Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи земельного участка без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Договор купли-продажи дома и земельного участка
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Гражданское законодательство не требует регистрации договора купли-продажи земли в отделении Росреестра. Однако, право собственности должно перейти к другому владельцу, что отражается в Едином реестре прав на недвижимость. Поэтому рекомендуется подать договор на регистрацию и внести изменения в ЕГРН. Убедиться в том, что право перешло, можно, заказав выписку из реестра.
Существует ряд условий, которые не могут присутствовать в договоре сделки с земельным участком. Это установление:
- ограничений по любым дальнейшим сделкам с наделом;
- возможности продавца по своему желанию выкупить участок обратно;
- ограничений ответственности гражданина со стороны продавца в случае заявлений на участок земли от третьих лиц.
К договору могут быть приложены копии документов:
- кадастровый паспорт, дающий наиболее точное описание и идентификацию конкретного участка, как предмета договора;
- правоустанавливающий документ, реквизиты которого указаны в соглашении;
- передаточный акт, как доказательство, что продавец передал имущество, а покупатель его принял.
Если стороны договорились о рассрочке выплаты полной суммы или внесению ее частями, то к договору прикладывается подписанный обеими сторонами график платежей.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка важно заключить, если стороны опасаются срыва сделки по вине одной из них. Он выступает гарантом того, что продавец не откажется продавать землю, а покупатель – оплачивать ее.
Также, предварительный договор необходимо заключать, если выгодоприобретатель вносит задаток. В таком случае размер предоплаты и другие сведения, касающиеся ее, описывают отдельным пунктом. Если покупатель отказывается заключать основной договор, то задаток не возвращают, если продавец не желает продавать землю, то он обязан вернуть предоплату в двойном размере.
На самом деле, предварительный договор может быть обеспечен задатком, а может авансом или вовсе может быть безденежным. При указании аванса — он подлежит возврату в любом случае, а с задатком следует сторонам прописать в договоре, при каких обстоятельствах и по каким причинам он подлежит возврату в двойном или одинарном размере или вовсе не подлежит возврату.
Рекомендуем отразить в предварительном договоре срок заключения основного соглашения с запасом. Все дело в том, что нюансы бывают разные. Иногда требуется проверка чистоты сделки, для чего заказывают необходимые документы. А на этой уходит немало времени.
Продажа земли и налоги
Для продавца такая сделка может обернуться налоговыми последствиями в виде уплаты НДФЛ по ставке 13 %. Происходит это в том случае, когда участок принадлежал своему хозяину менее 5 лет.
Для приватизированной земли, доставшейся по наследству или оформленной в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, существует минимальный срок владения в 3 года.
Продавец сам должен задекларировать доход до тридцатого апреля следующего года и заплатить налог. Крайний срок – пятнадцатое июля.
У покупателя с получением участка возникают ежегодные обязательства по внесению в бюджет налога на землю. Для этого налоговая инспекция присылает соответствующее извещение. Новый собственник обязательно должен уведомить ФНС об имеющемся в распоряжении участке.
Как заполнять договор купли-продажи земельного участка
Следует позаботиться о правильности заполнения договора, чтобы в будущем не столкнуться с неприятностями после его заключения:
- устный договор не является официальным заключением сделки. Здесь необходимо составлять исключительно письменный документ;
- обращаться за помощью к нотариусу можно по обоюдному решению, но это не является обязательной процедурой;
- заполнять бланк можно не только от руки, но и на компьютере;
- здесь запрещаются исправления и помарки. Применение корректора также не допускается;
- чтобы зарегистрировать договор в Росреестре, нужно предоставить его в трех экземплярах;
- заполняя документ вручную, используйте чернила темных тонов. Текст должен хорошо читаться. Для этого можно применять печатные буквы.
Шаблон договора купли-продажи земельного участка (скачать бланк)
Бланк договора купли-продажи земельного участка можно найти на просторах интернета. Обычно такой документ имеет максимально стандартизированную структуру, подходящую лишь для самых простых случаев, и не всегда соответствует последним изменениям законодательства.
Между тем вышеуказанные особенности земли как объекта права и правового регулирования (применение не только гражданского, но и земельного права) требуют:
- включения в типовой договор обязательно цены и детального описания участка;
- соблюдения требований к форме и госрегистрации;
- наличия специальных приложений (акта приема-передачи, плана участка).
