Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли регистрировать дома в СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ФЗ №93 трактует строения как незаконные, если они не оформлены надлежащим образом. При судебных тяжбах, например с соседями, отстоять свои права на незаконное строительство сложно. Возможно принятие решения о сносе. Проще постройку зарегистрировать, чем оплачивать адвокатов, судебные издержки и снос.
Какие объекты вы можете зарегистрировать
По упрощенной системе можно зарегистрировать уже существующие объекты или здания, которые начали без разрешительных документов строить до 4 августа 2018 года. В данном случае имеются в виду:
- Жилой дом.
- Летний дачный дом.
- Садовый домик.
- Хозяйственные постройки (баня, сарай, дом под склад).
- Гараж.
Это должны быть капитальные строения, то есть такие, которые имеют связь с землей (фундамент) и не могут быть перемещены без нанесения им вреда. То есть регистрировать дачный туалет как отдельную постройку не надо. А капитальную баню – требуется.
Как определить, что объект не капитальный? Вот основные признаки:
- Постройка сборно-разборная.
- Предполагается, что ей будут пользоваться короткий срок (например, большой тент на участке).
- Нет фундамента.
- Нет стационарных коммуникаций.
✅ Регистрировать или нет: советы юриста
Нужно ли регистрировать каждое стоящее на участке строение? Разумеется, нет. Каждый владелец решает, какие постройки ему оформлять, а какие не ставить на кадастровый учет. «Обязаловка» от ФНС и органов местного самоуправления здесь не действует.
Рассмотрим, когда оформление выгодно, а когда нет:
| Сравнение | Особенности регистрации |
|---|---|
| Гражданско-правовые сделки: дарение, мена, наследство, купля-продажа и прочее | Официальная регистрация постройки обязательна. В противном случае Росреестр не одобрит ни одну сделку с отчуждением недвижимости |
| Налоги | • строения с фундаментом – объект налогообложения; • некапитальные постройки – регистрации не подлежат. Чем больше оформленных объектов, тем выгоднее государству. Собственнику регистрация невыгодна. Но за уклонение от налогов могут последовать санкции |
| Оформление кредита | Регистрация строений позволяет взять «ломбардную ипотеку». Ссуда окажется гораздо выше, чем кредит на земельный участок. Залогом будет вся недвижимость заемщика, включая оформленные в собственность строения |
| Страховка | Оформление страховки требует официальной регистрации объектов страховки – жилого дома, гаража, бани и т.д. |
| Постоянная регистрация (прописка) | Индивидуальный жилой дом или коттедж, где планируется жить круглый год – должен числиться в Росреестре. Иначе в прописке откажут. Да и само здание не будет иметь почтового адреса. |
| Подключение коммуникаций | Чтобы провести электричество, газ, отопление и прочие узлы требуется выписка или свидетельство о регистрации строения в ЕГРН на конкретного собственника (-ов). В дальнейшем правообладателю будут приходить квитанции для оплаты ресурсов |
| Компенсация | Изъятие земли на государственные или муниципальные нужды может повлечь убытки, если:
• земля не принадлежит гражданину; Узаконить строения в экстренном порядке вряд ли удастся, лучше делать это сразу |
Для чего оформлять дачный дом, если земля в собственности
Казалось бы, поставили землю на кадастровый учет и строй чего твоей душеньке угодно своими силами. Для чего оформлять дачный дом, если земля в собственности? Правительство, на вопрос — нужно ли регистрировать дачный домик на садовом участке, дает только утвердительный ответ. Так, Министр имущественных отношений в Московской области Андрей Аверкиев в своем интервью пояснил, что «все постройки капитального характера, вне зависимости от площади, должны быть зарегистрированы». Он отметил, что капитальными признаются постройки, имеющие прочную связь с землей (на фундаменте). Таким образом, регистрации в обязательном порядке подлежат не только дома, но и все хозяйственные постройки, имеющие фундамент. Многие занялись регистрацией дачи в Московской области через МФЦ, обращаясь к кадастровым инженерам, и оплачивая им услуги по изготовлению технического плана и подготовке необходимых для кадастрового учета документов. Но, далеко не все спешат оформлять дачный дом и другие постройки, почему? Ответ прост – для постановки недвижимости на кадастровый учет придется достаточно потратиться, а впоследствии платить налоги на имущество. Однако, проблемы с незарегистрированными строениями могут возникнуть при продаже, дарении и оформлении наследства. Продать незарегистрированный участок или дом теперь просто невозможно. Поэтому, каждый вправе самостоятельно решать, надо ли регистрировать дачный дом или нет. Но законодательство гласит, что все постройки должны быть надлежащим образом оформлены, иначе могут быть применены меры административного воздействия (начиная от штрафов и заканчивая сносом самовольных построек).
