Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление аренды земельного участка: 3 основания и 4 условия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.
Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.
Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка
Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:
- Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
- У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
- Арендатор должен остаться прежним.
- У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
- Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
- Земельный участок предоставлен без проведения торгов.
Обжалование отказа продлить договор аренды земли
В случае, если Вам был дан необоснованный отказ в пролонгации договора аренды, Вы вправе:
- Обратиться в суд и потребовать, чтобы арендодатель заключил договор аренды именно с Вами на новый срок
- Потребовать в суде взыскать с арендодателя все фактически причиненные расходы (транспорт, аренда другого земельного участка и т.д.)
Зачастую, разрешение подобных ситуаций происходит в претензионном порядке, поскольку в случае удовлетворения Вашего требования в суде, Вы имеете право взыскать с арендодателя судебных расходы, которые могут состоять из:
- государственной пошлины, уплачиваемой за обращение в судебные органы
- оплаты услуг представителя (составление претензии, искового заявления, представительство Ваших интересов в судебных инстанциях)
- расходов на транспорт (стоимость авиа-, железнодорожных билетов, оплата услуг такси)
- стоимость проживания в отелях, гостиницах
- почтовых трат и т.д.
Отказ в продлении аренды земли — Юридическая консультация
Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.
Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.
6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.
В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п.
2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).
Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
И, как указано в п. 2 Обзора судебной практики, «необходимо исследовать условия заключения нового договора аренды с учетом требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».
Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.
Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.
- Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.
- Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.
- В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.
Строительство затянулось, аренда закончилась: что / КузбассКадастр
У застройщиков нередко возникают ситуации, когда завершить строительство объекта до окончания срока аренды земельного участка не удается. Что в таком случае грозит застройщику и одновременно арендатору земельного участка? Каковы его права? На эти вопросы «СК» помогает ответить Дарья Третьякова, партнер КА «Юрпроект».
- Первый вопрос, который волнует застройщика: может ли уполномоченный орган забрать этот участок и не дать возможность закончить строительство? — Ответ содержится в статье 46 Земельного кодекса РФ: арендодатель (Комитет по управлению муниципальным имуществом, областной Комитет по управлению государственным имуществом, Управление Росимущества по субъекту федерации и т.д.) может прекратить договор аренды и изъять участок только в случае неиспользования участка для строительства в течение, как минимум, трех лет. Сам же термин «неиспользование» означает, что застройщик даже не преступил к строительству. Практика «Юрпроекта». Суд признал, что организация приступила к строительству, так как на участке были выполнены следующие работы:
- по выравниванию площадки;
- по разработке котлована. При этом из трехлетнего периода «неиспользования» исключается время, необходимое для освоения земельного участка (например, для его расчистки, вывоза мусора и т.д.), а также период, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий и т.п.
Если строительство осуществлялось в соответствии с законом, право на объект можно зарегистрировать и после истечения срока аренды земельного участка.
Предположим, изъятие участка застройщику не грозит, однако, по разным причинам окончание строительства откладывается на неопределенный срок. Разумеется, подвешенное состояние никого не устраивает, и хочется оформить свои права на объект незавершенного строительства.
- В этой связи встает следующий вопрос: можно ли зарегистрировать право на объект незавершенного строительства после окончания срока договора аренды земельного участка? — Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.01.2013 N 13 говорит следующее: если строительство осуществлялось в соответствии с законом (то есть при наличии необходимых разрешений), право на объект незавершенного строительства можно зарегистрировать и после истечения срока аренды земельного участка. Отказ Росреестра в регистрации права можно признать незаконным через суд.
- С какого момента можно регистрировать право на объект, не завершенный строительством? Какой минимум работ должен быть выполнен на объекте? — Как следует из судебной практики, на объекте, по крайней мере, должны быть полностью окончены фундаментные работы. Этого будет достаточно, чтобы признать, что объект незавершенного строительства фактически существует как самостоятельная недвижимая вещь.
По закону у арендатора есть преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
- И главный вопрос: вправе ли застройщик требовать продления договора аренды? — По закону у арендатора есть преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (статья 621 Гражданского кодекса РФ, статья 22 Земельного кодекса РФ). Проблема заключается в том, что нередко орган власти отказывает в продлении договора аренды или в заключении нового договора аренды на то же участок, предоставленный для строительства объекта, ссылаясь на то, что обязанности по договору аренды (построить объект) не были выполнены арендатором.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.12.
2008 N 8985/08 разъяснил, что собственник объекта незавершенного строительства имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства.
Следовательно, орган власти не вправе отказать в заключении нового договора аренды земельного участка или в продлении договора аренды для целей строительства в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Продление договора аренды земли без торгов в 2022 году
Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора.
О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2022 году далее и пойдет речь. Возможно ли Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства.
Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ. На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок.
Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.
Процедура возобновления договора аренды на новый срок
Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:
- Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
- Если увеличение срока осуществляется при помощи допсоглашения, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
- Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора не должны применяться к соглашениям, по которым не проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:
- Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить либо перезаключить договор на новый срок.
- Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
- Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.
Судебная практика по вопросу продления аренды без торгов
Верховный суд РФ в обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2022, пресек возможность вариативного толкования норм о продлении арендного договора на землю без проведения торгов. Дело в том, что п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ единожды разрешает продлить без торгов договор по арендному использованию участка для завершения строительства при условии соблюдения ряда требований (подп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Одним из таких условий является наличие на участке объекта незавершенного строительства. ВС РФ однозначно указал, что для продления договорного документа должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и на земле должен присутствовать объект незавершенного строительства.
***
Таким образом, продление арендного договора на земельные участки не является сложной процедурой. Однако даже при этом требуется внимание к деталям, так как в некоторых случаях пролонгация невозможна в принципе.
***
Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.
Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов
Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.
Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст.
209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.
Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.
Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.
Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.
Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.
Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов
Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Если у вас заканчивается аренда, то есть Определение ВС РФ от 19.09.2021 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2021. Позиция ВС РФ — судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции.