Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение и расторжение договора аренды в связи с пандемией 2023 года: судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Платить или не платить? Вот в чем вопрос.
Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.
Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.
Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?
Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»
ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.
Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.
Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.
Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не ��сновано на условиях этого договора.
В другом Определении от 20.08.2010 N ВАС-9267/10 по делу N А57-4934/2009 ВАС РФ пришел к выводу, что поскольку арендные платежи были внесены обществом частично, администрация уведомила общество о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. Невыполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.
Установив, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче объекта аренды, а также, с учетом нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендодателю, суды пришли к выводу о невозможности использования арендатором арендованного им земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также к выводу о недоказанности арендодателем размера задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленных требований.
Думаю, что все указанные правоположения, разработанные как Высшим Арбитражным Судом РФ, так и Верховным Судом РФ, должные применяться и в последующих спорах между арендаторами и арендодателями относительно внесения арендной платы при не использовании недвижимого имущества в период пандемии, поскольку не утратили своей актуальности.
Большинство договоров аренды коммерческой недвижимости в Великобритании предусматривают, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды и выселить арендатора из арендуемого объекта в случае нарушения последним договора, и в частности, в случае просрочки внесения арендных платежей на 14 дней или 21 день.
Власти Великобритании также приняли меры для защиты интересов арендаторов коммерческой недвижимости, включив соответствующие положения в Закон о коронавирусе 2020 года (Coronavirus Act 2020), который вступил в силу 26 марта 2020 г. [3] Он предусматривает мораторий на расторжение договора аренды коммерческой недвижимости за неоплату арендных платежей. При этом «арендные платежи» включают в себя любые суммы, подлежащие выплате по договору аренды. Таким образом, запрет на расторжение распространяется, в том числе, на неоплату страховых платежей, платы за коммунальные услуги и т.д.
Новое регулирование не приостанавливает начисление арендной платы (и других платежей) и никак не ограничивает арендодателя в возможности принудительно взыскать задолженность с арендатора, в том числе, в судебном порядке. Также указанные меры не распространяются на краткосрочную (т.е. не более шести месяцев) аренду. Соответствующие арендодатели по-прежнему вправе расторгнуть договоры аренды со своими арендаторами.
Мораторий применяется с 26 марта до 30 июня 2020 г. или до более поздней даты, которая может быть установлена дополнительно.
7 апреля 2020 г. Кабинет министров Австралии принял Обязательный кодекс поведения в отношении коммерческой аренды для малого и среднего бизнеса [4] во время пандемии COVID-19 (National Cabinet Mandatory Code of Conduct — SME Commercial Leasing Principles During COVID-19) ( «Кодекс»). Кодекс обеспечивает нормативную основу для решения вопроса о разделении финансового бремени пандемии COVID-19 между арендодателями и их арендаторами, относящимися к малому и среднему бизнесу. Для достижения этой цели Кодекс устанавливает обязанность арендодателей согласовывать с арендаторами изменения в существующие договоры аренды, включая снижение арендной платы, в соответствии с набором принципов «добросовестной аренды».
Цель Кодекса – сбалансировать финансовые риски между арендодателями и арендаторами, предоставляя арендаторам право на снижение арендной платы пропорционально снижению оборота арендатора в период пандемии COVID-19 и последующего разумного периода восстановления. Общее снижение арендных платежей может быть достигнуто путем применения комбинации уменьшения и отсрочки арендных платежей в соответствии со следующими требованиями:
- сумма, на которую должны быть уменьшены арендные платежи, должна составлять не менее 50 % от общего снижения текущих арендных платежей, на которое вправе претендовать арендатор;
- оплата отсроченной арендной платы должна осуществляться в течение всего срока аренды или не менее 24 месяцев, в зависимости от того, какой из сроков окажется большим (если стороны не договорились об ином).
Кодекс разработан таким образом, чтобы арендодатели и арендаторы могли адаптировать свои договоры к конкретным обстоятельствам. Вместе с тем, Кодекс содержит ряд условий для таких соглашений, направленных на достижение надлежащего баланса между интересами обеих сторон, например:
- выплаты отсроченной части арендных платежей должны исключать чрезмерное финансовое бремя для арендаторов и должны начинаться только после окончания периода пандемии коронавируса или после истечения срока аренды с учетом разумного последующего периода восстановления;
- арендаторам должна быть предоставлена возможность продлить срок аренды, чтобы иметь дополнительное время для торговли в течение периода восстановления после окончания пандемии COVID-19;
- уменьшение регулярного арендного платежа должно достигаться преимущественно за счет уменьшения размера арендной платы (а не за счет предоставления арендатору отсрочки на часть такого платежа) в случаях, когда невыполнение этого требования ставит под угрозу способность арендатора выполнять свои текущие обязательства по договору аренды (с учетом возможности арендодателей уменьшать арендную плату);
- никакие штрафные санкции не могут применяться к отмененным или отсроченным арендным платежам.
В период пандемии COVID-19 арендаторы, на которых распространяется действие Кодекса, будут также защищены от следующих рисков:
- расторжения договоров аренды за неуплату арендных платежей и выселения;
- повышения арендной платы;
- штрафов за прекращение деятельности или сокращение часов работы в период пандемии COVID-19;
- предъявления требований по банковской гарантии, денежному депозиту и иному обеспечению в связи с неоплатой арендных платежей.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
При отправке письма произошла ошибка
Мы подготовили краткий обзор основных вопросов, возникающих в связи с влиянием пандемии коронавируса и ограничительных мер властей на аренду.
В итоге суд отказал во взыскании 83 000 рублей арендной платы. При этом он сослался, в частности, на то, что невозможно использовать помещение по назначению, указанному в договоре аренды — под магазин женской одежды.
Руководство для корректоров, изданное в 1945 году, с подробными рекомендациями о том, как избежать опечаток, помещенное перед титульной страницей….. список опечаток! Те, у кого есть дети, наверняка читали «Вредные советы» Г. Остера.
В итоге суд отказал во взыскании 83 000 рублей арендной платы. При этом он сослался, в частности, на то, что невозможно использовать помещение по назначению, указанному в договоре аренды — под магазин женской одежды.
В белорусской судебной практике COVID-19, к сожалению, не приобрел статус безусловного существенного изменения обстоятельств, учитываемого при заключении договора.
В каждом случае необходимо объяснить, как конкретные ограничения повлияли на невозможность исполнения данного обязательства.
Для расширения деятельности организации многие компании решают открыть отдельный филиал.
Например, постановлением губернатора Владимирской области от 27.03.2020 №54 арендная плата за объекты государственной собственности во Владимирской области снижена в два раза. При этом срок, на который может быть предоставлена отсрочка, определен как двукратный срок действия режима повышенной готовности.
Действующее законодательство Covid-19 защищает арендаторов
Хотя законодатель определил арендатора как слабую сторону в пандектном договоре аренды, суды не столь однозначны в своих выводах.
Экономика многих стран испытала тяжелые последствия пандемии коронавируса. В ответ на сложившуюся ситуацию государственные органы активизируют усилия по защите жильцов, пострадавших от пандемии. Во время кризиса общественного здравоохранения, вызванного коронавирусом, арендаторам в России пришлось принимать непростые решения.
На основании пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ арендатор или арендодатель может быть освобожден от ответственности путем уплаты убытков или неустойки за неисполнение тех обязательств, которые объективно не могут быть исполнены при данных обстоятельствах (например. обеспечение доступа в торговый центр, закрытый властями, предоставление других услуг, о
Взаимное обязательство — это обязательство, которое обусловлено выполнением другой стороной своих обязательств. Возникающие обязательства являются взаимными (товары передаются в обмен на деньги).
Расторжения договора в условиях пандемии
Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?
| Да, запрещен | Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением |
| Два варианта действий:
А) Просить расторжения договора. Основания (применяются совокупно): — статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ (невозможность исполнения обязательств, если она вызвана актом органа власти или иным обстоятельством, за которое стороны не отвечают); — статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств (существенность – это когда условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд. Примечание: сами по себе «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для прекращения аренды. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды. |
Два варианта действий:
А) Просить расторжения договора. Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд по пункту 1 статьи 620 (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию), подпункту 1 пункта 2 статьи 450 (существенное нарушение договора) Гражданского кодекса РФ. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.
|
арендной оплаты в период пандемии
(очевидно, что хоть частичная плата лучше пустующего помещения);
2.4. Если арендатор не платит, не выходит на связь, либо сохранение договора невозможно, арендодатель не согласен на условия арендатора, то собственник вправе:
2.4.1. Потребовать досрочного внесения платы, неустойку
Согласно части 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
2.4.2. Только после требования об оплате долга и при отсутствии реакции на требование либо отсутствия оплаты:
А) Потребовать расторжения договора.
Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).
Если арендатор не согласен расторгать – подать иск в суд по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение договора).
Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.
- Применение специальных мер за неоплату
Вопрос: если арендатор не платит (платит с просрочкой), можно ли применить меры обеспечения обязательств – неустойку, штраф, удержать имущество, забрать обеспечительный платеж?
| Ответ в защиту арендатора | При применении перечисленных мер к тому, кто нарушил обязательства, учитывается наличие вины в нарушении договора. Сегодня можно говорить о фактической невозможности исполнения договора по причине введенных государством ограничений. Согласно статьям 416, 417 Гражданского кодекса РФ невозможность исполнения обязанности – это основание для ее прекращения.
Кроме того, некоторые специалисты предлагают по аналогии применить «закон о кредитных каникулах» (Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ), согласно которому, ряд мер обеспечения обязательств запрещен в отношении заемщика, подтвердившего невозможность исполнения кредитного договора: нельзя обращать взыскание на залог, нельзя предъявлять требования к поручителю. |
| Ответ в защиту арендодателя | Формально все основания для того, чтобы забрать обеспечительный платеж, взыскать неустойку, штраф, удержать имущество, — есть.
Однако нужно учитывать обстановку нарушения договора – пандемия, серьезные государственные ограничения. Если арендатор обжалует применение указанных мер в суд, правосудие может встать на его сторону, расценив действия собственника как неоправданные, «кровожадные». Более-менее «спокойно» можно применить меры обеспечения обязательств, если арендатор повел себя неадекватно, недобросовестно – исчез, не выходит на связь, не платит и не объясняет, почему. |
Как реализовать свое право на отсрочки и скидки по оплате арендных платежей за нежилые помещения
По смыслу Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439, представители малого и среднего бизнеса, экономической деятельности которых присвоены указанные выше коды ОКВЭ 2, имеют право требовать пересмотра ранее заключенных договоров аренды нежилых помещений по следующей схеме:
- Арендатор подает арендодателю заявление об отсрочке выплаты задолженности по аренде;
- Арендодатель обязан не позднее 30 дней с даты получения вышеуказанного заявления подписать с арендатором Дополнительное соглашение, в котором предусмотреть размер отсрочку по оплате за пользование арендованным нежилым помещением, а также порядок и сроки погашения задолженности по аренде;
- В дополнительном соглашении должна быть предусмотрена отсрочка выплаты арендной платы в полном объеме с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до момента отмены такого режима, а также отсрочка выплаты не менее 50 процентов арендной платы за период с момента отмены органами власти субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01 октября 2020 года;
- Выплата задолженности может осуществляться не ранее, чем с 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно, не чаще одного платежа в месяц, и размер каждого из таких платежей не может превышать половины ежемесячной арендной платы;
- Арендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендодателю коммунальные платежи за арендуемое нежилое помещение. Исключение из этого правила возможно только в том случае, если арендодатель был освобожден от несения таких расходов на время действия режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации;
- Арендодатель не имеет права требовать от арендатора каких-либо дополнительных платежей, а также уплаты штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами или применения иных мер ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы.
- Отдельно в дополнительном соглашении к договору аренды стороны вправе оговорить возможное уменьшение размера арендной платы.
Если же вид экономической деятельности представителей малого и среднего бизнеса не предусмотрен в числе кодов ОКВЭД 2 в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434, то руководство таких предприятий всё равно имеет право подать заявление арендодателю об уменьшении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по уплате задолженности за аренду нежилого помещения, поскольку такое право предусмотрено статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Однако параметры такой сделки, оформленной в виде дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, целиком зависят от тех условий, на которые готов согласиться арендодатель.
Как новые правила повлияют на судебную практику
«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.
Как учесть опыт пандемии при заключении новых договоров аренды
Освобождение для пострадавших СМСП
Освобождение от уплаты арендных платежей за апрель-июнь 2020 года предусмотрено в отношении договоров аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ, для субъектов МСП, входящих в Единый реестр МСП и осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19 (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р и п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 28.04.2020 № 1155-р).
Освобождение осуществляется в течение 7 рабочих дней со дня соответствующего обращения арендатора.
