Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятие и признаки объектов незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего необходимо отметить, что мероприятия сосредоточенные на расширению, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту могут производиться только при капитальном строительстве. Кроме того, снос объекта также относится к капитальному типу строительства.
Какие работы проводятся только при капитальном строительстве?
Следующие типы работ могут проводиться только на капитальной постройке:
- Проектно-изыскательные работы: при некапитальном строительстве они не имеют смысла, так как для некапитальных сооружений не требуется проектирование.
- Работы по возведению фундамента: некапитальные сооружения не должны иметь фундаментов.
- Монтаж опорных конструкций и ограждений: эти работы могут выполняться как на капитальных, так и на некапитальных постройках.
- Подведение коммуникаций: в теории можно провести коммуникации к некапитальной постройке, но при этом будет сложно перемещать и демонтировать ее, что не соответствует определению некапитальных сооружений.
- Пуско-наладочные работы: для некапитальных сооружений они не нужны, так как они не требуют специальной настройки и проверки работы, если они не имеют каких-либо видимых дефектов.
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства
27 ноября 2017
В настоящее время особую актуальность приобретает вопрос нового строительства жилья. Процессы капитального строительства длительны, дорогостоящи и нередко, чтобы их завершить, гражданину необходимо получить кредит, привлечь иные инвестиции.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) объекты незавершенного строительства включены в перечень недвижимых вещей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость.
Приобретение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного строительства) происходит на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с этим застройщику необходимо представлять документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, участников договора простого товарищества).
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Объект незавершенного строительства, приобретает статус недвижимого имущества с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект. Однако еще до окончания создания недвижимого имущества может возникнуть потребность совершения с ним сделки.
Объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и.т.д.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.
1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
- Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
- Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
- Также к заявлению о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства помимо документов, подтверждающих полномочия заявителя, и учредительных документов юридического лица либо нотариально удостоверенных их копий должны прилагаться следующие документы:
- — платежный документ об уплате государственной пошлины;
- — иные документы, необходимые для государственной регистрации.
- В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, (пункт 3 статьи 25 Закона о регистрации).
- В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации).
- При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой.
В случае продажи «недостроя» договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.
Все документы в регистрирующий орган представляются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники, второй – ксерокопии.
Градостроительный кодекс и объекты незавершенного строительства
Объекты незавершенного строительства – это строительные объекты, построенные или начатые в соответствии с градостроительным проектом, но не достигшие стадии готовности к эксплуатации.
Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает правила и процедуры, регулирующие строительство и использование объектов незавершенного строительства.
Одной из основных задач градостроительного кодекса является обеспечение безопасности и качества строительства. Поэтому кодекс устанавливает требования к проектированию и строительству, а также предусматривает процедуры государственного строительного контроля.
В соответствии с градостроительным кодексом, объекты незавершенного строительства подразделяются на две категории:
-
Незавершенные объекты с прекращенной строительством. Это объекты, строительство которых было приостановлено или прекращено по решению разрешающего органа. В таких случаях может быть принято решение о сносе или берегущем ответе объекта.
-
Незавершенные объекты с возобновленной строительством. Это объекты, строительство которых было возобновлено после прекращения или приостановления. В таких случаях необходимо произвести переоценку проектной документации и согласование с соответствующими органами.
Градостроительный кодекс также определяет ответственность за нарушение требований, установленных законом, в области строительства и использования объектов незавершенного строительства. За нарушение этих требований предусмотрены административные и уголовные санкции.
| Нарушение | Санкция |
|---|---|
| Незаконное строительство | Административный штраф |
| Нарушение требований безопасности | Административный штраф, приостановление строительства |
| Нарушение правил использования | Административный штраф, приказ о прекращении использования |
| Неисполнение обязательств по завершению строительства | Уголовная ответственность |
Таким образом, градостроительный кодекс играет важную роль в регулировании строительства и использования объектов незавершенного строительства, с целью обеспечения безопасности и качества жизни граждан.
Особенности вопросов легализации объектов незавершенного строительства
Легализация объектов незавершенного строительства — важная задача для градостроителей и владельцев таких объектов. Незаконное строительство может привести к негативным экологическим, экономическим и эстетическим последствиям. Поэтому вопросы легализации необходимо решать на законодательном уровне, учитывая все особенности каждого конкретного случая.
Ниже перечислены основные особенности, которые необходимо учитывать при легализации объектов незавершенного строительства:
- Соблюдение строительных норм и правил. При легализации необходимо проверить соответствие объекта незавершенного строительства требованиям градостроительного законодательства. Необходимо учитывать местоположение, границы, планировочные ограничения, требования к эстетическому оформлению и др.
- Защита интересов третьих лиц. В процессе легализации необходимо учесть интересы соседних владельцев, государственных и муниципальных органов, экологические аспекты и потенциальные риски для окружающей среды.
