Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каковы сроки предъявления претензии для защиты прав потребителей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантийный срок на изделие устанавливается либо производителем, либо продавцом. Конечная дата, когда сторона сделки готова принять претензии от покупателя, указана на упаковке товара или в договоре гарантийного обслуживания.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Недвижимость с недостатками, проблемы толкования ст. 556 ГК РФ
Сперва необходимо определить, что является дефектом недвижимости.
Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н. юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц). В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.
Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.
Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.
С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности. Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»
(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)
или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.
Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость. Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п. Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.
Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.
Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки. Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.). Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить. Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.
Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах. Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.
Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги. Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты. Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты. Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант. В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката ��окупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.
Что делать, если дом сдан с недоделками?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
А теперь предлагаем вам познакомиться с ответами на самые распространенные среди дольщиков вопросы и, возможно, среди них вы найдете актуальный для себя.
На вопросы отвечает эксперт в области жилищного строительства компании Advisor.
— Как правило, вся процедура занимает в среднем 1 год. Проводимая по ходатайству застройщика судебная экспертиза дополнительно затягивает процесс примерно на 4-5 месяцев. Если она не проводится (что обычно является исключением из правил), то процедура занимает до полугода.
Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
-
соразмерного уменьшения покупной цены;
-
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
-
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Обычно именно в указанных трёх вариантах действий и стеснён покупатель. Случается, конечно, когда продавец (бывший собственник) квартиры добровольно и без судебной волокиты соглашается на одно из предложений ― требований покупателя (см., например, Апелляционное определение Московского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-10297/152, где по делу следует, что часть недостатков была устранена продавцом добровольно ещё до судебного спора). Но чаще всё-таки покупателям приходится вступать в споры с продавцом.
В случае же существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
-
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
-
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Однако данное требование к сделке по продаже недвижимости неприменимо, потому что:
-
Согласно п. 3 ст. 475 ГК РФ требования ��б устранении недостатков или о замене товара, указанные в пп. 1 и 2 ст. 475 ГК РФ, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
-
Правила, предусмотренные настоящей статьёй, применяются, если ГК РФ или другим законом не установлено иное (п. 5 ст. 475 ГК РФ).
-
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
Таким образом, расширенные права покупателя, предусмотренные ст. 503 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости в случае продажи ему товара ненадлежащего качества не применимы.
Покупатель недвижимости вправе только требовать:
-
уменьшить стоимость покупки,
-
сделать ремонт (устранить иные недостатки квартиры за счёт и силами продавца – бывшего собственника),
-
возместить расходы по устранению недостатков, осуществлённых собственными силами и средствами,
-
отказаться от исполнения договора и вернуть квартиру её бывшему собственнику.
Последнее, по сути, оказывается возможным только в судебном порядке, потому что достигнуть добровольной договорённости о реституции стороны, как правило, не могут.
При этом для возврата квартиры продавцу потребуется доказать, что выявленные недостатки проданной квартиры существенны. И здесь важнейшим, пожалуй, становится правильное (неискажённое) понимание данного понятия.
Не понравилась квартира? Верни её продавцу!
Гарантийный срок на изделие устанавливается либо производителем, либо продавцом. Конечная дата, когда сторона сделки готова принять претензии от покупателя, указана на упаковке товара или в договоре гарантийного обслуживания.
Гарантия на возврат или бесплатный ремонт не всегда фиксируется документально. Срок годности продукции, который указан на упаковке товара, также гарантирует его качество. Поэтому если потребитель обнаружил, что покупка имеет скрытые дефекты, он вправе предъявить продавцу требование о возврате денег. Обратится к реализатору с претензией можно в течении 24 месяцев с момента совершения покупки. Если речь идет о строительном объекте, то срок гарантийный обзательств составляет 10 лет.
Важно: в соответствии со ст. 19 ФЗ №2300-1, для сезонных товаров гарантийный срок исчисляется с момента начала соответствующего сезона. Он определяется исходя из климатических условий в каждом конкретном регионе страны.