Порядок регистрации дома на земельном участке в СНТ
На оформление документации уходит порядка 10 дней. Условия выполнения процедуры следующие: регистрация постройки при «дачной амнистии» проводится впервые или при ликвидации недвижимости.
Для запуска процедуры необходимо получить разрешительные документы на постройку дома, а затем выполнит его регистрацию как стандартный жилой объект. Как только строительные работы будут завершены, можно оформить дом как самовольную застройку.
Далее ознакомиться с пошаговой инструкцией регистрации дома в СНТ:
Дачный дом имеет несколько сложнее процедуру, так как на приусадебных участках выстраивают необычные конструкции, в которых предполагается проводить летний отдых, а целые благоустроенные особняки. Процедура регистрирования постройки является платной и занимает длительное время, более 14 дней. В целом, картина выглядит следующим образом:
- на законодательном уровне граждане имеют возможность оформить свои садовые участки, которые расположены в СНТ, а также построенные на них дома и хозпостройки;
- устанавливается кадастровый номер, дома ставятся на учет, а собственник получает документ, свидетельствующий о праве собственности;
- при этом нет необходимости получать разрешение на постройку или акта ввода в эксплуатацию жилого строения. А этот момент существенно упрощает сбор и процедуру рассмотрения документов.
Кроме жилых домов, регистрации подлежат садовые домики для кратковременного или продолжительного проживания, бани, построенные на фундаменте, и банные комплексы, гаражи капитального строения, а также хозяйственные конструкции, которые имеют фундамент.
Что нужно делать:
- Выяснить объем прав на собственность относительно конкретного строения. Особенно этот факт важен, если дом был передан в наследство.
- Выяснить свои права на собственности относительно земельного участка. Строение может принадлежать собственнику, а земельный участок, на котором построен дом – нет.
- Если документы в порядке, можно приступить оформлению и получению разрешительных документов.
- Затем собственник дома оформляет кадастровый паспорт на строительство. Данная процедура обычно проводится в органе Росреестра в течение нескольких дней или в многофункциональном центре, которых в каждом городе много. В последнее время пользоваться услугами многофункционального центра стало удобнее и проще. Срок регистрации занимает около двух дней.
- В СНТ составляется заявление, в котором детально описывается садовое строение, а также земельный участок. Здесь речь идет об этажности, использованных стройматериалах и многое другое.
- Как только заявление было написано, заявитель оплачивает государственную пошлину.
- Вскоре заявитель получает желаемый документ.
Регистрация дома на садовом участке
Если регистрация проходит по дачной амнистии, гражданину нужно подтвердить законность владения участком. Можно одновременно закрепить права на землю и жилое строение. Подтверждающим документом на земельный надел будет выписка правления СНТ или иного товарищества, распоряжение муниципальных властей, иные бланки и формы.
По нормам Закона о дачной амнистии, закрепление прав проходит по следующим этапам:
- после получения документов на землю, нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать технический план;
- инженером проводится обследование строения в натуре, определяются его характеристики и параметры, отражаются в текстовом и графическом блоке техплана;
- чтобы поставить домик на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, нужно подать заявление и техплан в Росреестр или учреждение МФЦ;
- подтверждающим документом после завершения всех процедур будет выписка ЕГРН, в которой указывается кадастровый номер объекта.
Размер и характеристики строения имеют существенное значение для принятия решения о регистрации и последующего налогообложения. Например, частное жилое строение не может иметь высоту более 3 этажей, иметь несколько изолированных помещений для проживания разных семей. Такие объекты рассматриваются как многоквартирные дома, а для разрешений на их строительство и эксплуатацию предусмотрены специальные правила.
Садовый или дачный домик до 50 кв. метров общей площади не подлежит налогообложению. Метраж будет подтверждаться кадастровыми сведениями ЕГРН и выпиской. Если же площадь зарегистрированного объекта больше 50 кв.м., ее можно исключить при расчете имущественного налога в декларации.
Чтобы зарегистрировать жилой дом В СНТ, необходимо:
- Быть собственником участка.
