Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

• В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.

Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.

Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.

• Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
• Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
• Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
• Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
• Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
• В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
   • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
   • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

Что желательно указать в предварительном договоре?

Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем.

Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.

Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.

Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.

Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере. Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе. Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.

Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.

Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

• у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
• если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
• если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
• если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
• когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Виды предварительного договора купли-продажи

Единой утвержденной классификации преддоговора нет, но тем не менее можно выделить две основные.

Первая – по субъектам сделки:

• ПДКП между физлицами;
• ПДКП между юрлицами.

Вторая – по характеру сделки:

• ПДКП при покупке квартиры/жилого дома у собственника;
• ПДКП при приобретении новостройки с дальнейшим оформлением ДДУ;
• при приобретении жилья в ипотеку (часто на этом виде договора настаивают банки для закрепления условия полной/частичной оплаты жилья кредитными средствами);
• ПДКП для органа опеки (если сделка проходит при участии несовершеннолетнего собственника дома/квартиры, без получения согласия от органов опеки не обойтись. Причем отправлять нужно нотариально заверенный преддоговор, а лучше два – на продажу старого жилья и покупку нового. Чтобы сделка состоялась, органы опеки должны удостовериться, что несовершеннолетний будет проживать в равноценных либо лучших условиях).

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

Пункты договора, предполагающего совершение в будущем сделки купли-продажи жилого помещения, заполняются со следующими особенностями оформления:

1. Предмет предварительного договора. Договоренности сторон по такому виду соглашения происходят вокруг квартиры, но предметом будет выступать именно договоренность о заключении в будущем основного договора сделки (п. 554 ГК). При этом прописываются также характеристики квартиры, которая будет продана и куплена по основному договору:

• ее адрес,
• кадастровый номер,
• сведения о площади,
• количестве комнат и т.д.

Указываются реквизиты документа, на основании которого у продавца зарегистрировано право собственности на квартиру (договор сделки, свидетельство о наследстве и т.д.), данные выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности. Дополнительно следует прописать, что жилое помещение не имеет ограничений, обременений и арестов.

1. Цена договора. В обязательном порядке, предварительный договор должен содержать информацию о полной стоимости квартиры (ст. 555 ГК). Судебная практика показывает, что переквалификация в основной предварительного договора возможна по следующим обстоятельствам:
   • в нем содержится указание внесения не полной суммы стоимости квартиры (например, в тексте содержится требование передать продавцу задаток в размере половины цены жилья);
   • закреплено условие передачи имущества и установление рассрочки по оплате.

   В этих случаях соглашение не будет признано предварительным.

2. Условие о задатке. Стороны вправе скрепить свои договоренности финансовым инструментом – задатком. Это некая денежная сумма (обычно не более 10 % от общей стоимости квартиры), передаваемая покупателем продавцу и учитываемая впоследствии при окончательном расчете (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК).
3. Стороны договора. Сведения об участниках сделки (продавце и покупателе) вносятся в предварительный договор в строгом соответствии с личными документами (паспортом, доверенностью). Указываются их ФИО без сокращений, реквизиты паспортов, адреса регистрации.
4. Срок заключения основного договора. Участники предварительного договора могут установить дату или период, когда будет подписан основной договор, либо не указывать его. В последнем случае, согласно п. 4 ст. 429 ГК, они должны совершить сделку в течение календарного года от даты подписания предварительного соглашения.
   
   

   Следует учитывать, что предварительные договоренности теряют свою юридическую силу в случае, когда ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора в назначенную дату или в срок в силу п. 6 ст. 429 ГК.

5. Права и обязанности сторон. Максимально четко и понятно следует сформулировать этот раздел документа. Например, подробно прописать порядок передачи жилого помещения покупателю, чтобы избежать затягивания сроков передачи продавцом. Рекомендуется указать штрафные санкции за неисполнение обязательств.

Можно ли расторгнуть, на каких основаниях?