К сожалению, если конечным приобретателем является гражданин-потребитель, то данные условия включить в договор нельзя. Поскольку он вправе обратиться с требованием как непосредственно к продавцу, так и к производителю в пределах гарантийного срока (но в любом случае в течение 2 лет).
Потребитель — это вообще отдельно охраняемая правовая категория. Поэтому нельзя включать такие условия. При этом, если вы установите один гарантийный срок для потребителей, а для организаций и ИП – другой, то существует риск, что любая из названных категорий сможет обратиться в суд и попытаться оспорить установленные ограничения, ссылаясь на нарушение принципа равенства и справедливости.
Если все-таки конечным приобретателем является не гражданин-потребитель, а, например, ИП или коммерческая организация, то в этом случае, думаю, возможно попробовать ограничить срок обнаружения недостатков. Такие конечные покупатели могут предъявлять требования только к продавцу, а он уже к вам. Однако имейте в виду, что и здесь, если недостатки являются существенными, продавец, скорее всего, в суде не сможет отказать покупателю в замене товара, а вы в свою очередь ему.
В любом случае я бы попробовал установить гарантийный срок в 2 года для всех групп покупателей. После этого уже рассматривал бы претензии только по существенным (скрытым) недостаткам.
В мае 2012 года индивидуальный предприниматель Котова Л.В. оказала услуги по выполнению работ по утеплению и нанесению декоративной штукатурки на фасад жилого дома гражданки Колосковой В.И., работы выполнены, однако акт приема-передачи выполненных работ сторонами не составлялся.
В июле 2017 г. выявлено вздутие и отслоение декоративной штукатурки.
6 июля 2017 г. Колоскова В.И. направила в адрес индивидуального предпринимателя Котовой Л.В. претензию с требованием о взыскании уплаченных по договору подряда денежных средств в размере 143 000 руб., неустойки в размере 317 460 руб., убытков в размере 81 290 руб., компенсации морального вреда в размере 25 000 руб., а также о взыскании штрафа в размере половины присужденной в пользу потребителя суммы, 50% .
Претензия оставлена без удовлетворения.
По заказу Колосковой В.И. была проведена строительная экспертиза, согласно выводам которой при выполнении фасадных работ по устройству утеплителя и нанесению декоративной штукатурки по типу «Короед» допущены критические дефекты, влияющие в целом на долговременность и безопасность строения при его эксплуатации.
Первая инстанция решила в пользу Заказчика, а апелляционная инстанция в пользу Подрядчика.
В результате дело дошло до Верховного Суда РФ который указал:
Согласно пункту 1 статьи 730 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.
На основании положений статьи 5 Закона о защите прав потребителей на товар (работу), предназначенный для длительного использования, изготовитель (исполнитель) вправе устанавливать срок службы — период, в течение которого изготовитель (исполнитель) обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара (работы) по назначению и нести ответственность за существенные недостатки на основании пункта 6 статьи 19 и пункта 6 статьи 29 данного закона.
В соответствии с пунктом 6 статьи 29 Закона о защите прав потребителей в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. Если данное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный недостаток является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе требовать: соответствующего уменьшения цены за выполненную работу (оказанную услугу); возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами; отказа от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и возмещения убытков.
Аналогичные положения содержаться в пунктах 2, 3 статьи 737 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Андрей, Москва 08.10.2022Раздел: Расторжение договора
Если в нашем договоре указана подсудность рассмотрения спора — по месту нахождения истца, изменится ли она при расторжении договора, и в какой суд надо будет обращаться, если заказчик написал письмо об одностороннем отказе от договора, т.е. договор расторгнут им?
Федор, Москва 01.10.2022Раздел: Расторжение договора
Заключил предварительный договор купли-продажи земельного участка (продавец заканчивал оформление межевания и постановку участка на кадастр). Договорились так, чтобы он успел все оформить, а потом заключим основной договори купли-продажи. Уплатил продавцу аванс. Но когда он оформил все, сказал, что хочет увеличить цену, т.к. теперь у него есть покупатели и за большую цену. Меня увеличение цены не устраивает. Как вернуть аванс по предварительному договору?
