Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В хозяйственной практике договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных. Предприниматель, не имея своего собственного помещения, берет его в аренду у другого владельца, чтобы создать на его основе кафе, ресторан, клуб дошкольного развития, спортивный клуб, салон красоты, парикмахерскую, магазин, склад, офис и многое другое. Без соответствующего помещения невозможно организовать многие виды предпринимательской деятельности. Арендатор заинтересован в помещении надлежащего качества по разумной цене, в долгосрочности и стабильности отношений с арендодателем. С другой стороны, арендодатель путем сдачи свободных помещений в аренду получает прибыль и заинтересован в том, чтобы арендные платежи вносились вовремя, а помещение использовалось по назначению без ущерба его качеству. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является основой в организации бизнеса. Поэтому очень важно правильно составить такой договор правильно не только с точки зрения закона, но и с точки зрения экономических интересов сторон. Грамотно составленный договор является залогом устойчивых взаимовыгодных отношений, а в случае спора – гарантией защиты прав и интересов сторон.
Комментарии к ст. 609 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает общие требования к форме договора аренды, согласно которым возможны как устная форма сделки, так и письменная. При этом письменная форма обязательна в двух случаях: если одна из сторон договора является юридическим лицом и если договор заключен на срок более года независимо от статуса сторон. В первом случае срок договора не имеет значения.
2. Согласно пункту 2 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это требования проистекает из положений статьи 131 ГК РФ, согласно которым права по сделкам с объектами недвижимости переходят от одного лица к другому только после государственной регистрации сделки. При этом регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования и другие права, если это прямо предусмотрено законодательством РФ. Регистрация осуществляется согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Процедура государственной регистрации сделки подразумевает письменное оформление правоотношений между сторонами договора и внесение сведений о сделке в Единый государственный реестр. Следовательно, договор аренды недвижимого имущества должен быть облечен в письменную форму. Особые требования предъявляются к форме договора аренды транспортных средств, если они подпадают под понятие недвижимого имущества. Их аренда не требует государственной регистрации, достаточно письменной формы договора. Подробнее о договорах аренды, государственная регистрация которых не требуется, смотри комментарий к статьям 633 и 643 ГК РФ.
3. Если по договору аренды предусмотрен в последующем переход права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору, форма договора определяется согласно требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи такого имущества.
Государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. Нередко стороны в договоре аренды предусматривают условие о его пролонгации на аналогичный срок. На практике возникают споры о необходимости государственной регистрации продления договора аренды на тот же срок как в отношении договоров аренды, прошедших государственную регистрацию, так и договоров, заключенных на срок менее одного года.
8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация продления договора аренды, если в нем предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.07.2018 N Ф04-2632/2018 по делу N А46-21711/2017
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013 (далее – договор), акта приема-передачи нежилого помещения от 02.12.2013 предприниматель (арендодатель) передал обществу (арендатор) во временное возмездное владение и пользование для размещения офиса абонентского участка часть нежилого помещения общей площадью 50 кв. м по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, д. 42А. С целью идентификации помещение согласовано и отмечено сторонами в приложении N 1 к договору (пункты 1.1 – 1.3 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.01.2014.
Согласно пунктам 5.1, 5.3 договора срок аренды устанавливается на три года с даты подписания договора, в случае если за 30 дней до окончания срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит своих намерений о его расторжении, он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.
Исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, исходя из буквального толкования условий договора аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013 как регламентирующих его пролонгацию по окончании срока действия, при отсутствии на то возражений сторон на тот же срок, на который изначально был заключен договор (3 года), и на тех же условиях, а также не предоставляющих право любой из сторон на односторонний немотивированный отказ от договора, и более того, устанавливающих возможность расторжения договора только по основаниям, предусмотренным законом, суды пришли к правильному выводу о том, что в спорном периоде правоотношения сторон регулировались договором аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013, продленным до 24.10.2019, действовавшим в спорном периоде в отсутствие соглашения сторон о его расторжении, а также условий для его прекращения, предусмотренных пунктом 2 статьи 620 ГК РФ.
Ссылка общества на то, что в отсутствие государственной регистрации действия нового договора он не может считаться заключенным, является ошибочной, поскольку правоотношения сторон в спорном периоде регулировались условиями изначально заключенного договора, зарегистрированного в установленном порядке. Соглашения о его прекращении, а также новый договор, требующие проведение их государственной регистрации, сторонами не заключались…”
Аналогичная судебная практика:
Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2010 по делу N А54-3839/2009С17
“…Пунктом 6.5 Договора определено, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления Договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В период действия Договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды в предусмотренном пунктом 6.5 порядке, в связи с чем по условиям указанного пункта Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
По указанной причине суд апелляционной инстанции правильно отметил, что повторная государственная регистрация Договора не требовалась, поскольку он уже была осуществлена при его заключении 29.12.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы и в рассматриваемом случае между сторонами не возникло новой арендной сделки, подлежащей самостоятельной государственной регистрации, а были продлены на новый срок и на тех же условиях арендные правоотношения, вытекающие из ранее заключенного и зарегистрированного в установленном законе порядке Договора N 2421105 от 15.10.2005…”
Позиция 2. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление требует государственной регистрации.
Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры о том, должно ли регистрироваться соглашение о выкупе имущества, арендованного по договору, подлежащему государственной регистрации.
9.1. Вывод из судебной практики: Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества к договору, подлежащему госрегистрации, обязательна.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества, даже учитывая то, что сам договор аренды на тот момент не подлежал регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества от 12.05.1997 являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 30.04.1997 N 8.
Договор аренды от 30.04.1997 N 8 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации города Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-22-22, следовательно, дополнительное соглашение от 12.05.1997 также подлежало регистрации в том же порядке.
В связи с этим ссылка суда апелляционной инстанции на статью 550 Кодекса, содержащую требования к форме договора купли-продажи недвижимости, не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из положений Кодекса о регистрации договоров аренды.
При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.
Таким образом, основания для удовлетворения искового требования общества “ЮМАС” отсутствуют.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 14.11.2008 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007
“…Договор аренды от 30.08.1997 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-22-22.
Соглашение о выкупе арендованного имущества изменяло существенные условия договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и основной договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В силу этого дополнительное соглашение также подлежало государственной регистрации. В связи с этим ссылка суда на нормы, содержащие требования к форме договора купли-продажи недвижимости (статья 550 Кодекса), не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из указанных выше положений Кодекса о регистрации договоров аренды…”
Западно-Сибирский округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества, даже учитывая то, что сам договор аренды на тот момент не подлежал регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Другой комментарий к Ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Форма договора аренды определяется общими нормами ГК о форме сделки (ст. 158 — 163), о форме договора (ст. 434 ГК РФ) и специальными правилами п. 1 и 3 комментируемой статьи. Она может быть письменной и устной.
Если договор аренды заключают юридические лица между собой или с гражданами, то независимо от его срока он совершается в простой письменной форме. Это соответствует общему правилу о форме сделок названных лиц (см. п. 1 ст. 161 ГК РФ).
Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, установлено специальное правило. В силу п. 1 комментируемой статьи письменная форма требуется только в отношении сделок, заключаемых на срок более года; сумма сделки значения не имеет. Следовательно, договоры аренды граждан между собой на срок 1 год и менее независимо от суммы сделки могут быть совершены в устной форме.
Однако независимо от срока в письменной форме должны заключаться подлежащие государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Например, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК РФ).
Для отдельных видов аренды (аренды зданий и сооружений, предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 и 658 ГК РФ). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем конклюдентных действий в подобных случаях недопустимо.
2. Пункт 2 комментируемой статьи конкретизирует правило п. 1 ст. 164 ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости — диспозитивное. В ряде случаев, предусмотренных законом (а не иным правовым актом), оно не применяется. Так, в силу ст. 633 и 643 не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа. В их числе договоры аренды относящихся к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Не требуется государственная регистрация (если иное не предусмотрено законом) договора аренды земельного участка, заключаемого на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК).
Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации права аренды недвижимого имущества либо порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора. Согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Сказанное означает, что регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, и если договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, то не регистрируются и право аренды недвижимого имущества либо аренда как обременение. Эта позиция нашла подтверждение в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19).
3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает специальные требования к форме договора аренды имущества, предусматривающего в последующем переход права собственности на имущество к арендатору. Данный договор должен заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так, для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды транспортных средств, отнесенных к недвижимости, он должен совершаться в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Это положение следует соблюдать несмотря на то, что ст. 633 и 643 ГК не исключают иных путей (способов) придания письменной формы данному договору.
Комментарий к статье 609 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК.
Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года — и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката — см. коммент. к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 232 (автор комментария — А.А. Иванов)).
Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие — в виде недействительности сделки — прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения — см. коммент. к ст. 651 ГК).
Процедура регистрации договора аренды
Согласно ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
То есть наймодатель и наниматель в течение месяца со дня заключения договора найма должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение.
Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). За оказанием услуги по регистрации можно обратиться как в отделение Росреестра, так и в Многофункциональные центры (МФЦ).
Орган регистрации недвижимости
Регистрацией договоров, заключенных в отношении недвижимости, занимается Росреестр. Только эта инстанция может узаконить подобные долгосрочные сделки. В полномочия госоргана входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН.
Росреестр — это орган исполнительной власти с территориальными подразделениями в каждом населенном пункте. Именно они на местах занимаются выполнением задач, возложенных на госорган.
