Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дарственную на долю в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Подводные камни при заключении сделки
При дарении доли стороны часто совершают одни и те же ошибки. Рассмотрим наиболее распространенные из них:
- Отсутствие подготовки к сделке. Согласно российскому законодательству, даритель вправе подарить не только целый дом, но и его часть. Например, он может разделить жилье на 4 части, оставить себе половину, а оставшиеся две части передать в дар двум сыновьям. Однако многие не учитывают, что нужно обеспечить удобства для каждого одаряемого. К таким удобствам относится отдельный вход и инженерные коммуникации. Часто дарители этим пренебрегают и устанавливают порядок пользования имуществом.
- Даритель указывает свою смерть в качестве события, после которого наступает исполнение договора. Такое условие приводит к недействительности сделки. Это связано с тем, что гражданским законодательством уже предусмотрен договор с такой сущностью – завещание.
- Отсутствие акта приема-передачи. Подписать этот документ не составит труда, однако такая процедура впоследствии может сэкономить много времени и сил. Особенно в спорных правовых ситуациях. Например, если даритель передает в дар незарегистрированное в Росреестре имущество и умирает.
2.1. Даритель вправе отменить дарение, если Одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил Дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни Дарителя Одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам Дарителя.
2.2. В случае отмены дарения Одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.
2.3. Даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет Одаряемого.
6.1. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.
6.3. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством Российской Федерации порядке до регистрации перехода права собственности к Одаряемому.
6.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Дарителя, второй — у Одаряемого, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отмена дарения, признание договора недействительным
Договорное оформление доли дома в дар может быть оспорено, если:
- При составлении документа на собственника было оказано давление. При угрозе физической расправы, морального угнетения необходимо обратиться в суд.
- Подписание документов производилось лицом в недееспособном состоянии, возникшем по причине болезни, сильного алкогольного опьянения, под влиянием наркотиков.
- Договор или иные бумаги оказались фальшивыми. Это практически исключено, поскольку в Росреестре документы тщательно проверяются, но фальшивые справки могут быть использованы для введения владельца в заблуждение.
- Второй супруг не дал согласие на сделку, а супружеская доля не была выделена.
- Допущены грубые ошибки, при которых юридический смысл документа утрачивается.
Какие бывают виды договоров дарения?
Частный дом нередко неразрывно связан с земельным участком, на котором он находится. В связи с этим его полное или долевое отчуждение проводится с этим же участком. Можно составить два отдельных договора или объединить дарение дома и территории в одну дарственную. При составлении документа нужно руководствоваться Гражданским и Земельным кодексами РФ.
Особенности дарения земельного участка
Для того чтобы передать участок в дар, необходимо соблюдение следующих условий:
- подарить допускается только ту землю, сведения о которой есть в ЕГРН;
- есть земля стоит на учете, однако ее границы на местности не были определены, то можно оформлять дарственную и без межевания (но если в дальнейшем одаряемый столкнется с тем, что сосед расширит границы своего участка за счет участка подаренного, то новый собственник вряд ли докажет его неправоту);
- у участка есть категория земель: если она не установлена, то подарить участок не получится.
Клиенты хотели купить себе загородный дом и уже выбрали интересный вариант. Меня пригласили на юридическое сопровождение сделки. Продавцы получили дом с участком в дар от родителей. Они предоставили свой договор дарения, который оказался на 6 листах. В нем было очень много лишних пунктов — часть из них бесполезные, другие не относятся к дарению, а некоторые были написаны по несколько раз, но другими словами. Продавцы уточнили, что договор составил знакомый юрист и взял за него 4 000 рублей. Хотя средняя цена в тот момент была 2 000 рублей. В общем, юрист хотел оправдать цену и показать деятельность.
Составили договор купли-продажи на 3 листах. Один из продавцов отнесся с недоверием, что он оказался меньше их договора дарения. Пришлось объяснить ему, что много пунктов в договоре не являются гарантом его качества.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Особенности дарения доли жилого дома
Жилой дом — это индивидуально-определенная постройка, состоящая их жилых комнат и прочих вспомогательных помещений. Такой вид недвижимости чаще всего находится в общей собственности нескольких лиц.
К сведению
Жилой дом гораздо проще, чем квартиру, разделить на доли, определив за каждой из долей своего хозяина. Кроме того, владельцы долей в праве собственности на жилой дом могут вполне благополучно уживаться рядом, даже не будучи родственниками, чего, как правило, нельзя сказать о чужих людях, проживающих в одной квартире.
Договор дарения доли жилого дома заключается в следующем — даритель передает или обязуется передать противоположной стороне часть права собственности на жилое помещение, и при этом подобная передача реализуется абсолютно безвозмездно. Если же сделка представляет собой обещание передать часть дома одаряемому, нужно, чтобы такое обещание:
- было выполнено в письменной форме (как следует из п. 2 ст. 574 ГК РФ);
- отражало отчетливо выраженное намерение передачи недвижимости в дар (предмет дарения при этом подлежит максимальной конкретизации).
Если в числе долевых собственников имеются малолетние дети (не достигшие 14 лет) либо граждане, признанные судом недееспособными, то осуществление дарения от их имени законными представителями запрещено законом. Также недопустимо совершение дарения части жилого дома в пользу:
- работников социальных, медицинских и образовательных организаций лицами, находящимися в таких учреждениях, равно как и их супругами или родственниками;
- государственных и муниципальных служащих (если это связано с должностным положением или служебными обязанностями таких служащих).