- Условия легализации. Владелец незавершенного строительства должен выполнить ряд условий для получения разрешения на легализацию. Например, он может быть обязан привести объект в соответствие с требованиями закона, уплатить штрафы или санкции, предоставить необходимые документы и т.д.
- Определение статуса земельного участка. Важным аспектом легализации является определение статуса земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. Это позволит правильно оформить документы и учесть дополнительные требования.
Легализация объектов незавершенного строительства является сложным и многогранным процессом, который требует внимательного изучения законодательства и выработки индивидуального подхода к каждому случаю. Однако, правильное решение данных вопросов способствует повышению качества градостроительства и улучшению жизни горожан.
Регистрация объекта незавершенного строительства
В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.
А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.
Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:
- провести техническую инвентаризацию объекта;
- получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
- внести объект в кадастровый реестр;
- пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.
Особенности правового регулирования незавершенного строительства
Незавершенное строительство – это объект строительства, который не достиг своей полной готовности и не был принят в эксплуатацию. В России основным законодательным актом, регулирующим вопросы незавершенного строительства, является Градостроительный кодекс РФ.
Правовое регулирование незавершенного строительства имеет свои особенности, которые необходимо учитывать при осуществлении строительной деятельности. Ниже приведены некоторые из них:
- Обязательная регистрация объектов незавершенного строительства. Согласно Градостроительному кодексу, незавершенные строительства должны быть зарегистрированы в специальном реестре объектов незавершенного строительства. Это позволяет государству и заинтересованным сторонам получать актуальную информацию о таких объектах;
- Определение сроков завершения строительства. Градостроительный кодекс устанавливает сроки завершения строительных объектов. За несоблюдение данных сроков предусмотрены штрафные санкции и другие меры ответственности;
- Передача незавершенного строительства другому застройщику. При некоторых обстоятельствах, например, банкротстве или отзыве лицензии у застройщика, незавершенное строительство может быть передано другому застройщику. Это позволяет минимизировать риски для покупателей и защищает их интересы;
- Порядок прекращения незавершенного строительства. Если в процессе строительства возникают непредвиденные обстоятельства, объект может быть признан незавершенным и прекращено его строительство. При этом предусмотрен порядок компенсации ущерба всем заинтересованным сторонам.
Важно отметить, что правовое регулирование незавершенного строительства имеет целью снизить риски для всех участников строительного процесса – застройщиков, покупателей и государства. Правовые нормы и требования помогают обеспечить прозрачность, ответственность и безопасность при реализации строительных проектов.
Ответственность за незавершенное строительство
В случае незавершенного строительства, застройщик или застройщик-инвестор несет ответственность перед законом, государством и потребителями. Правила и меры ответственности определены в градостроительном кодексе Российской Федерации.
В соответствии с законодательством, застройщик должен в обязательном порядке открывать специальный счет в банке и привлекать средства, полученные от будущих покупателей, только для финансирования строительства определенного объекта. Это позволяет обеспечить прозрачность финансовых потоков и защитить интересы потребителей.
Однако, если застройщик не выполняет свои обязательства по незавершенному строительству, возникает ряд ответственностей:
- Административная ответственность: застройщик может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа за нарушение требований законодательства о застройщиках и строительстве.
- Гражданско-правовая ответственность: пострадавшие от незавершенного строительства могут обратиться в суд с требованиями о возмещении убытков, компенсации морального вреда или исполнения обязательств застройщиком.
- Уголовная ответственность: в случае установления фактов мошенничества, присвоения денежных средств, вымогательства или иных преступлений, связанных с незавершенным строительством, застройщику может быть предъявлено обвинение в уголовном порядке.
Для защиты прав и интересов потребителей, а также предотвращения незавершенного строительства, градостроительный кодекс устанавливает ряд мер, включая лицензирование застройщиков, контроль и надзор за их деятельностью со стороны государственных органов и установление процедуры приостановки или отзыва разрешений на строительство.
Эффективная система ответственности за незавершенное строительство является гарантией защиты прав и интересов граждан и способствует развитию качественной и безопасной градостроительной деятельности в России.
Определение объекта незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства — строительное сооружение, которое находится в процессе строительства, но не завершено и не сдано в эксплуатацию. Такой объект может иметь различные причины незавершенности, включая финансовые, организационные или правовые проблемы. Определение и особенности объектов незавершенного строительства регулируются градостроительным кодексом.
Основной критерий для классификации объекта строительства как незавершенного — отсутствие акта ввода в эксплуатацию. При отсутствии такого акта, объект не считается завершенным и не может быть использован по назначению. Однако, незавершенные строительные объекты обладают определенными правовыми статусами и требованиями.