- Земельный участок должен иметь разрешенное использование «Для садоводства».
- Заказать технический план на дом в БТИ или межевой организации, имеющей лицензию на выполнение кадастровых работ.
- Подать заявление в МФЦ на постановку на учет жилого дома и регистрацию права на него.
- После получения выписки из ЕГРН на дом подать заявление, также через МФЦ, на присвоение адреса жилому дому.
Расходная часть по оформлению строения в СНТ будет складываться из стоимости техплана (8-15 тыс. рублей в зависимости от региона) и государственной пошлины (350 рублей).
Согласно Федеральному закону от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ получить регистрацию в жилом доме можно только на территории СНТ. В статье 3 зафиксирована возможность размещения зданий для постоянного проживания на садовых участках и государственной регистрации в них как жильцов. Эти нововведения вступили в действие с 1 января 2019 года: до этого срока прописаться можно было только на землях для ИЖС и ЛПХ.
На территории ОНТ, огороднических товариществ, законодательство не предусматривает возможность возведения капитальных зданий и разрешает только строительство только бытовок и прочих хозяйственных построек. Поэтому при выборе участка нужно проверить, к какой категории земель он относится. Если дом был построен без получения разрешения, можно попробовать узаконить его через суд, воспользовавшись «дачной амнистией» — ее действие продлили до весны 2021 года. Однако вероятность отказа при этом высока.
Получить прописку в СНТ, если дом официально признан подходящим для проживания, несложно. Процедура не отличается от регистрации в квартире на территории города. Чтобы оформить прописку, нужно обратиться в МФЦ или в территориальное отделение МВД и предоставить заявление, паспорт, документы о собственности и заключение о соответствии здания требованиям для проживания.
Срок, в течение которого будет оформлена регистрация, зависит от места обращения: в МФЦ прописку делают в течение семи календарных дней, а в отделении МВД — не более трех суток. Процедура бесплатна и не облагается госпошлиной. Из возможных трат — только услуга заполнения бланков, если по каким-то причинам заявитель не может сделать этого лично.
Для оформления прописки не требуется согласования представителей членства СНТ, согласия соседей по участка или вступления в товарищество. Также нет ограничений по площади или числу прописываемых лиц, при этом за фиктивную регистрацию нарушителю могут выписать штраф в соответствии с КоАП РФ.
Что говорит закон о регистрации недвижимости в СНТ
Не стоит думать, что можно спокойно построить дом на садовом участке и не регистрировать его. Закон однозначно определяет такие постройки незаконными, и определяет ответственность за самострой.
Помните! Отстоять свои права на самовольно построенный объект не всегда получается даже в суде. В этом случае вам придется сносить его. Лучше не рисковать и пройти процедуру регистрации.
ФЗ №93 распространяется не на все объекты недвижимости. Несмотря на то, что земли, предназначенные для садоводства и огородничества, попадают под его действие, участок должен быть получен до 2001 года. В этом году вступил в силу Земельный кодекс, который регулирует земельные отношения в России.
Мы рекомендуем сначала проконсультироваться со специалистом. Это поможет учесть все нюансы и сократить временные и материальные расходы на регистрацию недвижимости на садовом участке. В можно получить бесплатную консультацию эксперта.
Среди других юридических нюансов, можно отметить:
- Регистрировать нужно только объекты капитального строительства (ОКС), временные и хозпостройки узаконивать не требуется.
- Дом должен быть не выше трех этажей, включая подвальные и цокольные помещения. Это связано с тем, что дачная амнистия распространяется на частные жилые дома, а к ним относят здания, предназначенные для проживания одной семьи не выше трех этажей.
- Несмотря на то, что в законе нет ограничений по площади, с большими домами иногда возникают трудности.
Особенности регистрации
Несмотря на то, что процедура регистрации по дачной амнистии максимально упрощена и при этом хорошо упорядочена, узаконить дом в СНТ получается не всегда. Закон определяет те случаи, когда Росреестр может отказать вам:
- Ваш случай не подходит под действие закона о дачной амнистии. В этом случае единственный способ зарегистрировать дом – пройти стандартную процедуру.
- Заявитель не имеет права на землю. Как уже отмечалось выше, прежде чем регистрировать постройки, нужно поставить на кадастровый учет землю. В этом случае вам придется проходить процедуру межевания и регистрации ЗУ.
- Неполный пакет документов. Эту ошибку исправить проще всего. Сотрудники Росреестра обязаны указывать причины отказа. После их устранения, регистрационные действия будут возобновлены.
