Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок покупки квартиры по военной ипотеке на вторичном рынке пошагово». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Весь процесс оформления может занять около 2 месяцев. Но максимальный срок ограничен сроком действия свидетельства на право участника накопительной ипотечной системы на получение целевого жилищного займа. Он составляет 6 месяцев. Чтобы ускорить процесс, лучше всего заранее начать присматривать жилье.
Что будет при увольнении со службы до погашения ипотеки?
Если военный, который приобрел жилье через НИС, увольняется со службы по собственному желанию, из-за невыполнения условий договора менее чем через 20 лет службы, всю сумму использованных накоплений по военной ипотеке придется вернуть. При этом нужно обратиться в ФГКУ «Росвоенипотека», чтобы урегулировать возврат средств по договору Целевого жилищного займа — то есть первоначальный взнос и уже уплаченные платежи. Остаток ипотечного кредита придется погашать самостоятельно. Средства по договору ЦЖЗ необходимо вернуть государству в течение 10 лет. То есть придется ежемесячно вносить платежи и по ипотеке, и по возврату субсидии.
Это не распространяется на случаи, когда военный увольняется:
- После службы сроком более 20 лет;
- По состоянию здоровья — если военно-врачебная комиссия признала его не годным к службе;
- После службы сроком более 10 лет по достижении предельного возраста, из-за проблем со здоровьем, в связи с организационно-штатными мероприятиями (сокращение) или по семейным обстоятельствам.
В этом случае вопрос с возвратом средств ЦЖЗ зависит от выслуги лет. Если военный отслужил более 20 лет, возвращать ничего не придется (а если квартиру он не купил, то может использовать накопленные в системе НИС средства по своему усмотрению).
Если военный отслужил более 10 лет, он имеет право не возвращать использованные средства ЦЖЗ, также может получить дополнительную компенсацию. После увольнения ипотечный кредит придется погашать самостоятельно или с использованием компенсации.
Как снять обременение
Квартира по военной ипотеке фактически находится под двойным обременением: в банке и в Росвоенипотеке, которая ему платит. Даже если государство выплатит за вас всю сумму ипотеки, квартира останется в залоге, пока вы не отслужите 20 лет или не достигнете возраста в 45 лет. Чтобы снять обременение с квартиры раньше, придется полностью расплатиться с банком и вернуть Росвоенипотеке потраченные деньги.
Чтобы погасить долг перед Росвоенипотекой, вы должны вернуть на свой именной счёт не только размер первоначального взноса, но и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки.
Оплата долга Росвоенипотеки производится обратно на накопительный счет. После продажи квартиры вы можете подать рапорт на еще одну ипотеку, если до вашего 45-летия осталось больше 3 лет. После сбора необходимых документов вы сможете воспользоваться средствами, которые были возвращены на именной накопительный счет.
Для погашения долга по военной ипотеке, женщины-военнослужащие могут использовать средства материнского капитала.
- Средства с именного накопительного счета военного можно использовать на первоначальный взнос, погашение основного долга или процентов по ипотеке. Отслужив 10 или 20 лет, военный может использовать накопленные средства по своему усмотрению.
- В сделке с военной ипотекой участвуют три стороны: военный, Минобороны и банк. Если используются средства маткапитала, добавляется еще один участник — Пенсионный фонд.
- Максимально государство заплатит за ипотеку 2,486 млн ₽.
- Государство будет платить за вас, пока вы служите. Если вы досрочно уволитесь, вам придется заплатить банку оставшийся долг и проценты
- Порядок действий такой:
- подайте рапорт на внесение себя в реестр участников НИС, если не участвуете в программе автоматически;
- спустя 3 года подайте рапорт о предоставлении свидетельства участника НИС;
- найдите подходящую квартиру;
- выберите банк, подайте заявку, подпишите кредитный договор и договор ЦЖЗ;
- проведите сделку и подпишите договор купли-продажи;
- подпишите договор о страховании;
- оформите квартиру в собственность.
