Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет при продаже квартиры в 2023 году для физических лиц собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Правила получения имущественных вычетов регламентированы нормами НК РФ – вычетом может воспользоваться любой продавец недвижимости, не освобожденный от налогообложения. Условия освобождения от уплаты налога, и, соответственно, от необходимости обращаться за предоставлением вычета, существенно изменились с начала 2016 года:
- для объектов, приобретенных до 1 января 2016 г., владение недвижимостью в течение трех и более лет является основанием для полного освобождения от уплаты НДФЛ (в это случае не требуется даже представлять декларационный бланк 3-НДФЛ);
- три года владения недвижимостью, приобретенной с указанной выше даты, дают право не платить НДФЛ при продаже в следующих случаях – если жилье было получено по наследству, дарению, договору ренты, либо по приватизационной сделке;
- пять лет владения объектом, приобретенным после января 2016 года, при любых обстоятельствах позволяют избежать уплаты налога.
Таким образом, если недвижимость находилась в собственности менее трех или пяти лет, в зависимости от перечисленных условий, закон обязывает рассчитать и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Именно в таких ситуациях обращение за имущественным вычетом позволяет существенно снизить размер налога или полностью освободиться от его уплаты.
При стандартных условиях доход, полученный от продажи недвижимых объектов, облагается по ставке 13%. Под доходом понимается разница между покупкой и продажей квартиры, либо цена проданного объекта, ранее приобретенного по безвозмездным сделкам.
Если цена продажи не превышает стоимость приобретения квартиры, налог не уплачивается. Однако должностные лица ФНС вправе проверить обоснованность цены, указанной в договоре, для выявления возможных случаев занижения стоимости.
Для определения реальности цены, указанной сторонами в договоре, используется показатель кадастровой стоимости недвижимости. Если доход от продажи не превышает 70% от указанного стоимостного показателя, налоговые органы будут использовать не договорную цену, а формулу:
Д = КС х 0.7, где:
- Д – налогооблагаемый доход продавца;
- КС – показатель кадастровой стоимости квартиры, утвержденный на 1 января года, в котором совершалась сделка;
- 0.7 – значение 70% от кадастровой стоимости.
Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры, необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:
- по окончании календарного года, в котором состоялась сделка, нужно заполнить декларационный бланк по форме 3-НДФЛ;
- необходимо подготовить документы, подтверждающие совершение сделки – договор купли-продажи, передаточный акт, выписку из госреестра ЕГРН;
- собираются документы, подтверждающие получение дохода от продажи квартиры – расписка, платежное поручение, выписка с банковского счета и т.д.;
- если для уменьшения налога используется подтверждение затрат на приобретение квартиры, нудно подготовить следующие документы – договор купли-продажи, расписка или платежное поручение о передаче средств, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве;
- все перечисленные документы представляются в инспекцию ФНС в срок до 30 апреля;
- не позднее 25 июля уплачивается сумма налога, рассчитанного с учетом имущественного вычета.
Сумма фактически полученных средств от покупателя должна соответствовать цене квартиры, указанной в договоре.
Ключевое значение для получения вычета имеет правильность заполнения декларации 3-НДФЛ. Если возникают сложности при расчете суммы вычета или налога, целесообразно заранее проконсультироваться у профессионального юриста или обратиться за помощью к сотрудникам ИФНС. В итоговом комплекте документов, направляемом в ИФНС, должны быть следующие бланки и формы:
- декларационный бланк 3-НДФЛ;
- договор купли-продажи, передаточный акт;
- документы, подтверждающие получение денежных средств по сделке – расписки, выписки по счетам, платежные поручения и т.д.;
- общегражданский паспорт налогоплательщика.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Налог с продажи квартиры в 2022 году: новый закон
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения коснулись расчета налога при продаже квартиры.
- В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ. Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
- С 29 ноября 2021 года семьи с двумя и более детьми могут не платить при продаже квартиры. При этом не имеет значения, сколько лет недвижимость была в собственности. Исключение касается только дорогостоящих объектов. Например, дома, чья стоимость выше 300 млн рублей.
Законодатели вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета
Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.
Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:
- была зарегистрирована до 2016 года;
- перешла к собственнику по наследству;
- была подарена текущему владельцу родственником;
- была приватизирована;
- перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:
- применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
- при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).
Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!
Пример. Гражданин в 2019 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2022 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.
Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:
- С учетом вычета:
Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽
Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000 ₽
- С учетом фактических расходов на покупку:
Право на вычет указывается при заполнении декларации о доходах. Для её подачи заполняется форма 3-НДФЛ. Чтобы подать декларацию и получить вычет, необходимо:
- Заполнить декларацию.
- Подготовить документы, подтверждающие факт продажи недвижимости (договор купли-продажи).
