Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как досрочно расторгнуть договор найма квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
По инициативе наймодателя
В отличие от противной стороны собственник жилого помещения лишен права досрочного прекращения найма без согласия нанимателя. В данном случае стороны могут договориться и по обоюдному согласию расторгнуть соглашение либо наймодателю не остается другого выхода, как идти в суд. При этом основанием для расторжения договора может выступать одно из тех, что предусмотрены законом, а именно:
- квартиросъемщик не платит за квартиру в течение 6 месяцев или просрочил не менее 2 платежей после истечения крайнего срока платежа. Последнее условие применимо только к краткосрочным арендным отношениям;
- разрушение или причинение вреда жилому помещению;
- использование жилья вразрез его назначению;
- нарушение прав и интересов проживающих по соседству жильцов, носящее систематический характер.
Топ причин для расторжения
По словам Константина Ташлыкова, Гражданский кодекс устанавливает пять основных причин, по которым арендатор может досрочно расторгнуть договор:
- Арендодатель мешает использовать помещение. Например, если после конфликта он поменял замок на входной двери. Или не вывозит свои вещи, хотя перед заселением договорился об этом с арендатором.
- Арендодатель не проводит капитальный ремонт. Это спорная причина, особенно если в договоре не указаны сроки такого ремонта. Так, суд может отказать, если арендатор не пробовал отремонтировать объект в счет стоимости аренды.
- С помещением что-то случилось, и теперь им нельзя пользоваться. Например, произошел пожар или затопление. При этом арендатор должен доказать, что его вины в ухудшении состояния объекта нет.
- Одна из сторон получила ущерб и лишилась того, на что рассчитывала. Этот пункт может использовать как арендатор, так и арендодатель. Например, если в квартире есть тараканы, съемщик может обратиться в суд и съехать, так как не планировал жить в антисанитарных условиях. Но и арендодатель может пожаловаться на съемщика и обвинить его, что тот стал причиной появления насекомых.
- В квартире или доме есть недостатки, которые арендатор не заметил при приемке. «Иногда недобросовестные арендодатели маскируют недостатки: открывают окна и используют ароматизаторы при неприятном запахе, закрашивают плесень в ванной. Если арендатор узнал об этих обстоятельствах только после того, как заехал – это повод для расторжения. Это правило будет действовать, и если недостаток появился спустя какое-то время. Например, если через несколько месяцев за окном началась стройка или этажом ниже открылся бар, и теперь по ночам там играет громкая музыка», – комментирует Константин Ташлыков.
Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.
Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.
Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.
С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.
Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.
Расторжение по соглашению сторон
Упрощенная процедура расторжения договора социального найма относится и к обоюдному согласию сторон. Законодательство не закрепляет определенного порядка действий для соответствующих ситуаций. Однако во избежание последующих претензий следует учесть определенные нюансы.
Для аннулирования контракта в произвольной форме составляется соглашение. В нем указываются паспортные данные сторон и намерение о расторжении договора социального найма по обоюдному согласию. Прописываются и реквизиты основного соглашения о социальном найме.
Рекомендуется также составлять передаточный акт. Его назначение – зафиксировать факт передачи квартиры, ее состояние, отсутствие претензий сторон друг к другу. Составляется документ также в произвольной форме с внесением существенных сведений.
Комментарии к ст. 687 Гражданского кодекса
1. Коммент. ст. устанавливает ряд случаев, когда договор найма может быть расторгнут по инициативе одной из сторон договора. Что касается нанимателя, то закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК РФ), предоставляет ему право в любой момент отказаться от договора жилищного найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора.
По смыслу закона желание нанимателя прекратить договор найма должны разделять все лица, постоянно проживающие в жилом помещении. Если же кто-то из них желает продолжать пользоваться помещением, то происходит замена нанимателя по правилам ст. 686 ГК РФ.
Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия, ни устанавливать за односторонний отказ от договора ответственность. Самое большое, к чему может быть принужден наниматель, — это внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца, если он прекращает договор найма без предупреждения наймодателя.
2. Наймодатель может добиваться расторжения договора найма в одностороннем порядке только через суд. Основанием для обращения в суд могут служить следующие обстоятельства.
Во-первых, невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Закон не ставит возможность расторжения договора найма в зависимость от того, имелась ли вина нанимателя в невнесении платы за жилое помещение. Кроме того, по смыслу закона понятием «плата за жилое помещение» в данном случае охватывается и плата за коммунальные услуги. Наконец, при краткосрочном найме (п. 2 ст. 683 ГК РФ) основанием для расторжения договора может быть невнесение нанимателем платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Во-вторых, разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Под разрушением и порчей жилого помещения понимаются прежде всего активные действия нанимателя и иных проживающих в помещении лиц, в том числе совершенные по неосторожности. Но в принципе они могут быть и следствием невыполнения нанимателем обязанностей по ремонту жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии.
В-третьих, использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей как самим нанимателем, так и другими гражданами, за действия которых он отвечает. Условия расторжения договора найма по данному основанию сформулированы в законе очень нечетко. В частности, неясно, является ли предварительным условием предупреждение нанимателя о необходимости устранить нарушения, поскольку в п. 4 говорится о том, что наймодатель может предупредить нанимателя. По всей видимости, такое предупреждение является обязательным и считается действующим в течение одного года. Далее, из буквального текста коммент. ст., а также с учетом положений ст. 688 ГК следует, что последствия расторжения договора найма касаются всех проживающих на площади лиц, а не только того из них, кто допустил нарушение. Это едва ли оправданно и несовместимо с принципами жилищного законодательства. Наконец, данное последствие может наступать лишь за виновные действия проживающих на площади лиц, что также приходится выводить их смысла закона, а не его буквального текста.