Поводом для расторжения контракта могут являться следующие случаи:

• Если покупатель не успел выплатить оговоренную денежную сумму, то сделка аннулируется по истечению одного года. Стороны могут добровольно и по взаимному желанию продлить действие документа.
• По инициативе продающего, если тот желает ускорить процедуру продажи, а потенциальный клиент не успевает уладить банковские проблемы в срок. В этом случае продавец выплачивает покупателю двойную сумму залога.
• По инициативе покупающего при наличии серьезных расхождений между фактическим состоянием собственности и описанием в договоре. Здесь покупатель получает обратно весь размер денежного взноса.

Правила подготовки предварительного договора купли-продажи квартиры

Договор необходимо подготовить, учитывая определенные правила. Обязательно необходимо четко определить предмет соглашения. Он должен быть отражен лаконично и доходчиво. Присутствие разночтений недопустимо. Чтобы снизить риск возникновения ошибок, лучше использовать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком. Скачать бланк как пример можно в этой статье.

Фактически договор представляет собой проект основного соглашения. Бумага повторяет пункты главного документа, который должен быть заключён через определенный промежуток времени, по сути являясь шаблоном.

Если необходимо, в последующем некоторые пункты могут быть изменены. Однако выполнение действий допустимо только по согласованию сторон. Документ обязательно должен содержать существенные условия. Кроме того, стороны имеют право отразить дополнительные пункты.

Имеет ли документ юридическую силу

Договор обладает юридической силой. При этом неважно, было ли осуществлено нотариальное заверение. Стороны обязаны заключить сделку. Исключение составляют ситуации, когда присутствуют непредсказуемые и непреодолимые обстоятельства, не позволяющие выполнить былые намерения.

Они имеют место быть в следующих случаях:

• срок действия соглашения истек, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор купли-продажи, или ДКП;
• стороны по обоюдному согласию решили отказаться от сделки, задаток был возвращён, а продавец с покупателем заключили соглашение о расторжении ПДКП;
• одна из сторон выдвинула предложение о расторжении договора и второй участник сделки согласен на процедуру.

Вот что нужно запомнить, собираясь заключить предварительный договор купли-продажи квартиры:

• Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается, когда стороны твердо решили совершить куплю-продажу в обозримом будущем и хотят зафиксировать свои намерения на бумаге, чтобы обеспечить себе определенные гарантии.
• Обозначьте в тексте важные контрольные временные точки. Если этого не сделать, отношения автоматически аннулируются через год.
• Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется так, как основной. Если основной нужно удостоверять у нотариуса (например, если продавец – несовершеннолетний ребенок), то и предварительный потребует визита к нотариусу.
• Главное подробно идентифицировать квартиру. Если в ПДКП не прописано четко, о каком жилье идет речь, договор юридически считается незаключенным.
• По закону предварительный договор купли-продажи не требует расчетов, однако редко когда стороны обходятся без предоплаты.
• Предварительный договор купли-продажи квартиры гарантирует выход на сделку в будущем и налагает на подписавшихся ответственность за ее срыв.
• Аннулировать договор можно по соглашению сторон во внесудебном порядке или в одностороннем порядке – через суд. Предварительный договор также может прекратиться истечением срока.

ПРИРОДА И ПРАВО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес. Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре. В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.

Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.

Следующее: порядок расчетов. В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.

БОЛЬШИНСТВО – ЧЕРЕЗ АГЕНТА

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Выводы, правила реагирование:

1. На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
2. Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.
3. В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
4. Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору. Они должны быть указаны в документе.
5. Проверьте предварительный договор купли-продажи на предмет четко указанных параметров жилья и окончательной цены, которая не должна подвергаться изменениям.
6. Если есть возможность, то укажите в ПДКП срок, в течение которого между вами и продавцом будет подписан основной договор купли-продажи.

Похожие записи:

• Оценка квартиры для нотариуса при оформлении наследства во Владивостоке
• При первой группе инвалидности в 2023 году
• Квоты на гражданство РФ 2023