У работников инстанции работы много, поэтому принимаются меры, чтобы разгрузить их. Основным посредником выступает МФЦ. Учреждение берет на себя взаимодействие с населением. В инстанцию следует обращаться, если гражданин, например, планирует получить объект недвижимости в аренду на срок более года, переоформить недвижимое имущество и т. д. МФЦ работает по принципу единого окна. Гражданину не придется посещать большое количество инстанций, чтобы воспользоваться интересующей услугой. Представители организации проверят пакет документов. Если бумаги подготовлены корректно, их примут к рассмотрению.
Зачем регистрировать сделку по аренде
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Если процедура не проедена, соглашение считается незаключенным. При этом в законодательстве не указаны сроки, в течение которых необходимо зарегистрировать договор. Даже если участники сделки обратятся в инстанцию через год с момента начала сотрудничества, требования законодательства не будут нарушены, и привлечь граждан к ответственности не удастся.
Однако лучше не тянуть с регистрацией. Незарегистрированное соглашение силы не имеет. Если возникнет спор, и дело дойдет до суда, придется доказывать, что договор исполнялся, то есть имеет силу, и обязателен для сторон. Интересно обстоят дела с лицензирующими органами и налоговой инспекцией. Если официальный договор отсутствует, арендатор не сможет учесть платежи за использование помещения в качестве расходов и уменьшить налогооблагаемую базу. Орган откажется выдавать разрешение на ведение деятельности в арендованной недвижимости (при наличии такой необходимости), отношения к которой компания фактически документально не имеет.
В соответствии со ст. 617 ГПК РФ зарегистрированный договор действует даже в случае, если изменился состав сторон. Однако когда в Росреестр не обращались, применить это правило не получится. Если собственник скончается или продаст помещение, появится новый хозяин недвижимости. Лицо не обязано соблюдать положения незарегистрированного договора. Владелец может попросить арендатора съехать, предложить продолжить сотрудничество на новых условиях, например существенно увеличив цену.
Разложим на атомы, ваши последующие действия
Сделка оформляется письменно. Если вы не станете соблюдать эту аксиому, то договор будет считаться недействительным.
Нотариальное заверение документа необязательно, поскольку нет прямой нормы права, которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса. Это зависит от вашего желания и возможностей.
Как происходит регистрация договора аренды земельного участка в 2020 году
- документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа /управляющей организации (приказ, протокол, решение, в том числе документы о продлении полномочий) (копия, заверенная печатью и подписью директора);
- свидетельство о внесении изменений в ЕГРЮЛ (нотариальная копия), если были изменения в период с даты регистрации договора аренды помещения или земельного участка;
- доверенность на право заключения дополнительного соглашения, если он подписан представителем участника договора;
- нотариальная доверенность на наших сотрудников для представления интересов в регистрирующем органе от одной из сторон договора;
- платежное поручение или квитанция об уплате госпошлины.
Регистрация договора аренды нежилого помещения.
Необходимые документы
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:
- Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
- Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
- Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
- Квитанция об уплаченной госпошлине.
- Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.
Правовое обоснование:
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрация не требуется, если договор аренды здания (сооружения, помещения) заключен на срок менее года. Соответственно, договор, срок которого составляет один год и более, должен быть зарегистрирован. Таким образом, именно срок действия является определяющим фактором при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора.
Вопросы о том, какой срок установить сторонам в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) и какие последствия в части государственной регистрации это повлечет, возникают не только на стадии заключения договора, но и при его продлении, возобновлении и изменении. Это вызвано тем, что в некоторых случаях срок может быть установлен или изменен таким образом, что становится сложно определить его продолжительность и понять, заключен договор на срок менее года или на год и более и нужна ли его государственная регистрация.
Необходимость государственной регистрации возникает:
- при установлении срока заключаемого договора;
- продлении срока действия договора;
- изменении договора в части его срока.
При установлении в договоре аренды здания (сооружения, помещения) срока действия более года сторонам в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ следует для признания договора заключенным обратиться за его государственной регистрацией.
Законом установлено, что за государственной регистрацией договора аренды может обратиться одна из его сторон (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ)).
Иных особенностей обращения за государственной регистрацией, в том числе срока передачи документов в регистрирующий орган, не предусмотрено, в связи с чем стороны вправе самостоятельно определить порядок обращения (ст. 421 ГК РФ).
Для этого рекомендуется согласовать в договоре следующие условия:
- о возложении на одну из сторон обязанности по представлению в определенный срок в регистрирующий орган договора и комплекта необходимых документов, а также ответственности за ее невыполнение;
- содействии контрагенту в подготовке документов для государственной регистрации.
Договор аренды не зарегистрирован последствия
Ст. 609 ГК РФ говорит о том, что договоры аренды объектов недвижимости, в число которых входят и нежилые помещения, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, когда регистрация не нужна в силу закона или иного правового акта.
