Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в квартире в 2023 году: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление продажи долей в квартире — такое дело, которое может показаться непривычным для большинства людей. Но что касается вопроса нужен ли нотариус для продажи доли, то ответы на него не являются однозначными.
Как решить юридические проблемы при продаже доли в квартире?
Когда вы решаете продать свою долю в квартире, возникает множество вопросов о том, как оформить сделку и как пройти через все юридические формальности.
На первом этапе, продавец должен проверить свою долю в квартире. Он должен убедиться, что у него есть право на продажу и что его доля является законной.
Для оформления сделки покупки-продажи доли в квартире нужно обязательно обратиться к нотариусу. Нотариус поможет проверить все документы и подготовить необходимые договора для заключения сделки.
Происходит оформление договора купли-продажи и сделка заключается в присутствии нотариуса. Нотариус удостоверяет подпись продавца и покупателя на договоре купли-продажи и выдает свидетельство о праве собственности на долю в квартире.
Существуют частые вопросы при продаже доли в квартире, на которые можно получить помощь юриста. Например, как выделить долю и как решить юридические проблемы. Юрист может также помочь с оформлением документов и ответить на все вопросы во время сделки.
- Для продажи доли в квартире нужна помощь нотариуса и юриста;
- Вам необходимо проверить свою долю в квартире;
- Для оформления сделки купли-продажи нужно подготовить договор с помощью нотариуса;
- Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи в присутствии нотариуса;
- Юрист может помочь вам во всех вопросах при продаже доли в квартире, а также ответить на другие вопросы об оформлении сделки.
Важные моменты при продаже доли в квартире
Продажа доли в квартире – это серьезная сделка, которая требует юридической помощи. Но зачем нужен нотариус при продаже доли и как происходит оформление купли-продажи?
Нотариус нужен для проверки правильности оформления договора и защиты прав продавца и покупателя. Он также помогает убедиться в законности продажи доли и оформляет соответствующие документы.
Если вы решите продать свою долю в квартире, вам нужно понимать, что оформление купли-продажи доли – это сложный процесс. Часто возникают вопросы, на которые нужно знать ответы: как выделить долю, нужна ли помощь юриста, что делать, если есть юридические проблемы?
Частые вопросы продавца: что предлагает покупатель, как правильно оформить договор, нужна ли нотариус и кто оплачивает его услуги?
Если вы решите покупать долю в квартире, вам нужно проверить: законность продажи доли у собственника, правильность оформления документов и наличие юридических проблем. Для этого нужна помощь юриста или нотариуса.
Важно знать, что при продаже доли в квартире нужна помощь юриста или нотариуса для оформления договора купли-продажи, чтобы проверить законность продажи доли у собственника и защитить права продавца и покупателя.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Заключение договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: особенности и алгоритм сделки
Заключение договора купли-продажи квартиры в долевой собственности имеет свои особенности, которые важно учесть при оформлении сделки. Перед заключением договора может возникнуть несколько вопросов, на которые нужна помощь юриста.
Одна из особенностей заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности заключается в том, что квартира является объектом долевой собственности. Это означает, что одна квартира может принадлежать нескольким собственникам, владеющим долей в праве собственности.
В процессе заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности возникают частые вопросы, на которые нужно найти ответы. Например, как правильно оформить документы, как рассчитать доли каждого собственника, какие документы необходимы для сделки.
Помощь юриста в заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности может быть необходима для правильного оформления всех необходимых документов, проверки их юридической соответственности и защиты интересов сторон сделки.
Алгоритм сделки по заключению договора купли-продажи квартиры в долевой собственности включает несколько этапов. Сначала необходимо составить договор и проверить его соответствие законодательству. Затем происходит подписание договора обеими сторонами и его регистрация в соответствующих инстанциях.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Особенности уплаты налога с продажи квартиры в 2023 году
Приведём выдержки из Налогового Кодекса РФ, которые иллюстрируют особенности уплаты налога на доход от продажи недвижимости:
- налогоплательщиками НДФЛ признаются физлица-резиденты РФ, а также физлица-нерезиденты, получающие доходы от источников в РФ (ст. 207);
- к доходам физлиц относятся доходы от реализации недвижимости, находящейся как в РФ, так и за её пределами (ст. 208);
- объект налогообложения – доход, полученный резидентами от источников в РФ и/или за её пределами, нерезидентами – только от источников в РФ, то есть если нерезидент продаёт недвижимость, находящуюся за рубежом, то доход от такой сделки не является объектом налогообложения по НК РФ (ст. 209);
- налог с продажи квартиры в 2023 году рассчитывается по различным ставкам для резидентов и нерезидентов РФ (ст. 224);
- исчисление и уплату подоходного налога при продаже недвижимости производят сами налогоплательщики (ст. 228)
- налогоплательщики освобождаются от налога на прибыль при продаже квартиры для физических лиц при определённых условиях (ст. 217.1);
- при уплате налога при продаже квартиры, в том числе приватизированной, налогоплательщики могут воспользоваться вычетами, позволяющими уменьшить размер налога, также он может уменьшить налог при покупке квартиры на сумму фактически произведенных расходов по приобретению недвижимости (ст. 220).
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:
- применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
- при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).
Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!
Пример. Гражданин в 2019 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2022 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.
Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:
- С учетом вычета:
Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽
Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000 ₽
- С учетом фактических расходов на покупку:
Способы продажи и налогообложение
На практике существуют следующие варианты продажи квартиры в долевой собственности.
Способы
| № п/п | Вариант | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Продажа квартиры целиком | Все совладельцы продают объект одному продавцу. В такой ситуации не требуется направление уведомлений сособственникам. Сложность варианта в необходимости достижения всеми долевыми владельцами согласия по стоимости объекта и моменту продажи. Если все согласны на проведение сделки, то общая цена квартиры будет больше, чем при продаже по долям. При разумном ценообразовании, продать квартиру целиком значительно проще, чем доли отдельно. |
| 2 | Продаже квартиры по долям | Каждый владелец находит собственного покупателя. Такой вариант имеет ряд сложностей. Например, трудно найти покупателя, стоимость объекта значительно снижается, необходимо получить отказ от выкупа от каждого сособственника. |
В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.
Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи. Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.
Алгоритм продажи квартиры
Независимо от выбранного способа продавец долевой квартиры предпринимает следующие шаги.
Шаг 1. Решает, как будет реализована квартира: совместно или раздельно.
Шаг 2. Определяет рыночную стоимость самостоятельно, или обратившись к независимому оценщику.
Чтобы установить правильную цену нужно изучить и сравнить много факторов: год постройки, наличие удобств, близость инфраструктуры, класс квартиры и т. п. Учесть и провести грамотный анализ всех слагающих в одиночку, не разбираясь в нюансах рынка недвижимости, очень трудно. Целесообразнее обратиться к специалисту.
Шаг 3. Рассылает уведомление совладельцам, если квартира продается отдельными частями.
В случае совместной продажи заключает соглашение о том, что один из сособственников будет представлять интересы остальных. Заверяет соглашение у нотариуса.
Шаг 4. Готовит документы.
Оформление некоторых официальных бумаг может занять пару месяцев, а это значит, есть риск потерять потенциального покупателя.
Лучше заранее собрать документы:
- Подтверждающие личность продавца — паспорт, если собственник совершеннолетний. Если владельцу меньше 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 лет до 18 лет понадобятся оба документа.
- Правоустанавливающие (дарственная, ДКП, мены или проведенной приватизации).
- Правоподтверждающие: выписка из ЕГРН, которая позволяет покупателю удостовериться в чистоте предполагаемой сделки, убедиться в отсутствии ареста, обременения, запрета на продажу. Данные формируются на момент обращения. Бумажный документ получают в МФЦ в трехдневный срок. В электроном формате — на официальном сайте Росреестра в пределах одного дня.
- Кадастровый паспорт.
- Технический план.
Оформляется в течение 2-х недель. Нужно учесть, официально документ не имеет срока годности, но БТИ требуют менять его каждые пять лет. Если с момента последнего изготовления прошло больше времени придется делать новый. По закону при оформлении сделки техплан не нужен. Исключение — покупка квартиры в ипотеку.
Но специалисты МФЦ иногда требуют документ. Обычные покупатели тоже его просят, чтобы сверить указанные в бумаге данные с реальными техническими характеристиками квартиры и избежать возможного несоответствия, за которое потом придется расплачиваться.
- Справки из налоговой и коммунальных служб об отсутствии задолженности.
- Выписка из домой книги. Можно получить в ЕИРЦ бесплатно в день обращения. Берется не раньше месяца до заключения сделки.
- Если собственник несовершеннолетний—разрешение органов опеки и попечительства.
- Если квартира продается отдельными долям— подтверждение соблюдения права преимущественной покупки (квитанции об отправке уведомления, свидетельство о передаче извещения от нотариуса, отказ или согласие сособственников).
Шаг 5. Ищет покупателя.
Для поиска продавцу нужно:
- выложить объявление в интернете на специализированных сайтах (Авито, Домофон.ру) и т. п., в специальных социальных группах;
- дать информацию в местных СМИ (газета, телевидение);
- расклеить предложение о продаже на досках объявлений;
- сообщить друзьям, коллегам;
- обратиться в агентство недвижимости.
Чем больше каналов оповещения задействовано, тем выше шанс быстро продать квартиру.
Шаг 6. Заключает ДКП и удостоверяет его нотариально.
Все сделки с долевой недвижимостью должны заверяться нотариусом.
Предложение должно содержать предварительную стоимость и условия сделки по недвижимости. При согласии участвовать в покупке нескольких совладельцев, продавец может выбрать лучшее предложение. Обдумать предложенный вариант совладельцы квартиры могут в течение 30 календарных дней. Лишь отказ совладельцев приобрести предлагаемую часть жилого помещения — шаг дальнейшей реализации владельцем собственности.
Любопытно. Имея часть квартиры в собственности, совладелец не всегда имеет ее документальное подтверждение в точном соответствии с фактическим владением своими квадратами. И лишь при участии всех владельцев, при общем согласии можно провести процедуру выделения своей части вне зависимости от процентного выражения владения. При отказе выделения долевой собственности право совладельца устанавливает суд.
Правовые последствия продажи доли в квартире
После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.
Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:
- если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
- если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
- при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.