Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание результатов оценки в исполнительном производстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой отчет оценщика можно просить признать недопустимым доказательством, поскольку он составлен неверно, не отвечает требованиям закона. Что именно может быть указано неправильно в отчете? С этим вопросом можно обратиться к эксперту, другому оценщику, которые разбираются в тех или иных вопросах. Например, при расчете размера ущерба может быть неверно произведен сам расчет или что-то неучтено.
Как оспорить отчет независимого оценщика?
Любой отчет оценщика можно просить признать недопустимым доказательством, поскольку он составлен неверно, не отвечает требованиям закона. Что именно может быть указано неправильно в отчете? С этим вопросом можно обратиться к эксперту, другому оценщику, которые разбираются в тех или иных вопросах. Например, при расчете размера ущерба может быть неверно произведен сам расчет или что-то неучтено.
ВНИМАНИЕ: суд может не признать отчет недопустимым доказательством, в связи с чем лучше воспользоваться параллельно иным способом оспаривания отчета.
Оспорить отчет можно, путем предоставления стороной иного отчета об оценке, например, этого же самого объекта.
В судебном заседании можно ходатайствовать о назначении экспертизы, в целях установления подлинности отчета оценщика или можно просить назначить иную независимую оценку.
В определенных случаях лицо может обратиться с иском в суд
Кто может оспаривать кадастровую оценку через комиссию по новым правилам
Оспорить кадастровую стоимость могут:
юридические лица;
физические лица;
органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Юридические и физические лица могут произвести оспаривание кадастровой стоимости, если она затрагивает их права или обязанности.
По новому закону, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Срок рассмотрения заявления и порядок уведомления заинтересованных сторон
Срок рассмотрения комиссией заявления не может превышать тридцать дней со дня его поступления. Таким образом, срок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию составляет не более 1 месяца.
Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, стоимость которого оспаривается.
Для участия в заседании комиссии приглашаются также лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оспаривание оценки в суде
Придя в суд, Вы знаете или можете узнать, что материалы дела содержат отчет об оценке, а Вы не знали о такой оценки, Вас не приглашали на проведение оценки. В указанных случаях Вы можете возражать против такой оценки и просить назначить судебную экспертизу.
В настоящее время часто оспаривают оценку по кадастровой стоимости имущества, процедура такого оспаривания регламентирована законом. Оспаривают оценку, если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, в этом случае делают заключение по рыночной стоимости имущества и идут в суд с административным иском.
Кроме того, в суд можно подать иск:
- об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, в случае, когда определенная величина сделки является обязательной для сторон;
- о признании недействительным отчета независимого оценщика.
Закон об оценочной деятельности в РФ № 135-ФЗ
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.08.2018 N 312-ФЗ, вступившими в силу с 14 августа 2018 года (ред. 48).
Первоначальный текст Федерального закона № 135-ФЗ был опубликован в «Собрании законодательства РФ» 03.08.1998 (N 31), «Российской газете» 06.08.1998 года (N 148-149).
Оценочная деятельность — профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (статья 3 закон № 135-ФЗ).
С момента введения закона об оценочной деятельности в действие, в него внесены десятки поправок, наиболее важными из которых являются следующие:
Как оспорить оценку имущества в суде
Оспорить оценку имущества в суде можно, когда имеются сомнения в результатах оценки, сделанной независимой оценочной организацией. Обжалование также проводят при несогласии с актом, составленным судебным приставом, в отношении арестованного или конфискованного имущества.
В первом случае в суде оспаривается оценка имущества, являющегося предметом спора. Это может быть раздел собственности при разводе супругов, покупка или продажа недвижимости, возмещение ущерба, обращение залога по возникшему долгу и некоторые другие обстоятельства.
А вот оспаривание оценки конфискованного имущества проводится не в виде опровержения самой оценки, сделанной судебным приставом, а в форме обжалования его действий при составлении акта.
Такое обжалование оценки имущества стоит подкреплять независимым оценочным отчетом. Как вариант, можно ходатайствовать в суде о проведении дополнительной судебной оценки или независимой судебной экспертизы.
В большинстве случаев судебное оспаривание неверной оценки имущества проводят, чтобы снизить кадастровую стоимость недвижимости. Ведь зачастую ее оценка формируется на основе обобщенных характеристик объекта и не учитывает всех его особенностей.
Альтернативой судебному решению этого вопроса может стать обращение в комиссию Росреестра по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.
Как происходит оспаривание имущественной оценки?