Если регистрации не было, как оценить отношения арендодателя и арендатора с юридической точки зрения? Согласно нормам ГК РФ, договор, который подписан, но не зарегистрирован, будет считаться незаключенным для третьих лиц. То есть, определенные обязательства между сторонами при этом возникают. Арендатор или арендодатель могут даже принудить вторую сторону, уклоняющуюся от похода в МФЦ или Росреестр, к осуществлению данного действия.
Между тем, третьи лица, не имеют возможности и не должны считать, что аренда имеет место. Так, например, юридическое лицо обязано вести свою деятельность по определенному адресу. Если оно, в этих целях, арендовало нежилое помещение, но не зарегистрировало договор, то, скажем, контролирующие органы имеет право считать:
- что аренда не имеет место;
- нарушается законодательство, регулирующее деятельность юр. лиц.
Нужно ли регистрировать договор аренды жилого помещения между физическими лицами? Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды (Сорокин А.)
Арендуя нежилое помещение, арендодатель и арендополучатель в обязательном порядке подписывают между собой договор аренды. Однако одного факта заключения соглашения недостаточно для того, чтобы договор вступил в силу. Его еще нужно зарегистрировать в Росреестре. В статье расскажем, что такое государственная регистрация договора аренды в 2018, рассмотрим размер госпошлины.
В 2017 году произошли некоторые изменения в порядке регистрации договора аренды, регламентируется этот процесс федеральным законом N218-ФЗ.
На основании этого закона теперь создан Единый реестр недвижимости, а также единая учетно-регистрационная система.
Процесс регистрации договора аренды в Россреестре не сложный, но заявителю нужно подготовить определенный пакет документов для обращения. Разберемся более подробно.
Для того, чтобы регистрация договора прошла успешно, необходимо его правильно составить. Разберем основные моменты, которые должны содержаться в арендном соглашении:
- дата документа и место заключения договора (например, г. Москва);
- если соглашение составляется с правом последующего выкупа объекта аренды, в таком случае оформляются те же документы, что и при купле-продаже;
- если имеется срок аренды, он должен быть прописан в договоре, если же такого пункта нет, договор признается бессрочным;
- либо в договоре, либо в акте передачи должны быть прописаны все недочеты передаваемого объекта, это нужно для того, чтобы ответственность за них в последствии не легла на арендатора;
- лучше в договоре прописать стоимость арендной плате, однако это не является существенным моментом. статью: → « ».
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
Зачем регистрировать договор аренды
Гражданский кодекс, статья 651: договор аренды на срок от года подлежит регистрации
Закон обязывает регистрировать договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев. Но нигде нет срока, в который нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через полгода или год после заключения договора, и никто за это не выпишет штраф.
Но не стоит считать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, как договор не поможет.
Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая
и лицензирующие органы. Если помещение сдается по незарегистрированному договору: налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;
лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.
Статья 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон
Собственник может продать помещение или даже умереть. С юридической точки зрения для нового владельца, покупателя или наследника, незарегистрированный договор аренды не существует. О договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости, права арендатора нигде не отражены, а, значит, новому собственнику нечего соблюдать.
Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.
Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.
Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.
История из информационного письма Высшего арбитражного суда
Новому владельцу или налоговой не получится сказать: «Мы не успели зарегистрировать
договор». Это никого не волнует.
Документы для регистрации
Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
[IMG name=»arenda-link.png»]
Читать в ДелеКак проверить договор арендыПошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:
2 000 ₽ — для ИП;
22 000 ₽ — для юридического лица.
ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.
- Проверка законности сделки
- Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
- договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
- арендодатель сдает часть помещения или здания;
- арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
- сделка аренды для компании считается крупной;
- объект аренды в залоге.
- Проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты
Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.
Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:
[IMG name=»2018-11-30 09.34.24.jpg»] Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а только часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.
ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.
Реестр кадастровых инженеров
В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Этого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре ��адастровых инженеров.
Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.
Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, требуется согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.
Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.
Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной.
Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании. ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.
Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — 10 000 ₽. Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.
240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании. Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.
Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.
Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.
Как подать заявление на регистрацию договора
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
Записаться в МФЦ
В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.
Сервис для поиска отделения Росреестра с экстерриториальным приемом
Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».
Найти отделение можно на сайте Росреестра:
[IMG name=»d5c9fcd4fd.png»] Подать заявление через сайт
Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.
- Первый шаг на сайте выглядит так:
- [IMG name=»rosreestr-site.png»] Онлайн-сервис, на котором можно подать заявление
- Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.
- Скачать форму заявления о кадастровом учете и регистрации аренды на сайте Росреестра
Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.
Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.
- Росреестр приостанавливает регистрацию
- Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
- Проблема
- Что делать
- Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.