Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Участок ИЖС что это значит земельный». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аббревиатуры в описаниях ЗУ связаны с такими понятиями, как статус и категория земли, а от статуса и категории зависит, каким способом эти угодья можно использовать. Получается, что у каждой территории имеется определенный вид разрешенного использования (ВРИ); из этого вытекают различия в регистрации и владении.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Что вы можете возвести на участке под ИЖС
Приступить к возведению жилого дома можно после получения разрешения, а для этого необходимо сначала согласовать проект. Тут вступают в действие разнообразные нормативы для участка ИЖС; что это значит, понятно из следующих (выборочных) правил:
- Максимальная этажность: три этажа (капитальных).
- Максимальная общая площадь: 1500 квадратов.
- Ограничение высоты потолков: от 2,5 м.
- Ограничения минимальной площади помещений. Так, для санузла это 2,7 квадрата, для спальни – 8, для гостиной – 12 квадратов.
- Если используется газ, топливо размещают вне дома.
Действуют многочисленные нормативы по положению жилого дома, например:
- Дистанция между кирпичными сооружениями не менее 6 м. Для деревянного дома она возрастает до 15 м.
- Между жилым строением и подсобными постройками оставляют минимум 4 м.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что загородные дома-дачи можно оформлять упрощённо, не собирая полный пакет документов. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ.
Права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Новые условия оформления прав:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:
- ФИО и контактные данные землепользователя;
- Категория земли и адресные ориентиры участка;
- Текущий и запрашиваемый ВРИ;
- Причина смены вида землепользования;
- Перечень прилагаемых документов.
Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).
В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.
Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.
Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:
- Целесообразность изменения ВРИ;
- Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
- Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.
Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.
Основные виды использования земель
Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.
Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:
- возведение капитального строения;
- организацию дачного участка;
- организацию личного подсобного хозяйства;
- коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
- строительный бизнес;
- иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.
Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:
- п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
- ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
- п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
- ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.
Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.
Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.
Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.
Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:
• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;
• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);
• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);
• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).
Как получить землю под ИЖС
Приобрести землю для ИЖС можно 4 способами:
- Купить у собственника (за накопленные средства, взять в кредит или рассрочку);
- Купить у государства;
- Получить бесплатно от государства;
- Получить по наследству;
- Получить по договору дарения.
Процесс покупки земли ИЖС у собственника:
- Документально убедиться, что приобретаемый участок принадлежит единственному собственнику, он не находится под обременением или арестом;
- Досконально проверить все документы на земельный участок;
- Оставить продавцу задаток, выражающий намерение покупателя приобрести участок, при этом он должен быть оформлен в виде расписки или предварительного договора купли—продажи;
- Оформить и оплатить покупку участка в Росреестре при регистраторе.
Процесс покупки участка ИЖС у государства:
- Найти свободный муниципальный участок на публичной кадастровой карте РосРеестра.
- Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если публичный кадастровый участок не обозначен на кадастровой карте.
- Удостоверится в том, что участок находится в публичной собственности.
- Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
- Подать заявления об утверждении схемы и предоставлении участка земли в администрацию района.
- Поставить участок земли ИЖС на кадастровый учет.
- Подать заявление в администрацию района о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов.
- Заключить с администрацией района договор о купле—продаже.
Отличительная особенность покупки земли у государства заключается в том, что если на покупку земельного участка претендуют другие люди, то он будет продан в режиме аукциона.
Бесплатно получить участок ИЖС от государства могут следующие категории граждан:
- Семьи, имеющие трех и более детей;
- Молодые специалисты;
- Молодые семьи, имеющие одного и более детей;
- Семьи, воспитывающие ребенка—инвалида;
- Дети—сироты;
- Военнослужащие;
- Инвалиды 1, 2 и 3 групп;
- Сотрудники органов внутренних дел;
- Пенсионеры, при некоторых условиях;
- Работники бюджетной сферы;
- Чернобыльцы;
- Члены семьи погибшего героя Российской Федерации;
- Ветераны Великой Отечественной Войны;
- Герои труда Российской Федерации;
- Герои Российской Федерации;
- Полные кавалеры ордена Славы;
- Герои СССР;
- Герои Социалистического труда;
- Граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.
Если вы относитесь к одной из указанных льготных групп граждан и имеете основание на бесплатное получение участка от государства, то необходимо осуществить следующие нижеприведенные действия.
Процесс получение земельного участка ИЖС у государства:
- Получить межевой план у кадастрового инженера;
- Заказать технический план на объекты недвижимости, возведенные на участке, если они не проходили кадастровый учет;
- Собрать документы, подтверждающие право на бесплатное получение земли;
- Подать заявление и документы в администрацию района, к которой относится участок;
- Получить постановление о передаче участка в собственность;
- Заказать в МФЦ или Росреестре проведение кадастрового учета и регистрации права собственности;
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Процесс получение земли ИЖС по наследству:
- Собрать документы, предоставляемые в наследственное дело;
- Получить свидетельство у нотариуса о праве на наследство на объект недвижимости, оплатив госпошлину за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
- Зарегистрировать права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплатив госпошлину за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости.