Объекты незавершенного строительства часто вызывают негативные последствия для градостроительной среды и окружающих жителей. Они могут представлять опасность, выглядеть неэстетично и нарушать градостроительные правила. Поэтому, градостроительный кодекс устанавливает ряд правил и требований, направленных на урегулирование и управление незавершенными строительными объектами.
Определение объекта незавершенного строительства включает в себя такие понятия, как сроки строительства, документация, разрешительные документы, состояние объекта и другие факторы, которые могут влиять на его статус. Градостроительный кодекс устанавливает порядок учета и регистрации незавершенных строительных объектов, а также требования к их эксплуатации и благоустройству.
Для определения объекта как незавершенного строительства, необходимо провести комплексный анализ и оценку его состояния и характеристик. Такой анализ может быть основан на оценке документации, проверке наличия разрешительных документов, а также осмотра объекта и его соответствия требованиям градостроительного кодекса.
Ответственность за объект незавершенного строительства
Законодательство Российской Федерации предусматривает ответственность за объекты незавершенного строительства, как для застройщиков, так и для подрядчиков и заказчиков. Ответственность за выполнение строительных работ, а также за недостатки и задержки в их исполнении, регламентирована в Градостроительном кодексе РФ и других нормативных актах.
Основными видами ответственности за объект незавершенного строительства являются:
- Гражданско-правовая ответственность. Заключение договоров на строительство предполагает возможность возникновения гражданско-правовых споров между сторонами. В случае нарушения обязательств одной из сторон могут возникнуть претензии и иски с требованиями о компенсации ущерба, штрафных санкций и прочих обязательств. Это значит, что застройщики, подрядчики и заказчики могут быть привлечены к гражданско-правовой ответственности перед другой стороной соглашения.
- Административная ответственность. Кроме гражданско-правовой ответственности, нарушение требований Градостроительного кодекса может повлечь за собой применение мер административного воздействия со стороны государственных органов. Если у застройщика выявлены нарушения требований строительных норм и правил, он может быть оштрафован, либо ему может быть применено иное административное воздействие.
- Уголовная ответственность. В случае серьезных нарушений закона, связанных с объектами незавершенного строительства, ответственность может быть возложена уголовная. Например, это касается случаев, когда объекты незавершенного строительства являются причиной гибели или травмирования людей, либо нарушения экологических норм.
Однако стоит отметить, что ответственность за объекты незавершенного строительства распределена не только на застройщиков, подрядчиков и заказчиков, но и на государственные органы, контролирующие строительство. В случае недостатков в деятельности государственных органов, их представители также могут быть привлечены к административной или уголовной ответственности.
| Вид ответственности | Нарушение | Санкции |
|---|---|---|
| Гражданско-правовая | Нарушение договорных обязательств | Компенсация ущерба, штрафные санкции |
| Административная | Нарушение требований Градостроительного кодекса | Штрафной санкции, административное воздействие |
| Уголовная | Серьезные нарушения закона, причинение ущерба, нарушение экологических норм | Уголовное наказание |
Таким образом, ответственность за объект незавершенного строительства является многоуровневой и может включать гражданско-правовую, административную и уголовную ответственность. Важно соблюдать все требования и нормы закона при выполнении строительных работ, а также обращаться к лицам, имеющим соответствующую квалификацию и лицензии для реализации проектов строительства.
Объект незавершенного строительства: это и многое другое
Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве. В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.
Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС, так как такой объект еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.
Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объекта незавершенного строительства относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.
Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.
Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.
Степень незавершённости объекта
Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.
Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:
- Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
- Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
- Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
- Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.
Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.
Признаки и понятие ОНС: вывод
В результате проведенного анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:
- у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
- у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
- Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.
В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.
Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:
- Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
- Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.
Что такое незавершенное строительство?
Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.
Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.
Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.
Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.
Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.
Как происходит страхование недостроенного дома
Застраховать «недострой» не только можно, но и нужно. Однако следует знать определенные аспекты. Не все страховщики заключают договора, если в строении есть только окна и крыша, другие компании требуют наличие участка, третьи — ограждение забором.
В этом ничего особенного нет, при таком обилии страховых компаний всегда можно подобрать программу под свою ситуацию.
Землю под объектом застрахуют только в том случае, если она является собственностью владельца строения.
Камнем преткновения при страховании объекта незавершенного строительства чаще всего является требование о наличии дверей и окон.
Строители устанавливают их в конце, чтобы здание не проветривалось, а страховые агенты опасаются, что в таком виде сооружение легче разобрать, проникнуть внутрь, нанести урон имуществу. В этом случае наступает страховой случай.
Можно прийти к соглашению, застраховав ОНС только от пожара. Можно заколотить проемы досками.
Компании отказываются страховать следующие объекты:
- заброшенные дома;
- здания с большим износом;
- строения, о которых давно не проявлялась забота;
- сооружения, расположенные в зоне стихийных бедствий.