Технически сложный товар возвращается в течение 15 дней с даты получения (п. 1 ст. 18 ЗЗПП).
Если приобретатель пропустил 15-дневный срок для заявления таких требований, у него остается возможность подать заявление на возврат или обмен, если обнаруженные дефекты являются существенными. Существенный недостаток технически сложного товара должен быть подтвержден заключением независимого эксперта. Определение существенного недостатка товара дано в п. 2 ст. 475 ГК РФ и в ЗЗПП.
Другими словами, в течение 15 дней достаточно предъявить товар и продемонстрировать невозможность эксплуатации, чтобы вернуть деньги или обменять товар на исправный. А по истечении 15 дней вступают в действие гарантийные сроки, и вам уже не удастся вернуть товар быстро и легко: потребуется либо сервисный ремонт, либо заключение эксперта о заводском браке.
Виды технически сложных товаров приведены в перечне технически сложных товаров, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 10.11.2011 № 924 (в ред. от 17.09.2016).
Права потребителя при выявлении брака в проданной ему вещи
При обнаружении скрытого брака покупатель наделяется правами, определенными статьей 18 Закона № 2300-1. К ним отнесены:
- Замена товара на аналог.
- Замена на такой же вид изделия, но другой марки или модели. В таком случае происходит перерасчет стоимости.
- Уменьшение цены на покупку.
- Бесплатный ремонт за счет продавца или компенсация затрат покупателя на устранение дефектов.
- Отказ от исполнения договора купли-продажи. В таких случаях товар возвращается за счет продавца.
Больше информации о том, что покупатель может требовать в случае покупки некачественного товара, мы предоставили тут.
В отношении технически сложных товаров, перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2011 года № 924, заявлять требования можно в течение пятнадцати дней с момента получения покупки. По истечение указанного срока предъявить претензии можно в случае обнаружения существенных недостатков.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», определены характеристики таких дефектов:
- Брак не может быть устранен.
- Для ремонта требуются существенные денежные вложения, сумма которых максимально приближена или превышает стоимость покупки.
- Дефект нельзя устранить в разумный срок. Обычно это 45 дней. Срок стороны могут определить самостоятельно.
- Поломки возникают постоянно, несмотря на ремонт.
Судебная практика по статье 477 ГК РФ
У отца есть жена,которая после смерти успела эти счета обнулить. Соответственно наследник хочет подать на нее в суд. Каковы сроки? Так же у наследника имеется бумага на имущество за границей. Но пока наследник не может туда доехать.Существуют ли сроки вступления в заграничное наследство?
При отсутствии гарантийного срока потребитель также может предъявить претензии после принятия работ (услуг) в разумный срок, в пределах 2 лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или 5 лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Для решения вопроса о характере недостатка в технически сложном товаре суд может назначить экспертизу. Соответствующее ходатайство должно быть направлено в суд. При несоблюдении данного правила требуется проведение повторной экспертизы.
Критические, которые могут навредить жизни и здоровью челоева, а также нанести вред имуществу и окружающей среде.
Исходя из практики ВС РФ, если договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках.
Потребитель имеет право предъявить претензии продавцу в отношении некачественного товара в течении 14 дней с момента покупки или до окончания срока гарантии.
Верховный cуд отметил, что подобное требование может быть удовлетворено только при условии, если будет доказан существенный характер производственного недостатка.
Потребитель имеет право предъявить претензии продавцу в отношении некачественного товара в течении 14 дней с момента покупки или до окончания срока гарантии.
Верховный cуд рассмотрел довольно распространенную ситуацию, когда договор потребителя с банком предусматривал претензионный порядок урегулирования споров.
В указанных выше случаях и в предусмотренные для них сроки потребитель имеет право обратиться в суд, если продавец (исполнитель) откажется добровольно удовлетворить его требования или проигнорирует их.