- Ошибки в документах. Также, как и в предыдущем случае, для продолжения процедуры регистрации нужно устранить выявленные ошибки. Порядок устранения зависит от того, какая ошибка была обнаружена и кем она была допущена.
Плюсы и минусы регистрации
Говорить о минусах регистрации не совсем правильно, так как без нее ваш дом не существует юридически. Помимо того, что с таким объектом невозможны никакие сделки, вы можете оказаться в сложной ситуации. Незарегистрированный объект – это самострой, и по закону вы должны его снести за свой счет. И отстоять свои права можно только в судебном порядке, но даже в этом случае есть риск, что суд не встанет на вашу сторону.
Пройдя процедуру регистрации, вы:
- Легализуете свой дом, оформите на него право собственности и сможете распоряжаться недвижимостью.
- Получите адрес.
- Возможность прописаться за городом, в зависимости от ВРИ.
- Исключите возможные налоговые и юридические риски.
Минусом регистрации можно было бы назвать только затраты на прохождение процедуры. Это связано с тем, что сейчас требуется техплан, а не декларация, как раньше.
В каких домах на каких участках можно прописываться
217-й закон (см. ссылку внизу) «убрал» все многообразие дачных товариществ, оставив только два вида участков: огородные и садовые. На огородных теперь нельзя строить дом — никакой. Разрешены только сараи, бани, теплицы и т. п. Если здание там уже есть и оно зарегистрировано, сносить его не заставят. Но и прописаться в нем не разрешат.
Единственный вариант — добиться изменения вида участка на садовый, и если дом на нем признан жилым, тогда и прописка в нем возможна.
Если по документам ваш участок садовый/дачный, то на нем разрешается строить дом — как сезонный, так и капитальный. Прописаться можно только в жилом, то есть капитальном. Садовый дом считается сезонным, он предназначен лишь для временного использования.
Если ваш дом еще не стоит на учете в Росреестре, нужно сразу оформлять его как жилой, чтобы получить возможность в нем прописаться. Если же он уже учтен как сезонное или вспомогательное помещение, то можно переоформить его в качестве жилого.
В любом случае, для прописки у дома должен быть адрес (или возможность его присвоить). А вот единственным вашим жильем он быть вовсе не обязан. И доказывать, что вам больше негде жить, вы не должны. Регистрироваться в любом принадлежащем вам и подходящем для жилья доме — это ваше право, но, разумеется постоянная прописка может быть только одна.
Законодательство о том, как можно оформить дом на даче
Право регистрации подобных объектов недвижимости появилось у граждан с 2006 года. Именно тогда, 30 июня был принят Федеральный закон № 93, который известен в народе, как «дачная амнистия». Эта программа должна была действовать до 2015 года, но была продлена до 2020 года.
Важно! После очередного продления «дачная амнистия» будет действовать до 1 марта 2020 года.
Эта программа дает возможность оформления недвижимости в собственность по упрощенной схеме, при условии, что объект расположен на приватизированной земле собственника. Подобное право распространяется не только на дом, но и на такие хозпостройки, как баня, гараж и т.д.
Однако в 2017 году вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, разработка которого велась уже несколько лет. В результате его принятия, дачные строения, как и другие виды недвижимости, полностью лишились территориальной привязанности. Подобные нововведения имеют как плюсы, так и минусы.
К преимуществам относится:
- введение базовой системы регистрации, в результате чего риск мошенничества и подделки документов сводится к нулю;
- возможность получения регистрационных данных исключительно собственником, предоставляющим правоустанавливающие документы на недвижимость;
- введение единой всероссийской базы, содержащей сведения обо всех объектах недвижимости. Благодаря этому больше нет необходимости лично ездить в регион регистрации или отправлять заказные письма (например, при вступлении в права наследования). Вопрос оформления дома на дачном участке можно решить на месте пребывания.
Существенный недостаток подобных нововведений один – возможность проведения регистрации только вместе с кадастровым учетом. Это предполагает необходимость обращения к кадастровому инженеру и внесение объекта в реестр, что предполагает дополнительные расходы.
Также те, кто интересуется, можно ли зарегистрировать дачный дом без межевания должны знать, что после принятия закона № 218-ФЗ, проведение данной процедуры является обязательным с начала 2018 года. Без установления границ нельзя распоряжаться не только домом, но и земельным участком, даже если он находится в собственности.