- Квартира будет в двойном обременении в пользу банка и государства, пока вы полностью не расплатитесь за ипотеку или не отслужите 20 лет.
Через полгода после приемки квартира перейдет в собственность
Если денег хватило на покупку жилья без кредита, в предварительном ДДУ укажите, что вы платите свои средства и не используете кредит. Дальше все просто:
- получаете из «Росвоенипотеки» подписанный договор ЦЖЗ (придется ждать около месяца);
- заключаете с застройщиком основной ДДУ;
- отправляете договор ДУ в Росреестр, где регистрируют права участника долевого строительства;
- заказываете выписку из ЕГРП, в которой указано, что пока дом не сдан, часть прав на квартиру принадлежит государству;
- отдаете выписку и ДДУ в «Росвоенипотеку» (адрес выше), которая в течение 10 дней перечислит деньги застройщику.
После этого остается ждать передачи дома в эксплуатацию. Через полгода после подписания акта приема квартиры новосел становится полноправным хозяином. Он должен получить новую выписку из ЕГРП и передать ее в «Росвоенипотеку».
Кaкиe pacxoды нe пoкpывaeт вoeннaя ипoтeкa
Bocпoльзoвaвшиcь гocyдapcтвeннoй пpoгpaммы пoддepжки, чacть pacxoдoв вoeннocлyжaщиe кoмпeнcиpyют зa cвoй cчeт, a имeннo:
☑ ycлyги пo oцeнкe cтoимocти нeдвижимocти;
☑ oфopмлeниe выпиcoк и cпpaвoк пpи пoкyпкe втopичнoй нeдвижимocти;
☑ нoтapиaльныe ycлyги пpи вcтyплeнии в пpaвo coбcтвeннocти;
☑ пoмoщь pиэлтopoв и дpyгиx cпeциaлиcтoв пpи пoдбope жилья, cбope и зaпoлнeнии дoкyмeнтoв;
☑ пoкyпкy cтpaxoвoгo пoлиca нa нeдвижимocть;
☑ бaнкoвcкиe кoмиccии и cбopы;
☑ в oтдeльныx cлyчaяx, зaдaтoк пpoдaвцy (зaвиcит oт ycлoвий пpoдaжи).
Кто имеет право на получение жилого объекта в военную ипотеку
В число обязательных субъектов накопительно-ипотечной системы входят офицеры, мичманы и прапорщики, заключившие первоначальный контракт с того момента, как начала действовать данная программа. В число добровольных участников входят:
- Студенты, окончившие ВУЗы по военным специальностям, начало службы которых выпало до 2005 года.
- Офицеры, заключившие контракт после того, как призвали из запаса, но с начала 2005 года.
- Прапорщики, мичманы, военная служба которых по контракту составляет 3 года с января 2005 года, но сам контракт был заключен ранее.
- Солдаты, матросы, сержанты, старшины, на руках у которых уже в 2005 году был повторный контракт.
Последовательность покупки вторичного жилья по ипотеке для военнослужащих
Приобрести имущество на вторичном рынке по программе военной ипотеки допустимо самостоятельно, не используя услуги риелторских компаний.
Алгоритм быстрой покупки имущества:
- Через три года военной службы участнику НИС выдаётся определенное Свидетельство, служащее основанием для получения вторичного жилого объекта по ипотеке.
- Затем осуществляется выбор коммерческого банка, поддерживающего программы Военной ипотеки. Необходимо изучить максимально подробно подробные сведения о финансовом кредиторе. Учитывается максимальный размер кредита, наличие/отсутствие страхования, оплата комиссии и другое.
- После этого следует уточнить вопрос о максимально допустимой сумме кредита.
- Допускается начать поиск жилья на вторичном рынке недвижимости по программе Военной ипотеки. На всю подготовку уходит много времени и сил. Для покупателя все сроки по покупке объекта сжаты, по сравнению со временем для продавца.