- Подготовить документы для подтверждения права вычета. Если налогоплательщик претендует на вычет на основании понесённых затрат, то прикладывают все финансовые документы, эти затраты подтверждающие (чеки, банковские выписки и т.д.).
- Подать декларацию о доходах с приложением документов, подтверждающих право вычета. Обратиться в ФНС нужно не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
- Заплатить налог. Сделать это нужно в срок, не позднее 15 июля года, следующего за продажей.
Вычет 2 млн. руб. при покупке квартиры
Гражданин Д. Гоцман купил себе квартиру за 10 млн. руб. И сделал в ней шикарный ремонт на сумму 1 млн. руб.
Налогооблагаемой базой является его сторонний доход (например, зарплата).
Таким образом, он будет иметь право вернуть себе из бюджета часть суммы, которую регулярно удерживают с его зарплаты в виде 13%-НДФЛ.
Так как потраченная Гоцманом на покупку сумма (10 млн. руб.) больше, чем максимально возможный налоговый вычет при покупке жилья (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме. А сумма, потраченная на ремонт, к сожалению Гоцмана, уже не увеличит размер вычета.
Итого, сумма к возврату = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.
Если бы не покупка квартиры, то эти деньги, как обычно, ушли бы в гос. бюджет в виде налога с зарплаты гражданина Д. Гоцмана. А в данном случае, налоговики считают, что Гоцман как бы не получал доход в 2 млн. руб. (вычет), поэтому удержанный 13%-налог с этой суммы они возвращают.
Вычеты на квартиру, полученную в наследство
Продажа объекта недвижимости, полученного в наследства, возможна только при вступлении наследника в права собственности. Законодательство страны исключает обложение дохода, полученного в порядке наследования. Однако другие операции с объектом от налогового бремени не освобождаются.
При реализации квартиры наследник обязан оплатить НДФЛ. Налогооблагаемая база исчисляется инспекцией самостоятельно, по результатам инвентаризационной оценки имущества на начало календарного года.
Ставка НДФЛ при реализации наследуемой квартиры составляет 13%. Налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по наследству, зависит от срока владения ней. Он определяется датой смерти наследодателя. Варианты оплаты налога ничем не отличаются от рассмотренных выше.
Не зависимо от срока владения квартирой от налогов освобождаются:
- пенсионеры;
- инвалиды;
- инвалиды детства.
Налоговый вычет пенсионерам
Претендовать на имущественный вычет могут только лица, которые платят подоходный налог. До 2012 года пенсионеры и лица, живущие на пособия, выпадали из данного списка. С вступлением ФЗ № 330 пенсионеры обрели право на вычет.
Налоговый вычет при продаже квартиры в 2014 году для пенсионеров возможен на всю сумму дохода, если срок владения жильем превышает три года.
Если срок меньше трех лет, то пенсионер самостоятельно выбирает вариант уплаты НДФЛ и предоставления вычета.
- Имущественный вычет предоставляется пенсионеру на всю сумму дохода от продажи объекта, если она не превышает одного миллиона рублей.
- Уменьшение налоговой базы на сумму расходов, которые понес пенсионер при приобретении данного объекта.
Особенности расчета НДФЛ при продаже недвижимости
При получении дохода от продажи недвижимости (например, квартиры) налогоплательщик должен самостоятельно рассчитать сумму подлежащего к уплате налога.
Для уменьшения облагаемого налогом дохода плательщик вправе применить любой из описанных выше способов:
- налоговый вычет на продажу квартиры;
- снижение дохода на величину расходов по ее приобретению (при наличии соответствующих документов).
При любом варианте расчет величины подлежащего уплате НДФЛ требует особой внимательности и тщательности. Для этого рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:
- Во-первых, учесть правила расчета налога. При реализации имущества важным показателем является его кадастровая стоимость. Так, если цена квартиры по договору будет меньше 0,7 кадастровой стоимости, то рассчитывать налог придется исходя из ее кадастровой стоимости.
- Во-вторых, кроме общих принципов применения ИВ, следует учитывать определенные нюансы, связанные с применением налоговых льгот.
Налоговый вычет при продаже дома и земельного участка
На практике нередко возникает вопрос: как платить налоги при продаже дачи, поскольку она включает в себя и земельный участок, и дом?
По общему правилу, предусмотренному п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, то есть как единый объект.
Если дача продается единым объектом, то при расчете НДФЛ придется выбирать: использовать налоговый вычет при продаже дачи или вычесть расходы, связанные с ее приобретением (при наличии соответствующих документов).
Но если указать в договоре купли-продажи отдельно стоимость дома и отдельно стоимость земельного участка (в законодательстве нет ограничений, препятствующих этому), то тогда формально будут продаваться отдельные объекты. В этом случае можно использовать сразу 2 способа уменьшения налога:
- при продаже земельного участка — имущественный вычет в размере до 1 млн руб.;
- при продаже дома — сумму, потраченную на его приобретение (при наличии соответствующих документов).