Правовое оспаривание отчета об оценке может происходить как во внесудебном, так и в судебном порядке. Иногда для разрешения юридических разногласий бывает достаточно представить оппоненту новый независимый отчет встречной оценки, которая оспаривает выводы первоначально проведенной оценочной деятельности. Главное в этом случае, чтобы новая независимая экспертиза и оценка были выполнены максимально качественно, профессионально и объективно.
В то же время отметим, что оспаривание итогов имущественной оценки в судебных инстанциях — это зачастую весьма сложный процесс, который при отсутствии достаточных доказательств может не иметь положительных результатов. Более того, юридическое оспаривание отчета об оценке в порядке судопроизводства не всегда допускается законодателем.
Так, согласно разъяснениям, выпущенным Высшей арбитражной судебной инстанцией РФ, оспаривать достоверность отчетных итогов проведённой оценки можно лишь в нормативно обозначенных ситуациях. В частности, инициировать судебное разбирательство относительно достоверности оцененной величины стоимости имущества, полученной независимым специалистом-оценщиком, путем подачи искового требования можно, лишь когда нормативно регламентирована обязательность рассматриваемой расчетной величины для субъектов права (должностного лица, госструктуры, сторон сделки либо управленческих органов компании). К примеру, императивный характер величины имущественной стоимости, устанавливаемый при выполнении независимой оценки, законодательно регламентирован в отдельных случаях выкупа ценных бумаг в уставном капитале АО (с использованием неденежных способов расчета).
Если же обязательность исчисления величины имущественной стоимости не регламентирована на нормативном уровне, оценочная деятельность будет носить только рекомендательных характер, и ее результаты нельзя будет оспорить в самостоятельном порядке путем подачи искового требования.
Заинтересованное лицо может оспорить отчет об оценке, заявив требование о признании соответствующего документа недействительным. В случае предъявления одной из спорящих сторон оценочной отчетности в качестве доказательства в процессе судопроизводства, другая сторона может выдвинуть возражение против данного отчета и без заявления встречного искового требования о признании рассматриваемого документа недействительным.
В то же время все возражения и заявления с требованиями признать отчет об оценке недействительным будут приняты судьей во внимание лишь при достаточности у заявителя конкретных доказательств некорректности и (или) недостоверности результатов оценки. Сам же факт несогласия процессуального оппонента с выводами оценщика при отсутствии доказательственной базы не может служить основанием для признания документа недействительным.
Заключение эксперта — это письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.
Эксперты делятся на две группы:
Государственные судебные эксперты — это лица состоящие в штате государственных судебно-экспертных учреждений. Задачами государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.
Главным нормативным актов регулирующим деятельность государственных судебных экспертов является Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту — 73-ФЗ).
Просто эксперты — это лица заявляющие, что они имеют какие-то специальные технические познания, могут профессионально оказывать экспертную помощь, но при этом не являются работниками государственных экспертных учреждений.
В настоящий момент законодательством РФ не установлено нормативных требований к лицам, чтобы они могли называть себя экспертами. Это привело к тому, что на территории Российской Федерации действуют тысячи коммерческих компаний , в названии которых присутствует слова «эксперт» «экспертиза» и т.п. Эти юридические лица наживаются на правовой безграмотности простых граждан , т.к. экспертиза сделанная вне судебного процесса не имеет никакой юридической силы.
Мы подошли к одному из главных вопросов — это разделение экспертизы на судебную и внесудебную.
СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВА: НОВЫЕ ПОДХОДЫ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ
До последнего времени была достаточно распространена практика оспаривания оценки, произведенной в рамках исполнительного производства, путем подачи исков о признании отчета независимого оценщика недействительным, о признании недостоверной величины рыночной или иной стоимости объекта оценки. Основанием для таких исков служила статья 13 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , в соответствии с которой в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом или арбитражным судом. В случае удовлетворения подобного иска заявлялось второе требование — об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя или о признании незаконными действий пристава, направленных на реализацию имущества по определенной оценщиком стоимости.
Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф, б/н — 49324.
Такая практика двухступенчатого оспаривания (отчета оценщика и затем — постановления или действия пристава) сошла на нет после принятия информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» . В пункте 1 информационного письма указано, что в случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.
Как выполняется экспертиза отчета об оценке
Мероприятия инициируются добровольно. Их основой служит договор между заказчиком услуги и исполнителем – саморегулируемой организацией профессиональных оценщиков, то есть у которых есть лицензия и соответствующий уровень подготовки. Сумма оплаты за услугу также устанавливается по договору. Она не зависит от того, будет ли заключение эксперта положительным или отрицательным. Оплата также не зависит от объема отчета и фактически выполненных мероприятий. Обычно срок проведения экспертизы составляет от двух дней. Он регулируется внутренними документами организации и договором между заказчиком и исполнителем.