Срок предъявления претензий по скрытым недостаткам
Гражданка обнаружила в приобретенной квартире недостатки, связанные с установкой оконного блока.
По мнению апелляционной инстанции, гражданка не может предъявлять к продавцу квартиры претензии на этот счет. Ведь она не является стороной договора, заключенного между ним и продавцом стеклопакета.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала такую позицию ошибочной.
Законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения недвижимости третьим лицам, в т. ч. гражданам.
Вместе с тем гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью того, кто его использует.
Таким образом, покупатель квартиры вместе с правом собственности приобрел (как потребитель) и право требования к продавцу об устранении выявленных недостатков и возмещения материального ущерба.
Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
- соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
- возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
- расторжения договора (при существенном нарушении)
На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях — уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).
Недвижимость с недостатками, проблемы толкования ст. 556 ГК РФ
Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.
Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.
ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.
Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.
Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.
ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.
Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.
ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.
На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.
Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд — собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.
Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см. апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).
Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст. 15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:
- выбрать способ устранения недостатков (ремонт своими силами либо заключение договора с подрядной организацией);
- определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование денежных средств на едином счете, финансирование собственниками рем��нта в зависимости от стоимости сметы и т.д.);
- принять решение по вопросу довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с застройщика суммы на устранение таких недостатков;
- наделить полномочиями для обращения в суд от имени всех собственников управляющую организацию либо конкретного собственника (например, старшего по дому или члена совета дома).
Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом. Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст. 12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.
Претензия по качеству при покупке частного дома
Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.
Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты. Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи. Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.
Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.
Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:
- Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
- при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
- дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).
В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е. неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.
Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя. Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать. В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.
В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты. В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.
Каковы причины дефектов и повреждений?
Причины многочисленны. Дефекты конструкций в большинстве случаев возникают из-за низкой культуры технологии изготовления и монтажа конструкций в следствие соответствующей классификации рабочих сил, невнимательного надзора на строительной площадке, недостаточного финансирования, нехваткой времени и средств и ряда других причин. Однако происходят случаи, когда дефекты являются следствием дефектов поставочных материалов, а также ошибок при изысканиях (недостаток информации о грунтах будущего места строительства, устаревшие данные о геологических изысканиях) и проектировании (неверно заданные (неактуальные) значения нагрузок и воздействий и прочие ошибки при расчетах). Повреждения в свою очередь зависят от конкретных условий эксплуатации.
Ультразвуковой метод дефектоскопии
Используемые приборы и оборудование: дефектоскоп ПУЛЬСАР-2.2 (свидетельство о поверке №12691/2020).
Физический смысл этого вида дефектоскопии аналогичен ультразвуковому методу определения прочности железобетонных и каменных конструкций. Ультразвуковой метод дефектоскопии выполняется прибором ПУЛЬСАР-2.2, который предназначен для поиска дефектов в бетонных конструкциях по аномальному снижению скорости и форме визуализируемых сигналов ультразвуковых импульсов, для определения глубины трещин, для оценки пористости, трещиноватости и анизотропии композитных материалов.
Если описывать метод более популярно – прибор «прозвучивает» конструкцию, и в случае отклонений показаний в скорости ультразвука фиксируются дефекты. При двустороннем доступе к конструкции используется метод сквозного прозвучивания с применением продольной волны, в противном случае – метод продольного профилирования на основе того, что время распространения ультразвука в бетоне постоянное, а в случае обнаружения дефекта время будет увеличиваться из-за большего пути, который необходимо пройти фронту для огибания дефекта. Кроме того, при данном виде дефектоскопии с достаточной точностью определяется глубина трещин в конструкциях «русским» и «английским» способом.
Защита по пунктам. Инструкции П-6 и П-7
Если закон или договор требует предъявить претензию в разумный срок, рекомендуем отправить ее как можно раньше. Не откладывайте предъявление требований на несколько месяцев. Если вы пропустите разумный срок, суд может отклонить ваши требования или отнести на вас дополнительные расходы, которые возникли из-за вашей просрочки.
