Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить ренту на квартиру у пожилого человека чужому человеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Как быть с наследниками при наличии соглашения пожизненной ренты
Переданное по условиям соглашения имущество не будет включено в наследственную массу. Рантье уже передал недвижимость в счёт сделки, и она ему не принадлежит. Лишь после кончины бывшего владельца плательщик сможет полноправно распоряжаться полученной квартирой или домом.
Поэтому наследники рантье, которые захотят претендовать на получение недвижимости после его смерти, не смогут этого сделать, как и не получат возможность обладать наследственным правом на получение платежей. Исключением может стать тот момент, когда наследники будут оспаривать соглашение пожизненной ренты и пытаться признать его недействительным, основываясь на следующем:
- рентополучатель был недееспособным на момент заключения соглашения;
- рантье не осознавал происходящего и не управлял своими действиями;
- плательщик ренты обманным путем или через угрозы заставил получателя заключить соглашение;
- получатель не понимал сути сделки и был сбит с толку.
Если по решению суда обе стороны сделки будут признаны вменяемыми и добросовестно выполнявшими условия соглашения, то иск наследников получателя будет отклонен. В другом случае, если недействительность сделки будет доказана, наследники получат переданную по соглашению недвижимость, но деньги отсудить не удастся.
Договор пожизненной ренты на квартиру и наследники
Следует напомнить, что ни одна из проведенных экспертиз не может являться обязательной для суда. Все экспертизы подлежат рассмотрению и оценке лишь в совокупном их восприятии в рамках судебного дела. Из этого следует, что стратегия действий должна продумываться заранее и со всей скрупулезностью.
- должна соблюдаться письменная форма заключения рентного соглашения;
- соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению;
- когда в условиях рентного договора будет фигурировать отчуждение недвижимости под рентные выплаты, то нужно провести ее регистрацию в госорганах;
- когда договор ренты будет заключен пребывающим в браке гражданином, то в обязательном порядке будет необходимо согласие второго супруга на осуществление указанной сделки (о чем гласит ч. 3 ст. 35 СК РФ).
Отличия постоянной и пожизненной форм ренты
Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.
Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.
Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.
Преимущества и недостатки пожизненной ренты
Чтобы оценить преимущества и недостатки договоров, важно понимать, какими они бывают. Существует такой вид договоров ренты, как постоянная рента. В этом случае выплата происходит в течение не ограниченного во времени периода. Например, квартира стоит 1 млн. руб., согласно ее оценке. При заключении договора постоянной ренты рентополучатель будет получать ежемесячно оговоренную договором сумму (скажем, 50 тыс. руб.) до тех пор, пока не будет выплачена таким образом вся стоимость квартиры, после чего рентополучатель утратит право собственности, оно перейдет плательщику. Важнейшим преимуществом такой формы договора является гарантия получения всей суммы либо самим рентополучателем, либо его наследниками, на которых по условиям завещания могут быть переведены права и обязанности рентополучателя.
Рента может поступать в смешанной форме: часть деньгами, часть услугами: помощь по хозяйству, лечение, закупка продуктов, ремонт и т.д. Все это обязательно указывается в договоре, а стоимость предоставляемых услуг обязательно оценивается в твердой сумме. Такая форма отношений оформляется рентой с иждивением. Рентополучатель может оговорить условие оказывать помощь в лечении не только себе, но и членам семьи, а также обязать рентоплательщика оплатить все расходы на погребение и ритуальные услуги.
Отличия пожизненной и постоянной форм ренты
Постоянная рента – одна из разновидностей рент. Подразумевает оплату денежных сумм за предоставленное имущество, но оплачивать их может не только физическое лицо, но и различные организации, которые не имеют отношения с коммерцией. Оплата может производиться как собственнику жилья, так и через третьих лиц.
Сроки уплаты оговариваются в условиях документа. Как правило, производятся они один раз в три месяца. Также могут быть предоставляться услуги по ведению хозяйства (стирка, уборка), покупку лекарственных средств и продуктов питания. Иначе говоря, оплата может производиться по договоренности, но в благоприятной форме для получателя.
Существует еще одно немаловажное отличие: при пожизненной ренте, покупатель не имеет права досрочно выкупить жилье, в документе четко прописаны условия пожизненной оплаты.
При досрочной выплате денежных средств это возможно. Обязательно, не ранее чем за 3 месяца, продавец должен быть оповещен об этом покупателем.
Совет! Следует внимательно изучить условия, присутствует ли там пункт о досрочном выкупе. Передача жилья по наследству тоже возможна.
Дарственная на квартиру выступает альтернативой вступления в права наследства. Такой вариант перехода права собственности оформляется бабушками в пользу внуков для облегчения процедуры вступления в наследство.
Дарственная представляет собой гражданско-правовой договор, в рамках которого одариваемый получает право собственности на имущество дарителя без внесения за это платы. В рамках сделки даритель утрачивает право собственности на объект, и оно переходит в пользу того, кому отписана квартира.