Для освобождения от уплаты арендных платежей необходимо наличие следующих условий:
-
Если договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления одного из указанных видов деятельности (т.е. имущество должно быть предоставлено для соответствующего вида деятельности); и
-
При наличии документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности (т.е. имущество должно фактически использоваться по целевому назначению).
Отдельные категории арендаторов решением органа государственной власти субъекта РФ могут быть освобождены от уплаты арендных платежей за аренду земельных участков и объектов нежилого фонда, находящихся в собственности этого субъекта РФ.
Так, в г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 15.04.2020 № 405-ПП, в соответствии с которым организации и ИП, осуществляющие определенные виды деятельности по их обращению освобождаются от уплаты арендных платежей (пункты 3.1.-3.3.).
По каким договорам предоставляется освобождение
Освобождение предоставляется по договорам аренды:
- земельных участков, находящихся в собственности города Москвы
- земельных участков на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена
- объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы
Кому предоставляется освобождение
Перечень 1: организации, осуществляющие деятельность в сфере:
- культуры
- физической культуры и спорта
- выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности
- организации досуга и социально-воспитательной работы с населением
Перечень 2: организации, осуществляющие деятельность в сфере:
- общественного питания
- торговли и предоставления бытовых услуг населению
- туризма
- предоставления гостиничных услуг
На какой период предоставляется освобождение
С 1-го числа месяца приостановления деятельности (для Перечня 1)
С 1 марта 2020 года (для Перечня 2)
И до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности, но не ранее 1 июля 2020 года
| Дата | Название семинара | Время | Стоимость |
|---|---|---|---|
| ЗАПИСЬ эфира от 10 февраля 2021 года | ВЕБИНАР! Упрощенная система налогообложения в 2020 — 2021 году. Главные правила работы туристской организации | 10:30 — 13:30 | 2 500 руб. |
| запись вебинара | ВЕБИНАР: Перенос и возврат денежных средств: турпродукт, гостиницы, авиабилеты | 1 час 35 минут | 500 руб. |
| запись вебинара | ВЕБИНАР: Форс-мажор в туризме в связи с обстоятельствами непреодолимой силы. Освобождение от ответственности и последствия расторжения договоров. Меры государственной поддержки | 1 час 41 минута | 500 руб. |
| запись вебинара | ВЕБИНАР: Юридические особенности организации проектов экотуризма на особо охраняемых природных территориях | 90 минут | |
| открытая дата | Юридическая безопасность турагента (мастер-тренинг Георгия Мохова) | 11:00-15:00 | 4 500 руб. |
| открытая дата | ТУРБИЗНЕС: защита персональных данных | 15:00 — 18:00 | 4 000 руб. |
| по запросу | РЕГИОНАМ! ВЕБИНАРЫ и ВЫЕЗДНЫЕ СЕМИНАРЫ |
Отвечая на Вопрос 7 относительно возможности признания эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции обстоятельствами непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ) или основанием прекращения обязательства в связи с невозможностью его исполнения (статья 416 ГК РФ), в том числе в связи с актом государственного органа (статья 417 ГК РФ), Верховный Суд Российской Федерации указал, в частности, нижеследующее:
“…признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учётом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).
Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.
При этом следует иметь в виду, что отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).
…
Если обстоятельства непреодолимой силы носят временный характер, то сторона может быть освобождена от ответственности на разумный период, когда обстоятельства непреодолимой силы препятствуют исполнению обязательств стороны.
Таким образом, если иное не установлено законами, для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств сторона должна доказать:
а) наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;
б) наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
в) непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
г) добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.
При рассмотрении вопроса об освобождении от ответственности вследствие обстоятельств непреодолимой силы могут приниматься во внимание соответствующие документы (заключения, свидетельства), подтверждающие наличие обстоятельств непреодолимой силы, выданные уполномоченными на то органами или организациями.
Если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ”.
