Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью с несовершеннолетними в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Как оспорить решение органов опеки
Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.
Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.
Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.
Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.
Регистрация договора дарения
Требование о проведении регистрационных мероприятий относиться ко всем видам сделок с недвижимыми активами, в том числе с долями на жилье. Для регистрации граждане могут выбрать один из следующих способов обращения:
- напрямую в территориальное учреждение Росреестра;
- через систему Многофункциональных центров.
Обратите внимание! Регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности.
При обращении на регистрационную процедуру необходимость участия самого одаряемого ребенка возникает только при достижении им возраста 14 лет, т.е. действуют аналогичные правила, как и при нотариальном удостоверении.
Для регистрации граждане должны представить следующие документы:
- заявление в уполномоченные органы о регистрации перехода права собственности;
- договор дарения;
- правоустанавливающие документы;
- общегражданские паспорта и свидетельства о рождении;
- платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрационную процедуру в размере 2000 рублей.
Вероятность разрешения или отказа органов опеки
Возникновение проблем при получении разрешения от органов опеки маловероятно в случаях, когда жилищные условия ребенка гарантированно улучшаются, например:
- На деньги от продажи старой квартиры приобретается жилье аналогичной площади, однако планировка предполагает отдельную комнату для ребенка;
- Взамен продающейся квартиры приобретается такая же по площади и планировке квартира, однако дом более поздней постройки;
- Приобретается квартира в лучшем районе (выше уровень инфраструктуры, ближе школа, детский сад, прочие очевидные преимущества):
- И, наконец, органы опеки вряд ли станут возражать, если планируется приобретение жилья большей площади.
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о рождении ребенка;
- заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.);
- заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
- документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное);
- справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке;
- экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке;
- выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники);
- копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия — ухудшаться.
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
Свод правил для сделок с участием несовершеннолетних
Таким образом, при намерении совершить сделку с участием несовершеннолетнего, следует руководствоваться следующими правилами:
- вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, в сделке должны участвовать либо его родители, либо его усыновители;
- пределы участия родителей и усыновителей определяются в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Если ему менее 14 лет, то сделку следует заключать с его родителями или усыновителями. Если же ему более 14 лет, то сделка заключается при участии родителей или усыновителей с письменной фиксацией их согласия на сделку;
- если у несовершеннолетнего нет родителей и усыновителей, то в сделке, вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, должен участвовать его опекун или попечитель. Со стороны малолетнего в возрасте до 14 лет участвует опекун, а со стороны несовершеннолетнего в возрасте от 14 лет – попечитель;
- пределы участия опекуна устанавливаются в зависимости от возраста несовершеннолетнего по аналогии с участием родителей или усыновителей;
- при заключении сделки с участием несовершеннолетнего и опекунов следует получить согласие органа опеки и попечительства, о чем мы детально поговорим ниже;
- сделки с участием несовершеннолетних должны быть удостоверены нотариально.
Может ли ребенок стать продавцом квартиры
— Покупаю квартиру, является несовершеннолетний ребенок. Может ли ребенок стать продавцом квартиры. На что стоит обратить внимание? Какие риски есть у подобных сделок?
Обычно, чтобы купить квартиру в пользу ребенка, родители первоначального продают другое жилье, которое принадлежит несовершеннолетнему.
Как мы уже отмечали, ребенок до 18 лет может быть собственником квартиры. Но что касается продажи недвижимости, то распоряжаться имуществом вплоть до своего совершеннолетия он не вправе.
Чтобы продать квартиру с долями несовершеннолетнего, родителям нужно заручиться согласием со стороны органов опеки и попечительства. Взамен продаваемой квартиры с собственником-ребенком, родители должны купить новое жилье или перевести на счет ребенка деньги за проданную долю.
Продажа квартиры с несовершеннолетними увеличивает сроки заключения сделки с недвижимостью, но в целом для продавца она не несет дополнительных проблем. Тогда как при покупке квартиры у семьи с ребенком у покупателя возникают дополнительные риски, которые нельзя не учитывать.
При чем тут материнский капитал
«С приобретением квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, стоит быть осторожным, – говорит юрист Петр Гусятников. – Законом предусмотрено, что в такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе детям, независимо от их количества.
В случае, если при покупке квартиры был использован маткапитал, но кто-то из детей не является собственником, от такого объекта лучше отказаться, потому что подобную сделку признать недействительной очень легко. Сделать это может даже сам ребенок, которого обделили, по достижении им возраста 18 лет. Поэтому покупка такой квартиры – это мина замедленного действия».
Отдельный случай, когда к продаже предлагается квартира, купленная в ипотеку, кредит по которой еще не выплачен, но при ее приобретении был задействован маткапитал. Как правило, до момента погашения ипотеки родители физически не выделяют доли детям, потому что банки не любят брать в залог такие объекты. Поэтому купить такую квартиру по стандартной схеме, предусмотренной для продажи жилья с непогашенными кредитами, не получится, ведь доли детям будут не выделены на момент продажи.
Особенности оформления купли-продажи
Допустим, вашему ребенку принадлежит половина квартиры. Вы, как его опекун или попечитель, можете распорядиться ею только при условии получения разрешения у органов опеки.
Распространенные сделки, требующие согласия:
- продажа квартиры;
- сдача квартиры в аренду;
- обмен квартиры;
- предоставление в залог (ипотека);
- отказ от преимущественного права покупки доли в квартире.
Куда обращаться?
Органы опеки и попечительства – это местные органы. В Санкт-Петербурге они есть в каждом муниципальном округе. Вы должны обратиться в органы того округа, в котором зарегистрирован ребенок либо в районный МФЦ.
Какие документы предоставить?
- заявление законных представителей (родителей);
- заявление ребенка (если ему более 14 лет);
- паспорта заявителей;
- свидетельство о рождении ребенка;
- договор по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение);
- выписка из ЕГРН о собственности;
- справка о регистрации (форма №9);
- характеристика жилья (форма №7);
- кадастровый паспорт квартиры;
- документы на приобретаемое имущество.
Как продать квартиру, если ребенок не собственник
Если ребенок не является собственником жилья, то по прописке он в любом случае имеет право пользования данной недвижимостью. Согласно этим правам ребенок имеет право быть там прописанным, проживать и пользоваться.
В таком случае обращаться за разрешением не обязательно, но и продать недвижимость будет сложно, поскольку ребенок имеет право там жить. Чтобы продать это жилое помещение необходимо зарегистрировать ребёнка по другому адресу.
Обязательно иметь в наличии жилое помещение, куда можно прописать несовершеннолетнего на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.
Государственные органы в данном случае могут поинтересоваться состоянием жилья, куда пропишут несовершеннолетнего. Оно должно соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Только в этом случае родителям разрешат прописывать малолетнего на данную жилплощадь.
Официальный сайт Городской Управы города Калуги
- заявление законного представителя (опекуна) совершеннолетнего недееспособного гражданина, о разрешении на совершение сделки по отчуждению имущества недееспособного (недееспособных), в том числе обмену или дарению, сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущей отказ от принадлежащих недееспособному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества недееспособного.
- копии документов, удостоверяющих личность законного представителя (законных представителей) совершеннолетнего недееспособного гражданина.
- копия акта органа опеки о назначении опекуна или либо о направлении совершеннолетнего недееспособного гражданина в специализированное оциально-медицинское учреждение, в случае, если за предоставлением услуги обращается опекун, представитель учреждения;
- копию паспорта совершеннолетнего недееспособного гражданина;
- копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка, в случае, если право на указанный обьект недвижимости не зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор долевого участия в строительстве, договор цессии, свидетельство о праве на наследство и др.);
- копия свидетельства (свидетельств) о государственной регистрации права на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка;
- копия технического паспорта на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка;
- копию финансового лицевого счета и выписки из домовой книги;
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
Особенности продажи при детях-жильцах
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком (не собственником) доставляет намного меньше хлопот. Но проблемы все равно могут возникнуть.
Дело все в том, что на момент оформления сделки по продаже недвижимости, в ней не должны быть прописаны дети. И вся сложность заключается в том, что несовершеннолетних сначала придется перерегистрировать. Только после этого удастся без труда продать квартиру. Никакого разрешения от опеки не потребуется.
Выписать в никуда нельзя по закону. Поэтому сначала придется подыскать ребенку новое жилье. В зависимости от возраста дети могут быть прописаны:
- до 10 лет – обязательно с одним из родителей;
- с 10 до 14 лет – с другими близкими родственниками (кроме законных представителей);
- 14-18 лет – в любом месте, но с разрешения собственника квартиры и родителей.
В любом случае, о продаже жилого имущества можно не задумываться до тех пор, пока ребенку не нашли другое место жительства. Как осуществить выписку и перепрописку? Ответ на данный вопрос мы изучим ниже.