Договор купли-продажи земельного участка с домом
Если вы продаете свой частный дом, то покупатель должен купить вместе с ним и участок земли, на котором дом расположен. Продать отдельно дом или участок нельзя.
В такой ситуации, договор купли-продажи оформляется один. Порядок действий практически не отличается от описанного выше, но есть несколько нюансов:
- В части договора о предмете сделки нужно прописать не только данные участка, но и данные дома
- Цена земельного участка может включать в себя стоимость дома или выделяться отдельно
- Все документы, перечисленные выше, нужно предоставить не только на участок, но и на дом, стоящий на нем. По дому может понадобиться и дополнительная документация — например, выписка из домовой книги, подтверждающая, что в доме не прописаны другие люди
- В договоре купли-продажи важно указать, в какой срок продавец обязуется освободить дом и передать его и участок покупателю
- Покупателю придется регистрировать право собственности и на дом, и на участок. Это значит, что госпошлину за регистрацию тоже придется заплатить дважды
Как открыть аккредитив
Для расчетов за земельный участок через аккредитив необходимо будет согласовать следующие условия:
- Перечень банков, задействованных в выпуске аккредитива. Это банк-эмитент (кредитная организация, открывающая аккредитив), и исполняющий банк (тот, который перечисляет средства продавцу). Как правило, эти банки совпадают;
- Тип аккредитива: отзывный или безотзывный;
В сделках купли-продажи участков обычно используются безотзывные аккредитивы, которые покупатель не может расторгнуть по своему желанию и получить назад деньги.
- Акцептный или безакцептный. Эта характеристика определяет, требуется ли согласие покупателя (акцепт) для того, чтобы продавец снял деньги со счета. В сделках купли-продажи участков аккредитив должен быть безакцептным, иначе в нем нет смысла. Продавец должен иметь возможность забрать деньги независимо от желания покупателя, если собраны необходимые документы.
- Срок действия аккредитива, в течение которого продавец сможет представить документы для получения денег. Обычно сроки аккредитивов при сделках с земельными участками составляют от 60 до 90 дней. Реже встречаются более длительные сроки, до полугода и более.
- Условия раскрытия аккредитива: перечень тех документов, которые продавец должен представить для получения денег. Это самая важная часть расчетов по аккредитиву.
- Покрытый или непокрытый аккредитив. Эта характеристика указывает, вносит ли покупатель средства на банковский счет или для этой цели используются деньги банка. Как правило, аккредитивы для целей расчетов за недвижимость являются покрытыми, т.е. покупатель должен внести деньги либо непосредственно на аккредитивный счет, либо на собственный счет с последующим их перечислением на аккредитивный счет.
Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка — образец 2023 года
Договор купли-продажи должен иметь в качестве приложения акт приема-передачи земельного участка, являющегося предметом соглашения. Передаточный акт подтверждает фактический переход участка земли новому владельцу, но в права собственности вступит только после того, как зарегистрирует договор в Росреестре.
- Зачем нужен передаточный акт?
- Обязательно ли нужно его оформлять?
- Ситуации, когда подписывают данный акт
- Как правильно заполнить передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка?
- Образец и бланк акта приема-передачи земельного участка 2023 года
- Какие потребуются документы для оформления акта приема-передачи?
- Срок действия
Документы для оформления акта приема-передачи по договору купли-продажи земельного участка
К акту приема-передачи земельного объекта обязательно приложите следующие документы:
- Кадастровый план передаваемого участка;
- План межевания объекта.
Прежде чем подписать акт проверьте соответствие параметров участка, указанных в официальных документах его фактическим параметрам на местности.
Кроме того, настаивайте на том, чтобы продавец предъявил документы, имеющие важное значение при оформлении сделки:
- Документ, содержащий сведения об отсутствии налоговой задолженности в отношении земельного объекта;
- Документ, удостоверяющий право распоряжения земельным участком стороны сделки, передающей объект;
- Правоустанавливающие документы продавца;
- Документ о наличии (отсутствии) наложенных на земельный объект ограничений.
Законодательное регулирование
Общей правовой основой для заключения договоров купли-продажи на землю в 2020г. продолжают служить нормы гражданского законодательства. В частности, в:
- § 1 главы 30 ГК РФ дана общая характеристика купли-продажи;
- § 7 регламентируется продажа недвижимого имущества: заключение соглашения, его форма, существенные условия, госрегистрация перешедших прав на владение и т.д.