- В том случае, если продавец недвижимости согласился со всеми условиями, можно начать составлять договор аванса.
- Последующий этап — составление оценки имущественного объекта сотрудником выбранной оценочной компании.
- Весь пакет документации направляется в банковское учреждение на рассмотрение.
- В случае вынесения положительного решения по заявке начинается последующий ход действий. Заемщик подписывает договора с банком и страховщиком. Далее осуществляется документальная сделка купли-продажи недвижимости, после чего документы передают в Росреестр для осуществления государственной регистрации сделки.
- По истечении недели ипотека будет считаться официально зарегистрированной. После этого продавцу передается вся сумма, стороны подписывают акт приема-передачи.
- Для подтверждения факта регистрации права военный должен предоставить в банк не более чем за 3 дня копию свидетельства о праве собственности, договор купли-продажи и выписку, полученную от ЕГРИП.
Требования к приобретаемой вторичной недвижимости для военных
Есть ряд обязательных условий, которые выставляет государство военнослужащим при выборе жилья на вторичном рынке для приобретения в ипотеку:
- наличие в жилом объекте отдельного кухонного помещения, а также раздельной ванны и туалета;
- в доме должна быть проведена отопительная система, а также обязательно присутствие водопровода и электрических систем;
- в качестве закладки фундамента жилого строения был использован кирпич, железобетон или камень;
- если заемщик выбрал квартиру на самом верхнем этаже, кредитор проверяет целостность крыши дома;
- наличие требований к этажности здания — не менее шести;
- запрещено покупать комнаты, расположенные в общежитиях;
- дом был введен в эксплуатацию не позднее 1970 года;
- строение не аварийное, а также не состоит в списке объектов, поставленных на капитальный ремонт;
- на имущественном объекте не должно быть обременения от различных финансовых учреждений. Это легко подтвердить выпиской из ЕГРН;
Военнослужащие, ставшие участниками НИС и оформившие Свидетельство на получение целевого жилищного займа (ЦЖЗ) могут купить квартиру, как в недавно построенном и признанным годным для проживания многоквартирном жилом доме, так и участвовать в строительстве, т.е. стать дольщиком.
Независимо от того, какой вариант выбран, жилье проходит обязательную процедуру аккредитации не только банком, но и Росвоенипотекой. Это означает, что квартира юридически чистая, пригодная для комфортного проживания. Причин для волнения у заемщика быть не может. Аккредитация служит гарантом того, что недвижимость соответствует всем принятым законодательным нормам. Также предполагается (но не гарантируется на 100%), что задержек со сдачей объекта быть не должно.
Отсутствие бывших хозяев, вариации выбора: от эконом до жилья премиум класса – главные плюсы такой сделки. Также не возбраняется купить квартиры по военной ипотеке от застройщиков по цене, превышающею стоимость доступной суммы по госпрограмме. В данном случае часто долга будет оплачена из личных сбережений людей в погонах.
Хотя имеются и минусы: новые дома дают усадку, существует риск с несвоевременной сдачей жилья, что явно омрачит предстоящее новоселье.
Преимущества и недостатки военной ипотеки
Как и любая сделка военная ипотека имеет свои положительные и отрицательные стороны. Преимущества у такой ипотеки следующие:
- возможность приобрести квартиру через три года участия в программе за счет государства;
- приобрести квартиру можно в любом регионе;
- ранее оформленную гражданскую ипотеку можно совместить с военной;
- сделка проходит под контролем аккредитованного банка и является безопасной;
- к предоставленным государством средствам можно добавлять собственные, а также средства материнского капитала;
- сниженная процентная ставка;
- приобретенное жилье не является совместно нажитым имуществом;
- квартиру можно сдавать в аренду, оплачивая при этом налог на прибыль;
- приобретенное жилье можно продать;
- наличие в собственности жилья не препятствует участию в программе;
- супруги-военнослужащие оба могут принять участие в программе и приобрести более дорогостоящую недвижимость;
- площадь приобретаемого жилья не ограничена требованиями законодательства;
- военную ипотеку можно рефинансировать под более выгодный процент.