По дарственной допускается передать любое имущество, но обычно договор подписывают в отношении недвижимости. Важной характеристикой сделки является добровольность: даритель и одаряемый должны выразить свое согласие на переход права собственности на квартиру.
По дарственной допускается передать квартиру, права собственности на которую были оформлены должным образом. Квартира должна быть приватизирована, а бабушка – являться собственником по ЕГРН.
Дарственная в обязательном порядке оформляется в письменном виде, так как цена квартиры превышает порог для устных сделок: такой порог составляет 3000 р.
Договор дарения не предполагает обязательного нотариального заверения, без него юридическая сила документа не утрачивается.
Но без официальной регистрации перехода права собственности на квартиру дарственная лишена смысла. Так, если бабушка умрет до того, как стороны обратятся в Росреестр, этот документ не будет альтернативой завещанию и не будет учитываться при распределении права собственности.
По нормам п. 3 ст. 572 Гражданского кодекса не допускается заключение договора, по которому квартира переходит к внуку после смерти дарителя. Такая форма перехода права собственности должна иметь форму завещания.
Условия договора пожизненной ренты
Предметом договора ренты выступает недвижимое имущество на основании возмездной сделки. В подобной ситуации при переходе прав собственности к договору предъявляются определенные требования. Так в силу ст.584 ГК РФ документ в обязательном порядке должен быть заверен нотариально. При этом если по условиям договора квартира подлежит отчуждению, соглашение должно пройти государственную регистрацию в Росреестре.
Установлены законом и некоторые требования к сторонам договора. В частности, в случае если получателем ренты будет выступать недееспособный гражданин, и квартира будет принадлежать ему же, во исполнение ст.37 ГК РФ сделка в обязательном порядке согласовывается с органами опенки и попечительства.
Также в договор пожизненной ренты на квартиру должны быть включены следующие обязательные условия:
- срок действия соглашения;
- размер рентных платежей;
- перечень услуг и периодичность их предоставления;
- сроки выплат;
- право проживания в отчуждаемом имуществе либо же предоставление иного жилого помещения;
- порядок прекращения действия договора.
Что такое пожизненная рента квартиры
Самым распространенным из договоров ренты является пожизненная рента на условиях перехода прав на квартиру плательщику или лицу, ухаживающему за ее собственником. Исходя из понятия ренты, что это – установление выплаты определенной суммы или обеспечение по договоренности ухода, следует, что при пожизненной ренте должник будет выполнять обязательства до конца жизни получателя.
На подобные сделки чаще всего идут одинокие пожилые люди, нуждающиеся в посторонней помощи, или желающие улучшить свое материальное положение. Бывает и семейные пары согласны передать недвижимость абсолютно постороннему человеку, заручившись его обязательствами ухода за ними или постоянной выплатой оговоренной суммы. В таком случае нужно, чтобы вторая половинка семейной четы дала письменное согласие на отчуждение приобретенного в браке имущества.
Важно отметить, что юридически право собственности на жилплощадь переходит к плательщику ренты с момента подписания договора, то есть еще при жизни бывшего хозяина квартиры.
Главная отличительная особенность от покупки недвижимости за наличный расчет или по ипотечному займу от сделки на передачу имущества по договору ренты на квартиру то, что закон позволяет переоформлять квартиру в собственность плательщика ренты:
-
после внесения частичной ее стоимости по правилам, применяемым в случае купли-продажи недвижимости;
-
по принципу заключения договора дарения, то есть когда должник не платит ничего, а обязуется до конца жизни взять бывшего владельца на иждивение.
Гарантировать, что в конечном итоге полученная в собственность квартира обойдется дешевле рыночной цены, невозможно. Все зависит от того, как долго проживет рантье. Поэтому с моральной точки зрения не всем приемлем такой вариант решения жилищных проблем. Фактически плательщик ренты заинтересован в смерти человека, чтобы распоряжаться доставшимся имуществом по своему усмотрению.
Обеспечить достойное существование иждивенцу можно не только лично ухаживая за ним, но и:
-
оплачивать услуги домработницы или сиделки;
-
взяв на себя расходы за его пребывание в пансионе.
Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:
- Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
- Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
- Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.
Как правильно заключить договор
При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:
- Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
- Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
- Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
- Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
- Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.
Выкупную цену ренты можно определить в твердой сумме или поставить в зависимость от стоимости имущества, размера, предусмотренного договором или выплаченной фактически ренты, или вычисляется другими методами, по соглашению сторон.
Когда цена выкупа не оговаривается в договоре, то она равняется или соответствующей годовой сумме ренты , подлежащей выплате (когда плательщик оплатил стоимость отчужденного имущества), или данной годовой сумме вдобавок к цене имущества, которое передано бесплатно (статья 594 Гражданского Кодекса РФ).
Когда под выплату пожизненной ренты имущество бесплатно было отчуждено, то получатель ренты имеет право требовать вернуть данное имущество. В такой ситуации выкупную цену необходимо уменьшить на стоимость данного имущества (пункт 2 статьи 599 Гражданского Кодекса РФ).