У эксперта есть право запрашивать недостающую информацию у оценщика, который составлял и подписывал отчет. Для этого направляется письменный запрос. Он составляется с учетом локальных актов организации. В запросе должна быть указана следующая информация:
- Наименование организации, которые проводит мероприятия, сведения о специалисте.
- Данные, которые необходимо предоставить, а также их обоснованность. Нужно подтвердить, что без запрашиваемой информации невозможно провести экспертизу полностью и объективно.
- Сроки направления ответа. Законом не предусмотрены конкретные временные рамки. Направить ответ на запрос важно в разумный срок. Ответ предоставляется в письменной форме.
Сроки оценки имущества судебным приставом
В Законе № 229-ФЗ указано несколько процессуальных сроков, имеющих прямое отношение к оценке имущественных активов:
- пристав обязан привлечь профессионального оценщика не позднее месяца после обнаружения вещей и предметов должника;
- срок проведения оценки будет указан в постановлении специалиста ФССП. так как зависит от перечня активов, их характеристик и места расположения;
- в течение 3-х дней после получения отчета об оценке сотрудник ФССП обязан издать постановление, указать в нем рыночную стоимость;
- не позднее одного дня после издания постановления, его копия направляется сторонам по делу;
- в течение 10 дней после получения информации об оценке взыскатели и должники могут ее оспорить через суд.
Вопросы по отчету оценщика могут возникнуть по многим пунктам:
- Было нарушено отраслевое законодательство: оценщик имеет имущественные или вещные права относительно объекта оценки или его части, имеет юридические или имущественные интересы в объекте оценки либо стоимость работ по оценке была поставлена в зависимость от определяемой стоимости объекта оценки.
- Возникли вопросы к источникам данных и сведений, к методам оценки, к выбору аналогов или к каким-либо другим факторам, повлиявшим на результат оценки и определяемую стоимость объекта.
- Отчет оценщика содержит неполную или недостоверную информацию по объекту оценки.
- В отчете указан вид стоимости объекта, отличный от заданного в договоре определяемого вида стоимости.
- С даты проведения оценки до даты совершения сделки прошло более полугода, но одна из сторон настаивает на признании результатов оценки действительными и актуальными.
- Форма отчета не соответствует установленным образцам.
…и так далее.
Если заказчик Отчета или другая сторона сделки не уверены в достоверности предоставленного Отчета, заказать экспертизу можно в Саморегулируемой Организации, в которой состоит оценщик, подписавший данный Отчет.
Как оспорить оценку имущества с банком
При заключении договоров с банком в виде залога выступает имущество кредитора. При этом, сейчас складывается практика самостоятельной оценки имущества Банками. Чаще всего это необходимо при оформлении договора ипотеки, займа или при реализации имущества должника.
Банк, пользуясь своим положением, стремится максимально снизить залоговую стоимость имущества, чтобы перекрыть все возможные риски. А владелец имущества далеко не всегда согласен с суммой, указанной в итоговом Отчете. Настаивать на своей сумме заемщик может при наличии оценки, выданной независимым оценщиком. Для подтверждения более объективной суммы используются документы, выданные аккредитованной при Банке оценочной компанией.
При несогласии банка идти на компромисс, возможны два варианта действий:
- те, кто еще только собирается вступить во взаимоотношения с банком, могут отказаться от дальнейших контактов и выбрать иное финансовое учреждение, предлагающее более выгодные условия;
- если имущество оценивается в рамках погашения задолженности, то можно обратиться в суд для изменения условий, предложенных банком.
В суд необходимо представить неоспоримые документы, подтверждающие другую сумму оценки и заручиться услугами опытного юриста. В противном случае выиграть спор с банком, имеющим штатных юристов и инструкции на каждое действие, практически невозможно.
Оспаривание кадастровой оценки в 2017 году
На данный момент несмотря на вступление в силу ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2017 года ГБУ не созданы, и сроки их создания не ясны. На сегодняшний день оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в нашей компании производится следующим образом:
- Мы проводим предварительный анализ целесообразности оспаривания.
- Составляем отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, на которую была определена кадастровая стоимость.
- Получаем положительное заключение экспертизы на отчет в СРО.
- Имея на руках отчет об оценке рыночной стоимости и положительное заключение СРО на отчет, владелец объекта недвижимости вправе обратиться в комиссию по оспариванию или в суд для признания кадастровой стоимости равной рыночной.