При этом в соответствии со ст. 513 ГК РФ покупатель по договору поставку об обнаруженных недостатках должен незамедлительно письменно сообщить поставщику. Мы рекомендуем в этом случае приостановить приемку, вызвать поставщика для совместной приемки. При совместной приемке составить акт, в котором зафиксировать недостатки.
Гарантийный срок исчисляется со дня передачи товара потребителю, если иное не предусмотрено договором.
В любом случае до завершения спора о качестве товара покупателю не стоит подписывать документы, подтверждающие передачу товара (если подписание таких документов необходимо, то необходимо на данных документах отметить свои претензии по качеству.
Если момент заключения договора купли-продажи и момент передачи товара потребителю не совпадают, эти сроки исчисляются со дня доставки товара потребителю.
Производственное предприятие (покупатель) по договору купли-продажи с условием последующей оплаты приобрело материалы на сумму 2400 руб., в том числе НДС (20%) 400 руб. Согласно договору транспортные расходы несет покупатель. Для транспортировки материалов предприятие заключило договор с транспортной организацией с условием последующей оплаты на сумму 60 руб., в том числе НДС (20%) 10 руб.
Права потребителя при выявлении брака в проданной ему вещи
При обнаружении скрытого брака покупатель наделяется правами, определенными статьей 18 Закона № 2300-1. К ним отнесены:
Больше информации о том, что покупатель может требовать в случае покупки некачественного товара, мы предоставили тут.
В отношении технически сложных товаров, перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2011 года № 924, заявлять требования можно в течение пятнадцати дней с момента получения покупки. По истечение указанного срока предъявить претензии можно в случае обнаружения существенных недостатков.
Также предъявлять претензии в отношении технически сложных изделий можно в случае нарушения сроков проведения ремонта, либо невозможности использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем 30 дней вследствие неоднократного устранения его различных дефектов.
Право заменить товар с браком
Зачем. Если вы купили телевизор, платье или колбасу, а дома обнаружили недостатки, товар можно обменять. Например, если телевизор не включается, на платье разошлась молния, а колбаса странно пахнет.
Допустим, вас устраивает этот телевизор, эта модель платья и именно эта колбаса, вы не хотите забирать деньги или ремонтировать молнию. Вы хотите такую же вещь, только новую, работающую или съедобную. Тогда можно пойти в магазин и попросить поменять товар с браком на качественный:
Сроки. Если товар не входит в список технически сложных, сроки такие:
| Товар на гарантии | В течение гарантийного срока |
| У товара есть срок годности | В течение срока годности |
| Гарантийный срок не установлен | В течение двух лет после покупки |
Право на бесплатный ремонт
Зачем. Если вы что-то купили, а товар сломался, но вы не хотите его менять или забирать деньги, можно потребовать сделать ремонт за счет магазина. Например, вам сделали кухню под заказ, но у шкафчиков стали скрипеть петли и треснуло одно стекло. Переделывать кухню долго и незачем. Можно позвонить продавцу и попросить, чтобы мастер заменил петли и стекло. Кухня будет как новая, а вы ничего не потратите.
Как реализовать. Через претензию и просьбу устранить недостатки. Причем у вас есть выбор, как именно их устранять:
В претензии обязательно зафиксируйте дату обращения и срок, когда вам пообещали устранить недостаток. Для любого товара это максимум 45 дней. Никаких устных обещаний — только документы. Это пригодится в суде и повлияет на компенсацию. Может, в случае с дверными петлями вы и не станете судиться, но если речь о поломке машины за миллион рублей, то на кону стоит новый автомобиль — всего лишь из-за затянутого ремонта.
Когда будете забирать товар из ремонта, проследите, чтобы вам продлили гарантию на такой же срок. Все случаи обращений обязательно фиксируйте. Если поломок будет столько, что вы месяц в течение года не сможете пользоваться покупкой, это повод требовать замены на новую — даже если речь о машине.