Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Формы договора аренды земельного участка
Форма договора аренды земельного участка является важным условием его заключения. Договор аренды земли оформляется единым письменным документа, подписанным сторонами (независимо от того, кто является участником отношений — юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор — короткий или длинный).
Нарушение простой письменной формы при заключении договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.
Согласно ч.2 ст. 651 ГК РФ договор арены земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды земельного участка, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
Учет существенного изменений обстоятельств
Помимо воли сторон по договору аренды, обстоятельствами, которые могут быть катализатором изменения договора аренды, являются существенные перемены внешних обстоятельств, при которых изменяемое соглашение:
- Было бы заключено на иных условиях.
- Не заключалось бы совсем.
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть ипотека, сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Изменение условий аренды земли — последствия для бизнеса
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.
Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.
Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.
Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:
- гражданам;
- юридическим лицам;
- иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.
Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.
На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:
- Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
- Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
- Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
- Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.
В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.
Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.
Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.
Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:
- ведения на ней личного подсобного хозяйства;
- ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
- сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
- размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.
Внесение изменений в договор аренды земельного участка
Договор аренды был заключен на срок с 2002 по 31.03.2006 года с ИП В. Не был перезаключен и стал договором на неопределенный срок. 04.08.2006 Мэрия (сторона договора) разрешает перезаключение и переуступку с ИП К.
Сейчас он считается договором не неопределенный срок.
Необходимо сделать его срочным, а именно изменить понятие на неопределенный срок на конкретные даты.
На какие статьи закона ссылаться в суде что бы принудить Мэрию к установлению сроков договора аренды. А именно изменить условия в части установления сроков.
Перезаключение договора не подходит. Интересует обоснование изменений в условия, а именно установление сроков договора.
Договор аренды земли. Первоначальный был зарегистрирован ФРС. Договор перенайма нет, т.к. уже успел стать на неопределенный срок.
Хотим ограничить срок аренды. Т.к в этом случае, когда договор на определенный срок, Мэрия выпускает постановления о перенайме и уступке прав.
Спасибо. Натолкнули на мысли. В каком направлении двигаться решаем.
22 Сентября 2014 11:44
- договор аренды лесного участка, договор аренды земельного участка, договор переуступки аренды земельного участка, права и обязанности собственника земельного участка, расторжение договора аренды земельного участка, срок договора аренды
- Поделиться
Как продлить договор аренды земли
- Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
- В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.
На законодательном уровне действительно возможна передача части надела в аренду. Это оговаривается в 2022 году в Земельном Кодексе РФ. Однако на практике часто возникают спорные ситуации, касающиеся аренды доли земли. В некоторых случаях они доходят до судебного разбирательства.
Еще несколько лет назад была возможна аренда части участка только в том случае, если собственник
поставит ее на кадастровый учет
. Сейчас же данное правило не действует. В настоящий момент доля надела может быть арендована без особых проблем, если стороны самостоятельно определят ее
границы
.
Наиболее часто осуществляются сделки по передаче части надела в аренду в том случае, если на земле выстроено здание, принадлежащее собственнику.
Он определяется преимущественно самими сторонами сделки. На законодательном уровне предусмотрены максимальные сроки действия аренды. Это относится участков сельхозначения, продолжительность пользования может составить — 49 лет. Если срок действия договорного соглашения, не определён, тогда он оформляется на неопределённое время. После истечения указанного срока, арендатор может его пролонгировать, но в случае своевременного внесения платежей и соблюдения условий использования ЗУ.
О своём намерении, необходимо сообщить собственнику участка. При желании, в действующий документ могут вноситься дополнительные условия. Если даже арендатор не совершит ранее описанных действий, он всё равно может продолжить использовать территорию, при отсутствии претензий со стороны владельца. Договор будет автоматически продлён с теми же, прописанными требованиями.
Если договорное соглашение оформляется на 12 месяцев и больший срок, либо одна из сторон — юридическое лицо, документ должен составляться письменно.
Целевое предназначение
Земельный кодекс оставляет право за арендатором при аренде надела у государства или у местной администрации на возведение жилых, производственных и иных объектов, исходя целевого предназначения территории. То есть не запрещается использовать территории под строительство. Сейчас это достаточно выгодная услуга для тех, кто активно занимается индивидуальным предпринимательством в сфере сельскохозяйственного назначения и в иных подобных областях.
Что же непосредственно касается аренды земли у физического лица, целевое предназначение устанавливается непосредственно самим хозяином. В случае если земля используется не по назначению, либо нарушены договорные соглашения, тогда владелец данного надела имеет полное право расторгнуть договор. Также может потребовать и возместить причинённые убытки. Прийти к общему консенсусу можно посредством устной договорённости или решить все эти нюансы в суде.
Целевое предназначение ЗУ предопределяется её категорией: сельхозначения, населённых пунктов, спец. назначения. Земли, находящиеся в запасе городских или районных административных организациях.
Законодательная база, регулирующая вопрос
Основной законодательной базой, регулирующей все моменты, связанные с арендой земельных участков и их предоставлением, является статья 609 Гражданского кодекса РФ. При возникновении каких-либо споров относительно пользования землей в первую очередь суды обращаются именно к ней, а впоследствии уже к самому договору аренды.
При этом пункты самого соглашения не могут идти вразрез с нормами законодательства. В противном случае такой договор может быть признан недействительным и не иметь юридической силы.
Параллельно с этим договорные отношения могут также рассматриваться статьей 624 ГК РФ. Она определяет возможность предоставления надела в пользование другому лицу (организации) с дальнейшим переходом в право владения. Как правило, такие ситуации возникают при пользовании землей, которая была выделена муниципалитетом.
Существенные условия договора аренды земли
Если речь идет об арендной плате за пользование землей, находящейся в частной собственности, то размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласованию сторон в договоре аренды между ними.
Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются Налоговым кодексом Украины.
Если договор аренды земли будет признан недействительным в судебном порядке, полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.
Арендная плата за землю может оплачиваться не только в денежной форме (кроме случаев аренды земель государственной и коммунальной собственности, где возможна только денежная форма оплаты), но и в натуральной форме, а также в виде предоставления услуг арендодателю.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может заменить предоставленный арендатору земельный участок на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки.