Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).

Убедитесь в отказе других собственников

Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.

В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.

Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.

Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.

Требования к жилплощади

Ипотечный кредит в банке на покупку комнаты можно взять, если объект кредитования соответствует установленным требованиям. Таковыми являются следующие критерии.

1. Коммуналка должна находиться в доме, который не признан аварийным. Он не должен входить в список объектов под снос, капитального ремонта или реконструкции с выселением жильцов.
2. Общежитие должно находиться в регионе, в котором имеется отделение банка.
3. В районе, который был выбран для покупки объекта недвижимости, должна быть обустроенная инфраструктура.
4. В комнате должны быть созданы все условия для комфортного проживания. Это правило касается и мест общественного пользования.
5. В объекте должна присутствовать отдельная кухня, а также санузел.
6. Задолженности по коммунальным услугам должны быть исключены.
7. Не должно быть третьих лиц, которые могут выразить свое право на получение комнаты.

Что делать, если банк отказал в ипотеке на комнату?

Банковские организации могут вынести отрицательное решение по заявке гражданина. Это предусматривается при:

• наличии ошибок в бумагах, которые направлены в банк, а также некорректно отраженных сведений;
• фиктивности переданных документов;
• получении клиентом низкой оценки по системе скоринга (программа проводит проверку, после чего может выдать низкую оценку, что будет считаться ненадежностью);
• отсутствии возможности проверки переданных сведений (если сотрудники банка не смогли связаться с начальником заявителя);
• наличии долгов по предыдущим кредитам;
• очерненной кредитной истории;
• судимости заемщика.

Сначала нужно проверить, имеются ли вышеуказанные причины в данном случае. Если есть недостатки, то человек имеет 2 месяца на их исправление. После этого возможна повторная подача бумаг. Можно направить онлайн-заявку через сайт кредитной организации.

Если и во втором случае отмечается отказ по ипотеке на комнату, можно предпринять следующие действия:

• увеличить размер первоначального взноса для уменьшения суммы кредита;
• поискать новый объект недвижимости для уменьшения суммы займа;
• наладить кредитную историю (погасить долг, найти и устранить ошибочно внесенные записи при их наличии);
• посетить другие кредитные учреждения;
• взять потребительский кредит;
• предложить созаемщиков.

Выделяют некоторые нюансы и риски, о которых нужно знать при оформлении ипотеки на комнату. Первым из них является преимущественное право покупки. При продаже недвижимости нужно предложить ее сначала гражданам, владеющим соседними комнатами. Если объект будет реализован иным лицам, то сделка может быть оспорена.

При приобретении комнаты важно заказать оценочный отчет. Но он производится только в отношении отдельной доли коммунальной квартиры. Остальные объекты не будут приниматься в расчет.

Страхование может осуществляться в отношении всего объекта имущества. Оформлять страховку в таком случае придется не только на комнату, но и на всю коммунальную квартиру. Это правило не касается комнаты в общежитии, которая является отдельным объектом.

Ипотечное кредитование на комнату в 2022 году осуществляется по аналогичной процедуре, как и при покупке квартиры. Но выделяют множество особенностей, которые важно учитывать. При этом разница имеется в том, является ли комната отдельным объектом в общежитии или считается долевой собственностью в коммунальной квартире.

Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:

1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.

Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.

2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.

3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.

4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.

5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.

6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:

• место и дату сделки;
• сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
• характеристики и цену предмета договора;
• условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

• Определение условий и цены продажи комнаты
• Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
• Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
• В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
• Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
• Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
• Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

• Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
• Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
• Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

• В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
• Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

Подводные камни и схемы обхода преимущественного права

Лица, планирующие покупку комнаты в коммунальной квартире, должны учитывать ряд очень важных нюансов:

• Цена продажи комнаты, указанная в извещении, должна соответствовать цене продажи, прописанной в договоре. Если, например, условия сделки изменились (например, цена стала меньше), то потребуется направить повторные извещения.
• Для предварительной фиксации договоренностей с потенциальным покупателем можно использовать предварительный договор купли-продажи. Он даст продавцу дополнительное время на извещение и гарантию, что сделка все-таки состоится.
• Если комната в коммунальной квартире оформлена в личную собственность, то указывать в договоре о переходе права на долю в местах общего пользования не нужно – это позволит избежать затрат на нотариуса.
• Если преимущественное право покупки не соблюсти, то с даты заключения сделки у соседей будет три месяца на оспаривание договора. Заинтересованный гражданин может через суд потребовать перевода прав покупателя на себя.

Многие обходят преимущественное право покупки с помощью договора дарения. Формально комната не продается, а дарится покупателю, а деньги передаются под расписку по другому основанию (например, как займ). Это позволяет избежать трат на извещение соседей, но приводит к совершенно другим рискам:

• риск, что договор будет оспорен заинтересованным соседом, и отменен как мнимая сделка;
• невозможность применить налоговые вычеты.

Какие документы нужны для покупки комнаты

С покупкой доли в коммунальной квартире есть одно важное правило: собственники других комнат имеют преимущественное право на покупку отчуждаемой доли. Если объяснять максимально просто: эти люди могут купить комнату раньше всех. Перед заключением договора продавец должен отправить остальным собственникам специальное извещение: в нём должна быть указана цена, характеристики комнаты и все условия, на которых доля продаётся.

У собственников долей в квартире есть 30 дней на принятие решения. Если за это время никто не изъявил желания приобрести комнату по заявленным условиям, то можно продавать её другим лицам. При этом отказ соседей от покупки нужно заверять у нотариуса или при оформлении сделки в регистрационной палате. Это обязательная часть, которая поможет избежать мошенничества. Ведь отправка извещений и получение отказов — это прямая обязанность продавца.

Итак, у покупателя на руках есть нотариально заверенное доказательство того, что все другие собственники знают о намерении продать комнату, и выписка о праве собственности. Кроме этого от продавца понадобятся:

• технический паспорт объекта;
• cпpaвки из пacпopтнoгo cтoлa пo фopмe 7 и 9 — в них чётко указано, ктo пpoпиcaн в кoмнaтax;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из ТСЖ, УК и ЖЭКа (продавец должен оплатить все долги перед оформлением сделки).

Комфорт проживания в коммунальной квартире сильно зависит от соседей. Если это одна–две адекватные семьи, не маргинальные и непьющие, то проблем не возникнет. Не исключено, что в будущем, если они соберутся продавать свою комнату, вы выкупите ее и станете владельцем всей квартиры.

Но бывает и по-другому. Соседи бывают асоциальными, могут сдать или продать свою комнату сомнительным личностям или заселить туда нелегалов, могут дебоширить ночами, развести клопов или тараканов, которые расползутся по всем комнатам. В любом случае такое недобрососедство отразится на качестве и комфорте вашей жизни, даже если вы приходите домой только ночевать. Поэтому главное при выборе комнаты не ремонт и локация, а соседи.

От этого во многом зависит и ликвидность квартиры — насколько быстро она будет расти в цене и легко ли будет ее продать. Комнаты в домах старого фонда с капремонтом и адекватными соседями продаются очень хорошо. Их покупают, например, люди, которые работают в центре города: им важно быстро добираться до работы, а домой они приезжают только поспать. В качестве стартового такое жилье часто приобретают родители своему ребенку-студенту или молодые пары без детей.

Особенности комнат делают их покупку не самой лучшей инвестицией, считают эксперты. Даже если объект беспроблемный, доходность составит 5–6% годовых. Выгоднее (около 10% годовых) скупать доли и выкупать квартиры целиком, но это уже задача для профессионалов.
Быстро продать комнату тоже получается не всегда. Куда более ликвидна аналогичная по стоимости студия в пригороде или апартаменты, отмечает Екатерина Бережнова, главный аналитик компании «Миэль».

В городах самые дешевые студии стоят примерно вдвое дороже самых дешевых комнат, но и площадь у них вдвое больше — от 18–20 кв. м. А вот в 25 минутах езды от метро уже реально найти студию, сопоставимую по цене с комнатой в центре города.

Но есть и промежуточные варианты — так называемые комнаты-студии. Это те же комнаты, просто оборудованные всем необходимым для жизни: санузлом, душевой кабиной, плитой. Площадь таких студий — около 20 кв. м, но бывает и очень небольшой — до 10 кв. м. Подобный формат популярен сегодня на рынке Петербурга: закрывшиеся хостелы распродают свои бывшие номера.

Покупка такого жилья — дело рискованное. Сделанную перепланировку очень сложно узаконить, а значит, при малейшей жалобе соседей муниципалитет потребует вернуть все в исходное положение за счет владельца.

«Комнаты-студии стоят значительно дешевле сопоставимых по площади и местоположению обычных студий. Но их пытаются продавать немного дороже комнат, окупая вложенные затраты», — рассказывает Катерина Соболева.

Приобретая такой объект, следует внимательно изучать документы, советует Анастасия Ромашова, старший юрисконсульт офиса «Новогиреево» компании «Миэль». Если перепланировка не узаконена, получится въехать и жить на свой страх и риск (среди плюсов — никакого взаимодействия с соседями), но вот перепродать эту студию будет сложно.

Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.

Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?

Когда нужен нотариус, а когда нет:

• собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
• если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
• когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов для оформления сделки:

1. Паспорта сторон.
2. Согласие соседей на продажу.
3. Правоустанавливающие документы.
4. Оригиналы извещений.
5. Договор купли-продажи комнаты.
6. Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Пошаговая инструкция по продаже комнаты.

Для совершения сделки необходимо выполнить следующие действия:

• найти покупателя и обговорить с ним все условия сделки купли-продажи;
• разослать уведомления всем соседям о ваших намерениях с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки;
• получить отказ или согласие соседей, или дождаться истечения срока уведомления;
• собрать все документы для сделки;
• подписать договор купли-продажи и передать все документы для регистрации в Росреестр;
• дождаться перехода права на комнату к покупателю и получить от него оставшуюся сумму.

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Похожие записи:

• Алименты на содержание ребенка до трех лет
• Можно ли строится в 2023 году на трех сотках в доча?
• Как участвовать в торгах арестованного имущества