Из вышеуказанного можно сделать следующие выводы:
- Эпидемия коронавируса и принятые в связи с ней ограничительные мероприятия могут быть признаны судами в качестве обстоятельств непреодолимой силы и служить основанием для полного или частичного освобождения от ответственности, если будет доказана взаимосвязь между принятыми властями ограничительными мерами и неисполнением договорных обязательств;
- Ограничительные меры могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы только за разумный период времени, в течение которого эти ограничительные меры сделали невозможным исполнение договорных обязательств в оговоренные сроки;
- Стороны договора не должна быть причастны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
- Стороны договора должны добросовестно принимать все возможные меры для предотвращения (минимизации) возможных рисков отсрочки или неисполнения обязательств;
- Если не одна из сторон обязательства не отвечает за вышеуказанные обстоятельства и (или) принятие актов органов государст��енной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, то обязательство считается полностью или частично прекращенным.
- Cт. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ.
- Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
- Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
- Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.
Предусмотрено ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание какого бы то ни было постановления Правительства. Из Постановления №439 следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки.
Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон. При этом в ответе на вопрос 5 в Обзоре №2 указано, что если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают.
Представляется, что размер снижения должен зависеть от двух обстоятельств:
- степень ограничения пользования:
— если арендодатель сам полностью закрыл принадлежащий ему объект, в котором находилось арендуемое помещение, — например, был закрыт торговый или развлекательный центр, — в этом случае снижение арендной платы должно быть максимальным,
— если условиями договора или назначением имущества предусмотрена возможность использования имущества только в такой деятельности, которая ограничена в связи с эпидемией, — например, в договоре прямо предусмотрено, что имущество передается в аренду под фитнес-центр, — то снижение арендной платы также должно быть максимальным, с сохранением только той части арендной платы, которая оправдывает охрану помещения с хранящимся в нем имуществом арендатора,
— если по условиям договора или исходя из назначения имущества возможно его использование как для той деятельности арендатора, которая ограничена, так и для других видов деятельности, то снижение размера арендной платы должно быть в меньшем размере, чем в предыдущих случаях,
— если деятельность арендатора не ограничена, однако его доход сократился в связи с установленными ограничениями на перемещение граждан, которые приводят к тому, что в арендуемое помещение не могут прийти посетители, а работники арендатора испытывают сложности в попадании на работу, снижение арендной платы должно быть минимальным;
- способ определения размера арендной платы (например, вряд ли можно требовать снижения переменной части арендной платы, если она начисляется за фактически потребленные ресурсы: есть потребление — есть пользование, нет пользования — нет потребления — нет платы).
На практике возникли споры относительно возможности применения положений ст. 19 Закона №98-ФЗ к некоторым видам договоров.
Так, в ответе на вопрос 6 в Обзоре №2 Верховный Суд РФ указал, что эта статья применяется также к договорам аренды части вещи (например, аренде нескольких квадратных метров в торговом центре для размещения точки по продаже товаров или для оказания услуг).
Также уже известны споры о применимости норм ст. 19 Закона №98-ФЗ к договорам субаренды. Исходя из того, что абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды подлежат применению правила о договорах аренды, субарендаторы также вправе использовать права, предоставленные ст. 19 Закона №98-ФЗ.
Что написано пером – не вырубишь топором?
Заключение любого договора невозможно без особого интереса к нему сторон (крайние случаи незаконных схем в расчет не берем). Подписывая договор на определенных условиях, стороны исходят из конкретных обстоятельств, в т.ч. прогноза будущих событий. Например, поставщик оборудования исходит из того, что сможет приобрести нужный товар на заводе-производителе или у посредника, транспортная компания вовремя и в целости доставит товар, оборудование окажется требуемого качества, а покупатель примет его и вовремя оплатит. Покупатель же, в свою очередь, надеется на поставку качественного оборудования в оговоренный срок по согласованной цене.
Если все ожидания совпадают, пусть даже и с небольшими отклонениями, то стороны более-менее довольны. Но ведь завод может не произвести достаточного количества оборудования в срок, транспортная компания – «растрепать» по дороге часть поставки, цены – резко подскочить из-за изменения валютного курса, сроки – сорваться и т.п. Тогда исполнение договора полностью или частично сорвется, а обстоятельства изменятся настолько, что, возможно, поставщик и продавец, оба или один из них, утратят интерес к договору на прежних условиях. Что же тогда делать?
Закон в такой ситуации предлагает три варианта:
- Приложить все усилия для исполнения договора в любом случае, если одна из сторон сохраняет к нему интерес и требует исполнения.
- Вступить в переговоры с контрагентом для изменения условий договора или его расторжения.
- Изменить или расторгнуть договор в судебном порядке.
Рассмотрим их.