какие документы требует Федеральная служба регистрации
После того, как стороны составили и заключили сделку на отчуждение доли дома, необходимо предоставить пакет документов в Росреестр для последующей его регистрации и получения свидетельства, подтверждающего право собственности одаряемого на долю дома (ч. 3 ст. 574 ГК РФ).
Список этих документов:
- документ, подтверждающий личность сторон;
- справка БТИ, в которой прописана стоимость доли дома;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающий документ на часть дома дарителя;
- выписка из домовой книги;
- согласие сособственников части дома на совершение сделки;
- согласие представителей ребенка на совершение сделки;
- согласие органов опеки и попечительства (если одаряемый – несовершеннолетнее лицо);
- квитанция об оплате госпошлины;
- заявление сторон о регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности подаренной части дома;
- договор дарения (3 экземпляра);
- доверенность (при отсутствии сторон или одной из них при подаче документов).
Общие положения договора дарения половины жилого дома
Указывается дата и место заключения договора. Сторонами сделки выступают даритель и одаряемый. Необходимо отметить сведения о сторонах, это:
•фамилия, имя, отчество,
•дата рождения физического лица,
•принадлежность к гражданству,
•адрес проживания, адрес регистрации,
•паспортные данные: серия, кем и когда выдан.
Важно отметить в соглашении, что подлежит передаче именно ½ квартиры, кому она принадлежит и на основании каких документов. А также, оговорить следует, кому принадлежит другая половина квартиры и основание ее нахождения на праве долевой собственности.
Порядок проведения процедуры дарения и законодательные требования к сделке
Для того чтобы распоряжаться, в том числе и отчуждать безвозмездно землю и дом, у дарителя должно быть оформленное право собственности на участок. Оба объекта должны состоять на кадастровом учете. Сведения о собственнике должны значиться в реестре прав. Если даритель не является владельцем объектов, а пользуется ими на основании иного права, ему необходимо сначала получить возможность распоряжаться землей и домом.
Если оба объекта состоят на кадастровом учете, а даритель является их собственником или владельцем доли, можно проводить сделку по безвозмездному отчуждению. Переход права собственности от одного лица к другому осуществляется в два этапа: участники договариваются об условиях и заключают договор, затем сделка регистрируется в Росреестре.
Стороны вправе самостоятельно составить дарственную, если в сделке не участвуют несовершеннолетние и недвижимость находится в единоличном или совместном владении. В остальных случаях необходимо обращаться к нотариусу, который поможет составить договор и проследит за тем, чтобы права и интересы участников были соблюдены, а сам процесс передачи права собственности прошел без нарушений законодательства.
Если стороны самостоятельно составляют дарственную, им необходимо указать в тексте документа следующее:
- Сведения о сторонах. Необходимо отразить ФИО, дату и место рождения участников, адрес регистрации, данные паспорта. Дарителю и одариваемому следует обратить внимание на то, чтобы документы, удостоверяющие личность, были действительны и не просрочены. В противном случае регистратор откажет в процедуре внесения сведений в реестр.
- Характеристики участка и дома. Следует отразить адрес, кадастровые номера объектов, площадь и иные данные. Также необходимо указать доли, передающиеся по сделке, в квадратных метрах.
- Данные правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. Это бумаги, по которым даритель получил свое право собственности, к примеру, договор купли-продажи или свидетельство о приватизации.
- Факт безвозмездной передачи долей участка и домовладения. Следует отметить, что даритель обязуется передать предметы сделки, а одариваемый принять их.
- Права и обязанности сторон и порядок одностороннего расторжения договора. Так, нужно указать, что даритель вправе отменить сделку в том случае, когда он переживет одариваемого, если это важно. В противном случае аннулировать дарение по данной причине будет невозможно даже в судебном порядке.
- Пункт об отсутствии обременений на объекте. Стоит отметить, что одариваемый, принимая доли недвижимости, получает также и все обязательства, которые касаются этих объектов. Поэтому даритель обязан в полном объеме предоставить информацию об участке и доме до заключения сделки. В противном случае она может быть признана недействительной, поскольку одариваемый был введен в заблуждение.
- Стоимость долей недвижимости.
- Дату и подписи сторон.
При оформлении договоров дарения на часть имущества или целиком законодатель устанавливает определенный перечень лиц, которые могут быть сторонами или нет, например:
- Даритель должен осознавать, что он делает, т. е. находиться в здравом уме, быть психически здоровым. Иногда нотариус может потребовать медицинское освидетельствование дарителя.
- Дарителем может быть физическое лицо или коммерческая организация, но одаряемым разрешается выступать только гражданам.
- Одаряемыми не могут быть медики, работники образования или госслужащие, если дарителем выступает постороннее лицо, которое является им пациентом, подопечным, подчиненным. Фактически в данном случае законодатель указывает, что преподношение дара не должно быть благодарностью за выполненную работу. Например, если врач спас жизнь пациенту, выздоровевший не может одарить его движимым или недвижимым имуществом.
- В сделке могут принимать участие только дееспособные дарители. К недееспособным относятся малолетние в возрасте до 14 лет и несовершеннолетние дети 14–18 лет. Принимать за них дар могут только их законные представители.
- Другие ситуации, предусмотренные законом.