорт на объект недвижимости, результаты согласования, указанные выше, договор с собственниками или решение суда, вступившее в законную силу и документы на заявителя.
- Все бумаги, а также грамотно оформленное ходатайство, подаются в регистрирующие органы. В заявлении надо указать характеристики выделяемой доли (площадь, этаж размещения, адрес здания и т.д.), информацию об оставшихся частях и просьбу о регистрации.
- По результатам рассмотрения заявитель получает выписку из реестра прав, а его часть имущества ставится на кадастровый учет.
Правовые нюансы, касающиеся долевой недвижимости
Общее имущество владельцев, которые приобрели недвижимость в жилых многоквартирных домах или осуществили процесс приватизации, объединяется для коллективного использования не по желанию самих владельцев, а в силу закона. Иными словами, для этого не нужно подписывать договор на нежилое помещение и его покупку, проходить процедуру приватизации, соблюдая многочисленные условия. Право на использование общим имуществом возникает после регистрации права на жилое помещение.
Говоря проще, в момент перехода права собственности к лицу, изъявившему свою волю на жилую квартиру, субъект правоотношений становится обладателем конкретно обозначенных прав и на общее имущество. Иными словами, переход права собственности после момента свершения госрегистрации или приватизации нераздельно связан и с наделением новоиспеченного собственника долей в праве на эксплуатацию общей долевой собственности коллективного предназначения, что прописывают условия сделок с недвижимостью.
Кроме того, переход права собственности на квартиру после приватизации или свершения сделки купли-продажи означает, что новоиспеченному собственнику будет доступна та же самая доля на общее имущество, что и предыдущему владельцу, который заключил договор на продажу помещений. Размер долевой части не уменьшается и не увеличивается.
Судебные споры по выделению долей в нежилом помещении имеют множество различных нюансов и, соответственно, достаточно сложны. Особенно сложно проходят процессы, где истец требует выделить имущество ответчика, в таких случаях суд чаще всего отказывает заявителю. Как гласит часть 2 ст. 252 ГК РФ, любой раздел имущества с выделом долей возможен только по требованию собственника выделяемой доли.
Например, сестры Ольга и Светлана Парфеновы являются совладельцами салона красоты. Ольга владеет долей размером в 1/3, а Светлана является собственницей 2/3 объекта недвижимости. Ольга совсем не занимается бизнесом, свалив все хлопоты по салону на плечи сестры, но и продавать свою часть Светлане отказывается.
Светлана решила подать исковое заявление о выделе доли Ольги с тем, чтобы отделить сестру от своего бизнеса. Но суд, рассмотрев материалы дела и заслушав показания сторон, отказал Ольге Парфеновой в разделе, так как владелица доли, равной одной трети салона, отделяться не желает, а без ее согласия это сделать нельзя.
Чаще всего споры по фактическому выделению части помещения происходят между предпринимателями, особенно если их взгляды на ведение дела кардинально отличаются и они вынуждены делить и бизнес, и помещение.
В подавляющем числе дел по разделу нежилой недвижимости судебные иски заканчиваются назначением выплаты денежной компенсации, так как фактический выдел доли чаще всего невозможен, либо имеется другая серьезная причина невозможности фактического раздела.
Суд откажет в удовлетворении исковых требований, если:
- Отсутствует техническая возможность выделения доли.
- Доля не может быть выделена ввиду того, что ее обособление невозможно из-за небольшого размера.
- Совладелец не желает использовать свою долю совместно с другими бизнесменами.
Любая юридическая проблема сугубо индивидуальна, не найдется двух полностью одинаковых ситуаций, в каждой из них при внешней похожести будут свои нюансы. Поэтому какие-то базовые варианты или общеизвестные примеры вряд ли подойдут к вашему конкретному случаю, а непрофессиональное их применение может значительно усложнить ситуацию.
Именно поэтому, хотя бы на первом этапе процедуры по выделу доли нежилого помещения в натуре, желательно обратиться к опытному юристу, занимающемуся юридическими вопросами, связанными с недвижимостью.
Вы можете обратиться к дежурному юристу нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо написав сообщение он-лайн.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Что делать, если в разделе нежилого помещения отказали?
Получив отказ в регистрации, заказчик также получит документ, в котором будут описаны причины подобного решения.
После того, как инженер подправит документ, он обязан подать его повторно самостоятельно при помощи портала Росреестра и цифровой подписи. Сроки рассмотрения остаются такими же и составляют 18 дней. После окончания срока, заказчик должен лично обратится в многофункциональный центр и получить кадастровые документы в случае принятия положительного решения.
После того, как кадастровые документы получены, наступает вторая стадия процесса. Необходимо получить на каждую часть помещения свидетельство права собственности. Раздел помещений – это особая процедура, благодаря которой из одного объекта недвижимости образуются несколько новых.
