Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отменят ли ДДУ в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Постановление правительства РФ 479
Мораторий на неустойку по ДДУ — это установленное государством ❗ временное ограничение её начисления с 29.03.2022 по 30.06.2023 года в целях поддержки финансовой устойчивости застройщиков. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства, установленный договором, данной мерой не затрагивается.
При анализе целесообразности взыскания компенсации за нарушение сроков строительства из расчётов вычитаются периоды на которые распространяют своё действие два моратория.
- с 03.04.2020 по 31.12.2020 (ковидный и завешённый);
- с 29.03.2022 по 30.06.2023 (действующий и актуальный — регулируется постановлением 479, продлён постановлением 1732).
Преимущества и недостатки договора долевого участия
| Преимущества | Недостатки |
| Покупателю выгодно купить помещение на ранней стадии строительства | Долгая процедура по оформлению собственности |
| Защита денежных средств от инфляции | Внесение всей суммы нужно до определенного срока |
| Перед покупателями стоит большой выбор квартир и помещений | Имеется риск по нарушению срока возвышения или банкротства застройщика |
| Покупатель сможет сразу квартиру сделать под себя | |
| Застройщику не нужно брать кредит в банке и платить проценты, так как покупатели внести уже денежные средства для строительства |
Именно возникновение финансовых трудностей у застройщиков и стало причиной инициатив Правительства РФ по отмене долевого строительства.
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.
Предпосылки введения новой модели финансирования
С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики получать прямые инвестиции для реализации объектов.
Главная проблема долевого строительства это рост числа обманутых дольщиков. По данным РБК, в I квартале 2021 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры.
Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2021 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2021 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства с 1 июля 2021 г. оно будет заменено на проектное финансирование.
Стоит ли покупать жилье в 2018-2019 гг.
Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2021 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.
Так как основная цель проектного финансирования это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.
Договор долевого участия даже в том виде, каким он будет в период 2018-2019 гг., все еще остается относительно выгодным механизмом инвестирования, тогда как проектное финансирование исключает такую возможность. Более того, в последнем случае вообще пропадает какой-либо смысл вкладываться в проект заранее только если нужно получить гарантию того, что за покупателем зарезервируют определенный лот. Но стоит ли игра свеч, если можно просто положить деньги в банк под проценты, подождать несколько лет и купить уже готовое жилье?
В случае с ипотекой при небольшом первоначальном взносе ситуация еще сложнее, так как государство уже 9 лет обещает снизить кредитную ставку до 6-7%. В новых условиях невозможно предугадать, выгодней оформить кредит сейчас или все же дождаться обещанных послаблений. При перспективе повышения цен на жилье снижение ключевой ставки, возможно, станет едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.
Насколько серьезна проблема обманутых дольщиков
По данным Росреестра, во второй половине 2021 года порядка 80% строительства жилья финансировалось за средства покупателей. Количество договоров долевого участия постоянно росло: только за первые 9 месяцев 2021 года таких договоров было зарегистрировано больше 527 тысяч.
Частично это было связано с пиковым развитием ипотечного рынка России – в этот же период было заключено 2,17 миллионов договоров ипотечного кредитования.
При таком росте долевого строительства бывают и случаи проблемных объектов. Оперативных данных пока нет, но в середине 2018 года власти сообщали о 1261 доме, на которых остановилось строительство. Количество пострадавших дольщиков
в этих домах составляло 80,3 тысячи.
Однако даже в правительстве признают, что эти данные могут быть неточными – вопросы есть и к порядку признания дома проблемным, и к общему порядку подсчета. Более актуальные данные должны появиться уже во II квартале 2021 года.
Государство пытается снизить число проблемных объектов – они достраиваются, в том числе и за счет бюджета. Только за несколько месяцев прошлого года достроили 67 таких домов. Бюджет финансирует работы через Фонд защиты прав дольщиков.
На 2021 год запланировано потратить на достройку 9 миллиардов рублей, что затронет объекты в 26 регионах России. Финансировать строительство государство планирует и в дальнейшем – в рамках трехлетнего планового периода.
Отметим, что больше всего внимания государство уделяет обманутым дольщикам крупнейших застройщиков. Самый яркий пример – Группа – обанкротившийся холдинг
, в который входило больше 80 предприятий и строительных компаний. Владелец и руководитель компании Михаил Балакин был одним из богатейших людей России с состоянием в 1,7 миллиардов долларов. После того, как у СУ-155 появились проблемы, Арбитражный суд принял решение ввести процедуру наблюдения, а в дальнейшем признал банкротом компанию и ее владельца.
СУ-155 в общей сложности не завершила строительство 145 домов, на квартиры в которых претендовали 36 тысяч дольщиков по всей стране.
Главная проблема дольщиков СУ-155 – то, что они дольщиками, по сути, не были. Договоры долевого участия с ними не заключались – они вступали в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В силу масштаба проблемы, клиентов компании признали обманутыми дольщиками. Большую часть объектов уже достроили, на 2021 год осталось сдать только 6 домов.