Условия для расторжения (изменения) договора
Начнем с того, что совсем необязательно сразу бежать в суд, если обстоятельства вдруг изменились. Ничто не мешает контрагентам договориться полюбовно: изменить или расторгнуть договор соглашением сторон.
Судебная процедура расторжения (изменения) договора установлена скорее для тех случаев, когда требовать от одной из сторон его исполнения на согласованных условиях при новых обстоятельствах будет несправедливо, но другая настаивает на этом и ни на какие уступки идти не желает.
Иногда такое поведение можно понять. Расторжение (изменение) договора может помочь выйти из трудного положения одной стороне, но причинить серьезные проблемы другой.
Например, распространение коронавируса и введенные в связи с этим ограничительные меры привели к тому, что часть арендаторов практически лишилась прибыли. Но вносить арендную плату они по-прежнему обязаны. Вмешательство суда и расторжение (изменение) договора на основании ст. 451 ГК может облегчить положение арендатора. Но одновременно это может разорить арендодателя, если он строил сданное в аренду здание на заемные средства и ежемесячно по нему должен платить. В итоге такое вторжение суда может привести к банкротству арендодателя.
Чтобы суд мог расторгнуть (изменить) договор из-за непредвиденного изменения обстоятельств, необходимо соблюдение четырех дополнительных условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК.
Статья 451 ГК РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
1. Отдельным основанием расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Общий подход законодателя сводится к тому, что договор жестко связывает стороны. Однако эта жесткость смягчается правилом о допустимости изменения или даже расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В частности, к таким изменениям относятся резкие изменения рыночной конъюнктуры, которые стороны не могли предвидеть (например, резкий рост цен на сырье, из которого должна производиться поставляемая продукция).
В отдельных исключительных случаях суд может согласиться считать существенным изменение обстоятельств, которое хотя и находится в сфере разумного контроля участников оборота, но и при этом делает дальнейшее исполнение договора для одной из сторон слишком чрезмерным и обременительным, что обусловливает необходимость вмешательства суда.
Так, если договор аренды был заключен между сторонами в начале 1990-х годов сроком на несколько десятков лет с минимальной ставкой арендной платы, которая по рынку выросла более чем многократно, арендодатель вправе ставить вопрос о расторжении договора аренды, если арендатор не согласен добровольно заключить соглашение о повышении арендной платы до рыночного уровня.
В данном случае при заключении договора стороны не могли предвидеть такого резкого изменения экономической ситуации в стране, в том числе многократного роста ставок арендной платы, а арендодатель даже при минимальной степени заботливости не мог повлиять на эти обстоятельства (Постановление ФАС СЗО от 23.04.2012 по делу N А56-40223/2011) .
Бычков А. Если изменились обстоятельства // ЭЖ-Юрист. 2015. N 13. С. 18.
Положения комментируемой статьи рассматривались Конституционным судом РФ на предмет их соответствия Конституции РФ. Определением КС России от 16 февраля 2012 г. N 256-О-О было отказано в принятии к рассмотрению жалобы на эти положения, в которой указывалось, что они противоречат Конституции РФ, поскольку содержат дефекты с точки зрения требований юридической техники и допускают возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Как отмечено КС России, «сама по себе комментируемая статья, закрепляющая возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, в т.ч. в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны, при наличии указанных в ней условий, направлена на защиту интересов стороны по договору, для которой исполнение договора повлекло бы наступление такого ущерба, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении такого договора, и не может рассматриваться как нарушающая конституционные права и свободы заявительницы, указанные в жалобе».
2. Стороны, заключившие договор, могут попытаться добровольно достичь соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении. Однако, если этого сделать не удалось, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора при наличии следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. Справедливое распределение между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора, впоследствии расторгнутого вследствие существенно изменившихся обстоятельств, предполагает, что должен быть восстановлен баланс интересов сторон, нарушенный таким изменением обстоятельств. Так, при расторжении контракта на строительство объекта для государственных нужд по причине исключения его из адресной инвестиционной программы по решению государственных органов суд может оставить подрядчику сумму полученной от заказчика предоплаты, если объем его затрат не превышает такой суммы.
4. Согласно п. 4 комментируемой статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, изменение договора в одностороннем порядке без обращения в суд недопустимо.
В п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» указывается, что «при отсутствии соглашения сторон об ином положении п. 4 ст. 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены».