Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Через сколько можно продать квартиру без налога». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.
Через сколько можно продать квартиру в ипотеке
Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.
Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.
Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
По договорённости сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определённые сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место быть случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.
Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения
Это самый простой способ. Вам нужно продать квартиру, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать несложно: можно взять потребительский кредит, погасить остаток долга, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.
В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке точную сумму остатка долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.
После того как кредит будет полностью погашен, банк снимет ипотеку сам либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.
Выгодно ли продавать ипотечную квартиру
Продавцу, который захочет продать квартиру с обременением, придется столкнуться с некоторыми трудностями:
-
Нелегко найти покупателя. Желающих покупать недвижимость с обременением немного. Зачастую покупателем выступает риелтор, который потом сможет квартиру перепродать.
-
Цену на квартиру придется снизить. Из-за небольшого количества желающих покупать квартиру с обременением, скорее всего, придется продавать ее дешевле рыночной цены примерно на 15–20% в зависимости от обстоятельств.
-
Переоформить ипотеку можно не на каждого. Для сделки с помощью банка покупатель квартиры должен подходить под требования банка. Финансовая организация должна быть уверена, что новый заемщик сможет погасить кредит. До совершения сделки продавцу нужно в банке узнать, одобрят ли покупателю кредит.
К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке
Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.
Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.
И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.
После того, как финансовая организация выдаст официальное разрешение на продажу, владельцу квартиры нужно будет определиться со способом реализации:
|
Способ |
Обстоятельства |
|
Погашение кредита досрочно |
Если остаток по долгу небольшой, либо если у собственника есть средства |
|
Продажа одновременно с погашением |
Осуществляется на этапе проведения сделки |
|
Продажа квартиры вместе с долгом по ипотеке |
Долг оплачивает новый владелец |
|
Продажа квартиры банком |
Квартира реализуется с торгов |
Их легко понять, но трудно применить на практике, поскольку необходимо найти покупателя за наличные. Для погашения оставшегося долга вносится первоначальный взнос. Далее обременение снимается, и квартира продается без ипотеки.
- Независимо от решения банка.
- Процедура сделки проста и прозрачна.
- Сама сделка проходит очень быстро
- Самый опасный способ для покупателя — его будет трудно найти.
- Если с продавцом что-то случится после внесения первоначального взноса, но до заключения сделки, вернуть деньги будет сложно.
- Нотариальное заверение договора защищает покупателя, но разрешение споров в суде занимает много времени.
Этот метод используется редко. Обычно, когда речь идет о не очень больших суммах.
- Банк соглашается продать залог и совместно с ним определяет сумму оставшегося долга.
- Затем необходимо составить и нотариально заверить предпродажный договор. Это защищает интересы обеих сторон.
- В договоре указано, что покупатель погасит ипотечный кредит владельца на продаваемую недвижимость и внесет оставшуюся сумму в качестве первоначального взноса. Если договор расторгается по вине покупателя, целесообразно согласиться на авансовый платеж, так как авансовый платеж останется у продавца квартиры. А если это вина продавца, покупатель может получить обратно вдвое больше денег. Статья 380 Гражданского кодекса.
- Далее все зарегистрированные в квартире лица, включая собственника и несовершеннолетних, должны быть выселены.
- Затем покупатель получает от покупателя первоначальный взнос, равный остатку ипотечного кредита, выплачивает кредит и вычитает стоимость квартиры.
- Подписать договор купли-продажи, заключить сделку по передаче права собственности и получить остаток от покупателя.
Легко ли продать квартиру с ипотекой?
Все зависит от целей продавца, условий продажи и в некоторой степени от удачи. Не все покупатели имеют средства для первоначального взноса и готовы выплатить чужой кредит или погасить его на текущих условиях; трудно найти перегруженного покупателя вторичной квартиры, если в качестве первоначального взноса можно использовать Makkapital. Шансы высоки только в том случае, если цены низкие.
Однако продажа квартиры после длительной ипотеки сама по себе не очень выгодна, и скудные продавцы готовы еще больше снизить цену, чтобы продать недвижимость, так как проценты выплачены и реальная стоимость выше.
Продать увесистую квартиру нельзя сказать, что это невозможно. Кто-то живет в вашем доме или хочет переехать в квартиру, готовую к ремонту. Вам остается только ждать — и вам придется заплатить много денег.
Легче найти покупателя, если у вас небольшой остаток долга. Чтобы сделать предложение более привлекательным, погасите часть кредита самостоятельно.
Как правило, со стороны банка нет никаких препятствий для проведения операции. Даже если покупатель не может предоставить полную сумму, кредит и регистратор к текущей сделке. Самое главное, покупатель должен соответствовать требованиям банка и четко заявить об этом до заключения сделки.
Преимущества и недостатки
Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.
Преимущества заключаются в следующем:
- сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
- банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
- возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
- продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.
Сколько времени занимает сделка по ипотеке? (Сделка по ипотеке пошагово)
Несмотря на «яркие» призывы от банков, обещающе «решение вопроса» в двухдневный срок, сделка покупки квартиры в ипотеку длится куда дольше. Всё это обусловлено рядом задач, которые необходимо выполнить кредитору и потенциальному заемщику для достижения выгодного, для обеих сторон, результата.
Чтобы оценить примерный срок, требуемый на прохождение всех процедур, предлагаем ознакомиться с процессом заключения сделки купли-продажи через ипотеку.
Заявка на кредит – 2 дня. Не считая того, что вам придётся потратить время на сбор необходимых документов, заявка займёт у вас не менее двух дней. Это время необходимо для оценки кредитором вашей платёжеспособности, проверки кредитной истории и подлинности всех предоставленных документов.
Выбор недвижимости – 14 дней. На то, сколько длится сделка по ипотеке влияет множество факторов: помощь агентства или её отсутствие, время года, особенности квартиры, которую вы хотите купить. В среднем, заемщики тратят на это от двух недель, до двух месяцев. Но мы включим в расчёт минимальный срок.
Оценка недвижимости – 3 дня. Порядок сделки по ипотеке предполагает три дня на работу оценщика.
Одобрение недвижимости – 5 дней. Вы отправляете документы на квартиру в банк и ждёте. Чаще всего, «чистоту» бумаг проверяют в течение трёх дней. Этого времени достаточно банку, чтобы хорошенько всё перепроверить и отправить пакет документов на заключение сделки. Если же возникают сложности, этот срок увеличивается.
Страхование и подписание кредитного договора — 1 день.
Правоустанавливающие документы – 7-14 дней. Если всё пройдёт хорошо, уже через неделю вы получите документ, закрепляющий ваше право на владение недвижимостью. Электронная сделка по ипотеке – быстрее, около 5 дней.
Всего мы насчитали минимум 32 дня – больше месяца на то, чтобы провести сделку по квартире в ипотеку.
В расчёте указаны рабочие дни. Пропускайте выходные и праздники, когда банковские учреждения не работают.
Обратите внимание! Мы провели примерные расчёты минимального времени на прохождение всех этапов. В некоторых случаях сделка проводится значительно дольше. Например, если Росреестр приостановит оформление документов, то весь процесс затянется ещё на 2-3 месяца.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
С продажей ипотечной квартиры всё неоднозначно. Если понимаете, что платить ипотеку не можете, лучше продавать самому — иначе есть риск, что в итоге за долги ее продаст банк.
Если же с деньгами проблем нет, но хочется переехать, можно досрочно закрыть ипотеку самому — взять кредит или занять нужную сумму. И дальше продавать квартиру по рыночной цене.
Если не получается найти нужную сумму и решили продавать квартиру вместе с ипотекой, скорее всего, чтобы привлечь покупателя, придется предложить скидку.
Покупателям же такую квартиру брать можно: если в ней участвует банк, меньше риск, что обманут. Банк проверяет юридическую чистоту сделки и перечисляет деньги. Но нужно приготовиться, что это будет не быстро — потребуется время на заключение договора, документы, снятие обременения и перечисление денег.
Налог с продажи ипотечной квартиры: платить нельзя сэкономить
Каждого продавца недвижимости интересует то, сколько денег после сделки придется отдать государству. Есть общее правило: если квартира в собственности более 3 (при покупке до 2016 года) или 5 (при покупке после 2016) лет, продавцу не нужно платить налог на доход. Заполнять декларацию в таком случае тоже не требуется: государство несколько облегчило жизнь контролирующим органам и продавцам.
Через сколько после получения кредита можно продать квартиру без уплаты налога? Отсчет срока владения начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Право собственности оформляется вместе с договором ипотеки. В случае, когда кредитная организация откладывает оформление права собственности на определенный (или неопределенный) срок, задумайтесь, стоит ли вообще брать ипотеку в такой организации.
Важно: наличие залогового обременения банка не влияет на отсчет времени владения жильем.
Когда можно продать квартиру после ипотеки, чтобы не платить налог совсем? Если ипотека оформлена до 2016 года и право собственности оформлено вместе с кредитным договором, должно пройти 3 года. Для заемщиков, ставших владельцами жилья после 2016 года, действует срок в 5 лет. То есть для налоговой нет разницы между продавцом-ипотечником или продавцом, получившим квартиру иным способом.
Платить налоговой хочется как можно меньше. Если срок владения меньше 3 (5) лет, по закону продавец имеет право:
- раз в год сократить размер налогооблагаемой суммы на 1 миллион рублей. Если квартира стоит 3 миллиона, продавец заплатит налог с 2 миллионов;
- уплатить налог с разницы в стоимости квартиры на момент покупки и при продаже. Если в договоре ипотеки стоимость квартиры 3 миллиона, а продали ее за 3,5 миллиона, налог рассчитывается от суммы в полмиллиона.
Важно: использовать обе возможности сэкономить на налоге продавец не может. Зато у него есть право выбрать, какой метод подсчета для НДФЛ выгоднее.
По статистике, налоговый вычет для тех, кто продает ипотечную квартиру, не так уж выгоден. Поэтому большая часть продавцов отдает предпочтение второму варианту и платит НДФЛ на разницу в ценах.
Через сколько можно продавать квартиру в ипотеке?
Нет четких установленных сроков, когда допускается перепродажа ипотечного жилья. Главное, чтобы залогодержатель был оповещен о планируемой сделке и выразил согласие.
Продать кредитную квартиру можно уже в течение первых месяцев после регистрации перехода права. Однако банк признает высокие риски при снятии залоговых обременений, поэтому потребует досрочного погашения или перевода обязательств на покупателя с последующим переоформлением закладной.
В любом случае сделка с ипотечной недвижимостью длится дольше, что часто отпугивает потенциальных покупателей. После внесения аванса приходится ждать и надеяться, что продавец выполнит обещания и ликвидирует обременение, использовав полученные средства для закрытия задолженности. По сравнению со стандартной процедурой переоформление может затянуться на несколько недель.