Часть проблемных объектов СУ-155 взял на себя подмосковный застройщик Urban Group
, которому самому в дальнейшем потребовалась помощь. Застройщик был признан банкротом, оставив без квартир около 15 тысяч дольщиков.
Объекты обоих крупнейших банкротов отрасли – СУ-155 и Urban Group – достраивает государство, а клиенты все же получат свои квартиры. Но вывод очевиден – в прежней форме долевое строительство все еще несет в себе множество рисков.
Последствия перехода на новую модель финансирования
Чтобы решить проблему недобросовестных застройщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства – нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Столь радикальные изменения в структуре рынка недвижимости могут привести к непредсказуемым последствиям.
Что произойдет после перехода на проектное финансирование:
- введение эскроу-счетов;
- покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
- вырастет себестоимость объектов недвижимости;
- на рынке сократится количество застройщиков.
Переход от долевого к проектному финансированию
В рамках изменений законодательства и перехода строительной отрасли на эскроу-счета, застройщик обращается в уполномоченный банк за получением проектного финансирования на жилищное строительство.
Кроме того, девелопер может строить объекты на собственные средства без привлечения денег дольщиков.
Застройщик может заключать ДДУ с дольщиками в период строительства, но этими средствами он сможет воспользоваться только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей конечному покупателю.
Если компания привлекала банковский кредит на постройку дома, то погашение кредита происходит средствами, размещенными на счетах эскроу после ввода дома в эксплуатацию.
Другими словами, вся отрасль в обозримом будущем перейдет от долевого к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Это главный инструмент, который позволит минимизировать риски людей, участвующих в долевом строительстве.
С 1 июля 2019 года застройщики лишатся права напрямую привлекать средства дольщиков. Деньги граждан хранятся на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию и передачи собственнику ключей. Строительство же будет вестись за счет банковского проектного финансирования.
Как изменятся требования к застройщикам
Поэтапный переход к проектному финансированию строительства жилых комплексов обретает реальные черты. Стоит кратко описать, чего ожидать от его реализации, чем он отличается от действующей системы. Для начала стоит отметить, что привлечение средств покупателей до сдачи объекта остается в силе — это не полный отказ от системы ДДУ, а ее глубокая модернизация.
Какие условия изменятся с отказом от ДДУ, на что можно рассчитывать потенциальным покупателям квартир по новым правилам? В первую очередь ужесточаются требования к застройщикам. К привлечению средств дольщиков будут допущены компании:
-
имеющие в портфеле завершенных заказов не менее 10 тысяч кв.м уже сданного жилья;
-
работающие в своем сегменте рынка не менее трех лет;
-
способные аккумулировать и держать на счету средства для покрытия потерь — не менее 10 % от проектной стоимости объекта;
-
не имеющие налоговых задолженностей.
Сложности и вопросы по новой форме ДДУ
Несмотря на анонсы, остается и ряд вопросов. Запустить такой механизм можно при условии, что в новой редакции закона 214-ФЗ (поскольку формально долевое участие не отменяется) будет прописано взаимодействие всех частей цепочки. Пока остаются неясными следующие детали:
-
кому будет принадлежать объект, так как он, скорее всего, окажется в залоге у банка как обеспечение выданного кредита?
-
что произойдет со средствами на счетах при банкротстве застройщика, может ли банк забрать их в обеспечение кредита?
-
будет ли банк иметь право на какую-то часть собственности?
-
каким образом будут погашаться взносы при хищении средств подрядчиками, если это выяснится позже?
-
будут ли действовать механизмы обхода защиты по схемам ТСЖ и кооперативов?
-
насколько повысится стоимость новой квартиры после изменений в ДДУ?
О какой неустойке речь
Раньше в тех случаях, когда застройщик затягивал со сдачей новостройки в эксплуатацию и передачей в руки дольщиков, каждый из них мог обратиться за взысканием неустойки. Это плата, которая фактически является компенсацией за задержку оговоренных сроков. Размер неустойки мог быть 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день после превышения сроков и до окончательной сдачи дома. Так дольщики могли получить дополнительную плату на покрытие своих расходов из-за просрочки.
Как правильно рассчитать период просрочки
Считать необходимо, начиная с даты сдачи объекта, которая указана в договоре. Следующий день – это уже первый день, когда дом является не сданным дольщикам. Но при этом дата сдачи дома в эксплуатацию может быть другой. Ориентироваться нужно на дату передачи дольщикам.
Возможные риски при банкротстве застройщика
Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства.
Вариант №1 – Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу.
Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму.
Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.
Вариант №2 – Счетов эскроу не было, но был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков.
Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).
Важно! При такой схеме застройщик должен был делать отчисления в фонд именно по вашему дому (определенный процент от суммы каждого договора долевого участия). Грубо говоря, эти отчисления служат вашей персональной страховкой.
Риски долевого строительства — на что обратить внимание
Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.
Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.
Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:
- Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
- Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
- Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
- Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.
ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ
Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.
Итак, юридически договор ДУ является:
- двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);
- возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);
- консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).
Гарантии, дающиеся законом
В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:
- Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).
- Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.
- Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.