Процесс получение земли ИЖС по договору дарения:
- Составление и подписание договора дарения;
- Нотариальное заверение договора дарения, оплата госпошлины за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
- Регистрация права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплата госпошлины за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости;
- Получение свидетельства о праве собственности в установленные Росреестром сроки.
Какие требования предъявляют пожарные к постройкам на участках ИЖС?
Градостроительный план также имеет в себе требования к обеспечению противопожарной безопасности. Это необходимость выдерживать, так называемый противопожарный разрыв. Его нормы утверждаются Министерством регионального развития.
При расположении построек нужно соблюдать указанные дистанции:
- между каменными строениями – 6 м,
- между состоящими из камня и из дерева – 10 м,
- если обе постройки деревянные – 15 м,
- при возведении гаражной и других дворовых построек расстояние от внутренней границы участка – 1 м,
- если хозяйственное строение примыкает к дому, расстояние до близлежащего участка обязательно должно быть измерено от каждого объекта.
Преимущества и недостатки
Как будут расшифровываться, и что будут означать те или иные категории участков мы разобрали, теперь на основании вышепредставленной информации можно проследить плюсы и минусы наделов, предназначенных под ИЖС. Среди преимуществ выделяют следующие:
- для подобных поселений банки предоставляют кредиты, если вдруг личных средств на возведение дома не хватает;
- из-за того, что такие участки находятся в пределах города, нет никаких сложностей в подключении их к любым коммуникациям;
- для владельцев такого рода наделов предусмотрена возможность воспользоваться налоговым вычетом;
- приобретая землю, граждане становятся единоличными её владельцами, им нет необходимости становиться членом какого-то товарищества либо партнёрства;
- власти обязаны организовать и поддерживать в должном состоянии окружающую участок инфраструктуру;
- помимо жилого дома, здесь также разрешается возводить хозяйственные постройки, обустроить сад или огород;
- предоставление дому юридического адреса и возможность оформить в нём регистрацию.
Как и везде, здесь можно выделить и некоторые недостатки:
- цены на подобные участки выше остальных;
- надел имеет свои ограничения по территории;
- тут действуют ограничения на этажность строения, которое должно соответствовать многим нормам;
- высокие налоги.
СНТ, ДНП, ИЖС, что выбрать – каждый решает самостоятельно исходя из своих потребностей и финансовых возможностей.
Земельный участок ИЖС – преимущества
Мы думаем Вам будет интересно не только расшифровка аббревиатуры ИЖС, но и раскрытие этого термина относительно качеств такого земельного участка. Так вот, приобретая земли ИЖС Вы получаете следующие преимущества:
- Земли под ИЖС расположены, как правило, в черте населенного пункта и не имеют особых проблем с подключением инженерных коммуникаций, так как они уже расположены или на самом участке или примыкают к нему. Это, в свою очередь, упрощает строительство дома и существенно уменьшает затраты на его возведение.
- Так как купленный Вами участок ИЖС предназначен под строительство жилых домов – Вы можете смело делать проект, согласовывать его в администрации, получать разрешение на строительство и строить индивидуальный жилой дом. Кроме того, если Вы построите жилой дом без получения разрешения и согласования проекта – снять самозастрой через суд на дом, расположенный на земельном участке с режимом ИЖС, особых проблем у Вас не составит. Главное – соблюсти строительные и противопожарные нормы при строительстве, отступить от границ участка 3 метра (или меньше по согласованию с соседями) и отступить от соседних капитальных строений 6 метров (или меньше на условии выполнения дополнительных противопожарных мероприятий).
- По окончании строительства дома, Вы оформите на него право собственности и станете собственником комплекса недвижимого имущества: земельного участка, дома и вспомогательных капитальных построек на нем. Такая собственность ценится на рынке недвижимости намного выше, чем, например, дом на земле в СНТ, ДНП.
- Построив дом на земельном участке ИЖС Вы сможете без каких-либо проблем присвоить такому дому почтовый адрес и зарегистрировать в нем себя, а также членов своей семьи.
- Если Вам достался земельный участок ИЖС, но у Вас нет планов строиться на нём – такую землю всегда легче продать, заложить в банк под выгодный ипотечный кредит, чем сделать тоже самое с садовым или дачным участком. Ведь, как мы говорили выше – рыночная стоимость и ликвидность ИЖС земли всегда будет выше.
Отличительные особенности земельного участка под ИЖС
При выборе участков важно ориентироваться не только на расположение, площадь и состояние дома. Важно уточнить категорию и учитывать расположение в пределах населенного пункта с соответствующими коммуникациями. В дальнейшем при получении разрешения на строительство контролирующие органы будут исходить из того, насколько это возможно на конкретной территории. Многих интересует, земля ИЖС — что это? Такой надел позволяет реализовать различные решения с учетом следующего:
| Снабжение электричеством | Такая земля всегда располагается в населенном пункте, который обеспечен электричеством. Подключение к электроэнергии нового дома не потребуется серьезных финансовых затрат и не займет много времени. |
| Газификация | Такая возможность имеется, за исключением удаленных территорий. Существует льготное подключение для социально необеспеченных граждан. Собственник несет частичные расходы. |
| Канализация | Возможно подключение к общей канализации или установка индивидуального септика. При использовании общих сетей устанавливается оплата в соответствии с утвержденными тарифами. |
| Снабжение водой | Существует льготное подключение. Оно возможно к центральным водопроводным сетям населенного пункта. Но при удаленности от них осуществляется бурение скважин или организация индивидуальных колодцев. |
| Возможность прописаться | Допустима как регистрация по месту жительства, так и по месту пребывания. Но важно, чтобы дом был признан пригодным для круглогодичного проживания и имел почтовый адрес. |
| Регулярные расходы | Оплата за обеспечение ресурсами по счетчикам. Также устанавливается имущественный налог. Если участок удален, как правило оплата производится только за предоставление электричества. |
| Социальная инфраструктура | Она зависит от места расположения участка. Ее обеспечение является обязанностью муниципалитета. |
Сравнение с типом земли ЛПХ и ДНП
В качестве основы для сравнения возьмем участки ЛПХ и ДНП. В обоих случаях можно выделить 4 фактора, которые отличают участки ИЖС от ЛПХ и ДНП.
- Коммуникации. Надел ИЖС всегда находится в пределах населенного пункта, поселка или села, это гарантирует, что к участку будет проведено муниципальное электричество, телефонная линия, а также городская канализация, водоснабжение и газ (если они имеются в данном населенном пункте).Участки ДНП и ЛПХ не гарантируют подключения к коммуникациям, но здесь следует учитывать, что ЛПХ может быть приусадебным (находиться в границах населенного пункта). Значит, он будет претендовать на подключение к коммуникациям наравне с типом ИЖС.
- Земельный налог. Величина ежегодного налога, уплачиваемого владельцами наделов, во многом зависит от вида разрешенного использования. Если сравнивать ИЖС, ДНП и ЛПХ, то самым большим будет налог у ИЖС. Это обуславливается расположением участка в городе, ближе к современным благам цивилизации (рядом школа, магазины, есть газоснабжение и т.д.).
- Возможность использования. Основное предназначение ИЖС – для проживания. Основное назначение ЛПХ и ДНП – ведение подсобного хозяйства. На этих участках можно заниматься не только растениеводством, но и скотоводством, птицеводством, пчеловодством, выращиванием продукции сельхозназначения.
- Стоимость. ИЖС почти всегда дороже ЛПХ и ДНП, особенно если он находится недалеко от озера или леса.
Санитарно-эпидемиологические требования
Чтобы жить в доме на постоянной основе, необходимо обеспечивать минимальную температуру в жилых помещениях 20 градусов по Цельсию, на кухне и в туалете – 18 градусов, а в ванной – 24. Вентиляционная система может быть установлена естественного, механического или комбинированного типа. Загрязненный воздух выходит через вентиляционные трубы.
Шумоизоляция как наружных стен, так и перегородок внутри дома должна быть в пределах норм СП 51.13 330. Смежные стены блочных сооружений должны иметь минимальный индекс шумоизоляции 52 Дб. Помимо этого, устанавливается воздушная, тепловая и паровая изоляция, которая обеспечивает защиту от холодного воздуха и образования конденсата. Степень естественной освещенности достигается путем создания проемов для проникновения света, площадь которых должна быть не меньше 1/8 от пола помещения (а в мансардах – 1/10).
Как купить земельный участок?
Заинтересовавшись покупкой участка под ИЖС у собственника, ознакомьтесь со всеми документами, подтверждающими его право на него.
- Основным документом здесь выступает выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Выдается органом Росреестра после регистрации на основании постановления (распоряжения) местной администрации на выделение этого участка или договора сделки. В нем обязательно указывается целевое назначение земли (ИЖС).
- Кадастровый паспорт на землю. Этот документ подтверждает постановку на кадастровый учет и присвоение уникального кадастрового номера. Здесь также прописывается категория земли и вид разрешенного использования.