Данную процедуру возможно провести в отношении абсолютно любого объекта, начиная с отдельного помещения и заканчивая огромным зданием. Причины для раздела могут быть разными, чаще всего потребность возникает перед совершением различных сделок с нежилой недвижимостью.
- Как разделить помещение или здание на две отдельных части?
- Пошаговая инструкция
- Для чего нужна такая процедура?
- Как вести себя в случае отказа?
Что такое выделение собственной доли знают многие. Это приобретение личного права собственности на свою часть имущества. Основными причинами, которые связаны с таким выделением, являются возникшие разногласия между владельцами.
Для лица, желающего провести данную процедуру, будет оформлено индивидуальное владение собственностью и прекращено наличие общего имущества. Ситуации, которые требуют определение доли:
- При необходимости продажи или иного распоряжения своей частью собственности.
- Желание иметь именно свое индивидуальное имущество.
- Помогает избежать ряд ограничений, которые могут возникнуть при совместном владении.
- При желании сдавать в аренду свою часть жилья.
Что дает выделение доли в натуре
Любой объект жилой недвижимости может принадлежать как одному, так и нескольким собственникам одновременно. Такая разновидность владения домом считается общедолевой собственностью. В этом случае все совладельцы имеют равные права на использование домовладения, но распоряжаться им ни один из собственников самостоятельно, без участия всех других совладельцев, не вправе.
Отсюда и желание многих совладельцев жилых домов выделить свою часть домовладения в натуре. Причин несколько, в том числе выделивший свою часть собственности совладелец имеет право:
- Распорядиться ею по своему усмотрению. Он может: продать свою долю;
- передать по наследству;
- подарить;
- оставить в залог;
- произвести перепланировку, либо улучшить.
Необходимые документы
Чтобы запустить процесс выдела доли жилого дома в натуре, потребуется предоставить эксперту документы:
- Технический паспорт дома;
- Свидетельство о праве собственности;
- Правоустанавливающие документы;
- Кадастровый паспорт на дом, земельный участок;
- Свидетельство о праве собственности земли;
- Домовая книга с указанием всех прописанных особ;
- Документы, отражающие реальное пользование домом, земельным участком.
При решении вопроса через суд, эксперту потребуются:
- Копии иска, замечаний, возражений;
- Копии протоколов судебного заседания, с перечнем вопросов, которые нужно решить эксперту.
Каждое дело индивидуально, поэтому в процессе разбирательства могут потребоваться дополнительные документы. Для запуска этого процесса предоставляются только основные.
В каких случаях можно составлять соглашение
Необходимо подчеркнуть, что главное требование, предъявляемое действующим законодательством Российской Федерации к соглашению о выделении доли в натуре, – полная добровольность. Кроме того, в случае если речь идет о выделении доли в натуре из объекта жилой недвижимости, должно образоваться несколько отделенных друг от друга пригодных для проживания помещений.
Если доля в натуре выделяется из земельного участка, то к каждому образуемому в результате раздела участку земли должен быть отдельный проезд.
Выделить долю в натуре из земельного участка достаточно просто. Но если речь идет о выделении доли из объекта жилой недвижимости, ситуация сильно усложняется. Довольно часто для выделения доли из объекта жилой недвижимости требуется провести перепланировку. Перепланировка, в свою очередь, требует получения различных согласований.
Важно! Закон предусматривает возможность выделения доли только одному из совладельцев объекта недвижимости. В такой ситуации остальные граждане продолжат осуществлять владение этим объектом на праве общедолевой собственности.
В случае если осуществить выделение доли в натуре не возможно, то гражданин, инициировавший процесс выделения, может выкупить доли у остальных совладельцев. При этом стоимость долей этих граждан определяется независимыми оценочными компаниями либо на основании договоренности с гражданином, желающим выкупить эти доли.
В случае если хотя бы один из совладельцев возражает против выделения доли в натуре из объекта жилой недвижимости, заключить соглашение не удастся. В подобной ситуации потребуется обратиться в суд с иском о принудительном выделении доли в натуре.
Оформление доли через суд
Если же согласия между собственниками достичь не удается, инициатор выделения доли имеет право обратиться в судебные органы. Чтобы дело было решено в пользу заявителя, следует придерживаться определенного порядка.
Первое, что нужно сделать – получить экспертное заключение с определением, возможно ли вообще выделение доли в натуре в имеющемся жилье. При этом нужно проследить, чтобы в заключении специалиста было оговорено:
- наличие технической возможности разделения квартиры;
- соотношение всех долей в разделяемом помещении в процентном и денежном эквиваленте;
- варианты физического выделения доли с возможными перепланировками;
- рыночная цена делимой недвижимости с учетом износа жилья;
- физические и материальный эквивалент доли, на которую претендует заявитель.