Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто вправе зарегистрировать ОНС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Признаки объекта незавершенного строительства
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Примеры судебной практики по недострою
Основным доводом судей при вынесении судебных решений в пользу истцов служит факт, что дольщик выполнил полностью и своевременно взятые на себя финансовые обязательства.
Данный вывод четко прослеживается из определения Московского городского суда от 15 июня 2015 года, вынесенного после повторного рассмотрения гражданского дела с номером 4г/7-5861/15.
Следует правильно сформулировать заявляемые в иске требования. Суды в данном вопросе идут двумя путями.
Так, в некоторых решениях содержится указание на то, что предметом должна быть собственность на долю, представленную в виде индивидуально обозначенной квартиры.
Примером может стать определение Московского городского суда как второй инстанции от 18 декабря 2013 года по делу N 11-41226. Однако этот же суд допускает, что права могут быть закреплены на конкретную квартиру (определение от 06.11.2015 года в рамках дела N 33-40710/2015).
Многие строительные компании являются субъектами процедуры неплатежеспособности. В этом случае выбор судебной инстанции зависит от того, на какой стадии находится дело.
Если по отношению к проблемному застройщику наблюдение еще не введено, необходимо в части вопроса собственности обращаться в суд общей юрисдикции.
На следующих этапах банкротства требования рассматриваются в арбитраже. Об этом говорится в определении от Верховного Суда (кассация) от 25.03.2015 года N 306-ЭС15-2370, принятого после рассмотрения дела N А55-6250/2009.
Признание права собственности, когда застройщик обанкротился
Банкротство застройщика является одной из худших проблем для его клиентов. Важными нюансами при этом является:
- Стадия готовности объекта.
- Был ли он принят госкомиссией.
- Подписан ли акт приёма-передачи.
Если дом построен и принят, а участнику договора выдан акт приёмки, то он сможет оформить признание права собственности на объект незавершенного строительства.
В ином случае иск нужно успеть подать до проведения в отношении застройщика процедуры наблюдения. То есть, по сути, до того, как он станет банкротом официально.
Для того, чтобы не упустить этот момент, нужно следить за строительством, соответствием реальных сроков заявленным и финансовой отчётностью застройщика. Всё это должно быть опубликовано им в открытом доступе.
Факты, свидетельствующие о рисках банкротства строительной компании:
- Долгое время жильё не передают дольщикам.
- Компания не выплачивает неустойки по судебным решениям (об этом можно узнать на сайте судебных приставов).
- Иные организации подали иски к застройщику о погашении долгов (проверяется на сайте Арбитражного суда).
Если такие факты отмечены, стоит незамедлительно обращаться в суд для защиты своих прав. Нужно учесть, что в суде общей юрисдикции решить такую проблему проще, чем в Арбитражном суде, который будет рассматривать иски после начала процедуры признания застройщика банкротом.
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ)
В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.
Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.
Договор о включении в состав членов жилищного накопительного или жилищно-строительного кооператива
Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.
Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.
Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах. При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках. Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья. Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.
Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая.
Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов. Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени гарантирует защиту прав дольщика. В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.
В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.
Право собственности на незавершенное строительство
В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать.
Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.
Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, что в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.
Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:
- продать;
- подарить;
- передать в наследство;
- обменять;
- заложить под денежные средства.
Что такое объект незавершенного строительства?
Судебная практика в признании недостроя объектом незавершенного строительства неоднозначна. Часто суды признают объектами незавершенного строительства строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100%.
Неоднозначность судебных решений связана с тем, что в законе нет четкого определения понятия “объект незавершенного строительства”:
- 130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу.
- Градостроительный кодекс в п.10 ст.1 относит объекты незавершенного строительства к объектам капитального строительства.
- В Постановлении Пленума ВС РФ №25, которое было принято 23 июня 2015 года, указано, что объектом незавершенного строительства считается объект, в котором закончены работы по возведению фундамента.
- Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 к объектам незавершенного строительства относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.
Как признать объектом незавершенного строительства конкретный недострой, решает суд.
Можно ли признать право собственности на объект незавершенного строительства?
В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?
Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?
Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:
- гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
- участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.
До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.
Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.
Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:
- определено местоположение в строящемся доме;
- обозначена площадь.
Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%. В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением. Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.
Куда нужно обращаться?
В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.
Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.
Признание права собственности на объект долевого (незавершенного) строительства
Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья).
Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства.
Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.
Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.
Что такое незавершёнка
Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте , поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.
Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение . При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.
То есть главная отличительная черта ОНС – это наличие фундамента на земельном участке . Если есть фундамент (заложенный, а не оставшийся от старых домов или сараев), значит, здесь будет возведена капитальная постройка, которая в обязательном порядке должна регистрироваться, а значит, облагаться налогами.
Особенности процедуры
В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости, незавершенные объекты строительства нуждаются в регистрации. Это можно сделать, используя правоустанавливающие документы на землю и разрешение на возведение здания.
Ранее не требовалось разрешение на строительство. Но 1 марта 2015 года были приняты существенные поправки в земельное законодательство. После этого разрешение стало обязательным для подачи документов на регистрацию.
Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке? Процесс оформления включает следующую последовательность действий:
- техническая инвентаризация объекта;
- получение разрешения на возведение дома;
- получение кадастрового паспорта;
- предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
- получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.
Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства?
Для оформления права собственности на объект незавершенного строительства придерживаются простого порядка действий:
- обращаются к застройщику – на этом этапе важно соблюсти процедуру досудебного урегулирования вопроса и получить от строительной компании письменное объяснение причин задержки, а также техническую документацию о степени готовности здания;
- подготовка и сбор документов, консультирование с юристом – многие пренебрегают квалифицированной помощью, однако подобный шаг существенно облегчает делопроизводство и дальнейшее оформление;
- в районный суд по месту нахождения объекта подают иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, к нему прилагают соответствующую документацию.
В течение пяти дней суд принимает решение о принятии иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства к рассмотрению или его отклонении. Если заявление принимается, назначается дата и место слушания.