В качестве недостатков можно отметить:
- более длительный срок оформления сделки;
- выбор банков-кредиторов ограничен;
- государство платит за заемщика только в период его службы;
- получение налогового вычета возможно только с той суммы, которую заемщик внес собственными средствами.
Основной перечень документов
Список документов, необходимых для оформления военной ипотеки, можно условно разделить на 2 группы:
- первоначальные (основные) — это бумаги, что требуются для получения согласия со стороны финансового учреждения на участие в программе кредитования;
- дополнительные — документы, что будут обязательно затребованы на стадии непосредственного оформления займа.
Таблица №2 «Главные бумаги для оформления»
| Наименование | Значение и порядок получения |
|---|---|
| Заявление | Оформляется на официально утвержденном бланке, его форма может изменяться в зависимости от выбранного банка. Получить такую анкету нужно у служащего финансового учреждения. Заполнение осуществляется на русском языке разборчивым почерком |
| Паспорт | Оригинал документа, а также копии всех заполненных страниц. Работник банка проводит сверку копий с оригиналом. Нотариального утверждения не требуется, но на каждом экземпляре следует проставить личную подпись и резолюцию «копия верна» |
| Подтверждение наличия или отсутствия брачных отношений | После свадьбы, согласно Семейному кодексу, супруги должны принимать решение о покупке и отчуждении недвижимости только совместно |
| Согласие второго супруга на покупку | Необходимо после официальной регистрации семейных правоотношений, и требует нотариального заверения |
| Брачный контракт | Если таковой заключался парой. Дополнительно представляются копии всех страниц |
| Свидетельство НИС | Получить субсидию на погашение военной ипотеки можно только после вступления в накопительную ипотечную систему |
Налоговый вычет по военной ипотеке
Граничный срок действия ипотеки составляет 25 лет. До полного погашения суммы займа армеец не может расторгнуть контракт, так как в этом случае ему придется возвращать денежные средства, выделенные ему государством и проценты по ним. По этой причине многие граждане ищут способы преждевременного погашения задолженности. К таковым относится и налоговый имущественный вычет при покупке недвижимости.
Если военнослужащий вложил личные средства в покупку, то допускается возврат налога, но только в расчете на сумму собственных вложений. При погашении ипотеки лишь с государственного фонда данный возврат невозможен.
Если Вы можете поделиться личным опытом участия в военной ипотеке, тогда оставляйте советы и замечания в разделе «Комментарии».
Условия военной ипотеки в Сбербанке
- ВИ выдаётся только в рублях РФ.
- Минимальная сумма кредита составляет 300 000 руб.
- По состоянию на декабрь 2018 г. максимальная сумма по военной ипотеке Сбербанка составляет 2 398 000 руб.
- При этом размер кредита не должен быть больше 85% цены жилья как по договору купли-продажи, так и по оценке стоимости на основании экспертного заключения. Первый взнос (15%) уплачивается либо полностью из средств ЦЖЗ, либо с добавлением личных сбережений заёмщика.
- Процентная ставка по военной ипотеке в Сбербанке составляет 9,5% в год.
- Максимальный срок предоставления денежных средств – 20 лет.
- Возраст заёмщика на момент погашения ипотеки не должен превышать 45 лет.
- В качестве обеспечения по ипотеке выступает залог прав требования (если приобретается недвижимость на первичном рынке с помощью договора долевого участия), и сам объект недвижимости, для приобретения которого оформляется кредит (после регистрации права собственности).
- Обязательному страхованию подлежит объект недвижимости (от риска повреждения или утраты), жизнь и здоровье заёмщика страхуется в добровольном порядке.
- Досрочное погашение обязательств по ипотеке возможно в любой момент без каких-либо ограничений и дополнительных комиссий.