Естественно, что сделки с земельными участками подпадают под регулирующее влияние земельного законодательства. Их особенностям посвящена ст. 37 ЗК РФ. В ней оговорено, что:
- на продажу может быть выставлен только участок, состоящий на государственном кадастровом учёте;
- продавец обязывается добросовестно загодя сообщить покупателю сведения по обременениям и ограничениям использования объекта недвижимости;
- некоторые условия, которые устанавливаются в интересах продавца или третьих лиц, не будут признаваться действительными;
- интересы покупателя должны быть защищены, если продавец заведомо исказил важные сведения о земельном участке.
Принятый в 2015 году ФЗ № 218 регламентирует госрегистрацию недвижимости. Чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный надел, понадобится представить на рассмотрение Росреестру экземпляры ДКП и другую сопутствующую документацию.
Особенности договора купли-продажи
Соглашения продажи земли оформляются на основании статей 549-551 ГК. Следует избрать письменную форму, с обязательным включением таких элементов:
- реквизитов сторон. От физлиц необходимо указание ФИО и паспортных данных;
- предмета договора. Параметры земельного участка конкретизируются, чтобы безошибочно провести его идентификацию. Понадобится указание кадастрового номера (согласно с постановлением ВАС № 54 за 2011 год, этого вполне достаточно для индивидуализации), площади, месторасположения, категории землепользования, правоустанавливающего документа;
- прав и обязанностей сторон;
- цены. Опустив указание цены надела в соглашении, стороны превратят сделку в ничтожную. Соглашаясь оплачивать в рассрочку, покупатель признаёт, что до завершения выплат надел остаётся заложенным у продавца, в ипотеку – у кредитного учреждения;
- сведений по обременениям и ограничениям. Если такие существуют, принято указывать конкретные виды;
- порядка, согласно которому объект переходит к новому владельцу. Условия прописываются, основанием передать становится акт приёма-передачи. Его прилагают к соглашению;
- подписей.
В п. 2 ст. 37 ЗК РФ перечислены условия, которые не следует включать в текст соглашения ввиду их недействительности.
Особенности составления акта приема-передачи земельного участка
При подписании акта приема-передачи земельного объекта обращайте внимание на важные моменты, касающиеся оформления документа:
- Акт должен содержать точные характеристики и параметры передаваемого участка земли. В нем не должно быть никаких расхождений с договором и правоустанавливающими документами. В противном случае, это может стать поводом лишиться своих прав на земельный объект;
- В документе необходимо зафиксировать цель приобретения объекта недвижимости. Непременно укажите его назначение и категорию земель, к которой он относится (например, сельхозназначения или для индивидуального использования). По данному пункту несоответствия также недопустимы;
- В случае присутствия на земельном участке каких-либо построек или сооружений, обязательно укажите это в акте. А также обозначьте основание, в соответствии с которым данные объекты будут использоваться;
- Один из обязательных и наиболее важных пунктов акта должен содержать сведения об отсутствии претензий сторон сделки в отношении передаваемого объекта;
- Участок земли, ранее находившийся в аренде, может быть передан только по истечении ее срока;
- Важно удостовериться в том, что в отношении передаваемого объекта земли отсутствуют любые задолженности. Обязанность по предоставлению подтверждающих документов ложится на продавца.
Всегда проверяйте, есть ли у лица, который подписывает приемопередаточный акт, право распоряжаться земельным объектом.
Вследствие расхождений с основным соглашением складываются ситуации, когда договор купли-продажи и акт приема-передачи оформлены на разных людей:
- Дата документа может отличаться от даты фактической передачи объекта недвижимости;
- Цель использования земли, обозначенная в договоре, должна соответствовать той, что прописана в приложении;
- Текст договора допускает присутствие в нем положений, касающихся особенностей передачи земельного участка;
- При приеме-передаче земельного объекта с произрастающими на нем сельскохозяйственными культурами важно определить право арендатора на их использование, которое будет документально зафиксировано в акте;
- Если объект недвижимости находится в собственности нескольких лиц, свою подпись должен поставить каждый из них.
Акт приема-передачи жилого дома и земельного участка.
Образец договора дарения земельного участка смотрите тут.
Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже
Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.
Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.