3. Указанные выше основания для расторжения договора найма предоставляют наймодателю лишь право на обращение в суд с иском о расторжении договора. Суд может как удовлетворить данный иск, так и предоставить нанимателю срок в пределах одного года для устранения нарушений. И только если нарушения не будут устранены или наниматель не примет всех необходимых мер для их устранения, суд может на основании повторного обращения наймодателя расторгнуть договор жилищного найма. Кроме того, по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
4. Пункт 3 коммент. ст. предоставляет право любой стороне договора расторгнуть его в судебном порядке еще в нескольких случаях. На один из них — непригодность помещения для постоянного проживания, а также его аварийность — указано в самом п. 3. Указанные признаки жилого помещения устанавливаются в порядке и в случаях, которые предусмотрены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702) (см. также коммент. к ст. 673 ГК РФ).
Другие возможные основания для расторжения договора найма предусмотрены жилищным законодательством, к которому отсылает п. 3 коммент. ст. В частности, расторжение договора найма возможно в связи с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилой площади и отказом нанимателя привести жилую площадь в прежнее состояние в течение установленного разумного срока (ст. 29 ЖК), при сносе дома или при переводе жилого помещения в нежилое (ст. 86 — 87 ЖК) и др.
Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без суда
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке без суда может быть инициировано любой из сторон. Для этого требуется написать уведомление о расторжении договора за три месяца, отправить его второй стороне и иметь документ о его доставке. Срок может быть любым, но в этом случае он обязательно должен быть указан в договоре, по умолчанию это три месяца.
Что касается договора найма. Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время. Наймодатель же может расторгнуть досрочно договор, если наниматель совершил нарушения, например, не оплачивает аренду или причиняет вред жилью. В случае, если нарушения не получается устранить между собой, наймодатель может обратиться в суд.
Конечно, лучше обойтись без суда, поскольку процесс может затянуться. Первым делом отправьте нанимателю вариант устранить нарушения с сохранением возможности проживания. Если это не помогает, обратитесь к нанимателю с предложением расторгнуть договор и предложите порядок возмещения причиненного вреда. Если и в этом случае не удалось прийти к пониманию, обращайтесь в суд.
В случае заключения договора на определенный срок и надобности расторгнуть его досрочно, действуйте следующим образом:
- создайте проект соглашения о расторжении договора
- направьте это соглашение другой стороне
- вторая сторона устраняет все финансовые обязательства
- подписывается соглашение о расторжении договора жилого помещения с составлением и подписанием акта приема и передачи.
В соглашении обязательно должны быть:
- реквизиты участников сделки
- описание жилого помещения (адрес, метраж, площадь и пр.), номер и дата подписания договора.
- точная дата, когда договор считается расторгнутым
- дата подписания акта приема и передачи жилого помещения
- способ и срок оплаты последнего месяца аренды или найма
- способ и срок внесения оплаты, которая была просрочена
- способ и срок возвращения залога (если он присутствовал и указан в договоре).
Укажите также, что стороны на момент подписания соглашения не имеют никаких претензий друг к другу. Скопируйте эту фразу и в акт приема и передачи недвижимости для предотвращения возникновения спорных ситуаций.
Если действовать по этой схеме не получается по вине второй стороны, остается два варианта: ждите окончание действия договора или обращайтесь в суд.
А если доказательств нет?
В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:
- путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
- посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.
Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.
Договор найма квартиры
По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.
По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.
Прекращение действия по соглашению сторон
В большинстве случаев для расторжения договорённости по взаимному согласию арендатора и арендодателя достаточно уведомления. Однако, в целях пресечения дальнейших судебных разбирательств, рекомендуется оформить письменное соглашение о расторжении договора найма жилого помещения. Рассматриваемый акт составить из представленных ниже пунктов:
- Наименование — «Типовое соглашение о расторжении договора»;
- Указание даты и места оформления данного документа (прописью);
- Текст соглашения, в котором стороны излагают причины решения аннулировать арендный договор по обоюдному согласию;
- Банковские и личные реквизиты сторон;
- Подписи арендатора и арендодателя.
Как расторгнуть договор найма, если он зарегистрирован?
Непосредственная договорённость о найме не подлежит государственной регистрации. Однако регистрируется обременение жилого помещения в отношении временных жильцов. Обременением в случае договора найма пригодной для проживания недвижимости является наложение запрета на выселение арендатора на незаконных основаниях.
При расторжении договора найма жилого помещения, необходимо направить соответствующее уведомление в регистрационный орган, и обременение, наложенное на жилплощадь, будет упразднено.
Для проведения данной операции в Росреестре понадобятся документы из следующего списка:
- Заявление (бланк выдаётся уполномоченным сотрудником Росреестра);
- Документация, подтверждающая факт расторжения договорённости;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Паспорт гражданина.
При получении актов, регистратор выдаёт соответствующую расписку. Обременение с квартиры или дома снимается в течение 7 рабочих дней.
Как закрепить принятое решение
Независимо от того, принято решение договор найма помещения расторгнуть или сохранить правоотношения, должны быть исключены дальнейшие разбирательства относительно состояния жилья. С этой целью должен быть составлен и подписан акт приёма-передачи, содержащий:
- данные сторон договора (сведения согласно паспорту, контактные номера телефонов);
- место, дата и время составления акта;
- основания для расторжения договора или претензии по состоянию жилья;
- сроки и порядок устранения недостатков арендатором (если договор продолжает действовать);