Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужна ли регистрация договора найма жилого помещения и как ее осуществить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.
Чем грозит отсутствие регистрации договора
Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.
Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.
Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)
Зачем заверять договор аренды у нотариуса
Конечно, и оформленный без участия нотариуса договор будет иметь юридическую силу в суде: подойдёт любой официальный документ, подписанный сторонами. Но договор аренды, заверенный нотариусом, обладает преимуществами, которые для многих становятся решающими.
- Нотариус проверяет законность всех документов. Не надо переживать, что перед вами действительно собственник, а его жена не потребует выселить вас через месяц. Нотариус обязательно предусмотрит все спорные ситуации.
- Отдельно нотариус проверяет документы на квартиру, которую будут сдавать: есть ли на ней обременения, законно ли вообще её арендовать. Например, на квартиру может быть наложен арест с запретом на сдачу. Или собственник не согласен на сделки без его участия, а его представитель настроен сдать квартиру в аренду. Эти и другие случаи могут стать основанием для расторжения договора аренды.
- Нотариальная контора проверяет соблюдение прав и обязанностей, прописанных в договоре. Если какой-то пункт противоречит законодательству или серьёзно ущемляет права одной из сторон, то нотариус обязательно на это укажет или предложит составить индивидуальный договор.
- Нотариус помогает прояснить все нюансы сделки. Для многих людей канцелярский язык документов не особенно понятен, и работа нотариуса — разъяснять права и обязанности сторон так, чтобы у клиентов не оставалось вопросов.
- В обязанности нотариуса входит и проверка дееспособности сторон: ведь в случае чего сделка может попросту быть признана недействительной.
- Опытный нотариус определяет действительные намерения сторон. Если дело нечисто и кто-то из участников настроен на обман, профессионал скорее это заметит.
- У нотариуса легко можно заказать дубликат договора: документ обладает той же силой, что и оригинал.
- Если стороны обратятся в суд, нотариус может выступить в роли свидетеля, который подтвердит законность договора и дееспособность сторон во время его подписания.
- Куда проще взыскать долг с арендатора, если в этом есть необходимость.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Что должен содержать типовой договор
Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:
- Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
- Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
- Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
- Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
- Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
- Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
- Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
- Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
- Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
- Данные каждой стороны, их подписи.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
квартирыг. «» 2022 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
В случае если стороны договорились о проведении госрегистрации, для этого нужно собрать и предоставить в Росреестр следующий пакет документов:
- заявление (подается одной из сторон);
- квитанция об уплате госпошлины (1 тысяча рублей);
- договор о найме (2 подлинника остаются в Росреестре);
- паспорта сторон, заключивших сделку;
- поэтажный план и экспликация помещения (выдаются в БТИ);
- документы, удостоверяющие право владения квартирой.
Еще одним важным документом, который подается вместе с остальными на регистрацию договора, является акт приема-передачи квартиры. Последний определяет состояние жилплощади на момент ее передачи.
Наличие акта помогает в дальнейшем разрешать споры между арендодателем и нанимателем.
В этом документе следует указывать:
- текущее состояние стен, потолка, полов;
- наличие бытовой техники, моделей устройств;
- иные обстоятельства, которые по мнению сторон являются важными.
Данный акт, подписанный после заключения договора, не подлежит обязательному составлению и регистрации в государственном реестре.
Собрав приведенный выше пакет документов, необходимо обратиться в территориальные отделения Росреестра или МФЦ и подать заявление на проведение данной процедуры. Госорганы должны дать ответ в течение 5 дней. После завершения отведенного срока каждая из сторон получает соответствующую справку.
Особенности временной регистрации для собственника жилого помещения
Наймодатели на практике не всегда готовы предоставить временную регистрацию своим жильцам. Хотя на практике отказ в предоставлении регистрации жильцам является правонарушением. Согласно ст. 19.15 при нарушении правил регистрации в жилом помещении ответственность грозит не только жильцам, но и собственнику. Ему грозит штраф в размере 2-5 тыс. р.
По п. 3 указанной статьи, если собственник предоставил помещение гражданину и пропустил установленные сроки для уведомления миграционной службы или передал в контролирующие инстанции заведомо недостоверные сведения, то это влечет наложение административного штрафа в размере 2-3 тыс. р.
Читать дальше: Заявление в полицию о возбуждении уголовного дела
Именно отсутствие проблем с законом является ключевым стимулом для собственников помещений оформить своим жильцам временную регистрацию. Но на практике доказывание факта проживания гражданина на указанной жилплощади более 90 дней – задача весьма проблематичная, и по указанной статье собственники привлекаются редко.
Временную регистрацию можно прекратить в любой момент
Временная регистрация снимается автоматически после истечения ее срока. Минимальный срок — 3 месяца, максимальный — 5 лет.
Вы можете досрочно прекратить временную регистрацию квартиранта. Для этого вам нужно написать заявление о его досрочном убытии. Такое заявление нужно подать лично туда, где оформлялась регистрация, или отправить по почте или через сайт госуслуг.
Через 3 рабочих дня квартиранта снимут с учета.
Теоретически временная регистрация может затруднить фактическое выселение арендатора, но только если вы сдаете квартиру без договора, а это в любом случае незаконно и рискованно. Мы вам так делать не советуем.
Если не подписывать с квартирантом договор аренды, можно в любой момент выставить его за дверь. Регистрация же, пусть и временная, доказывает, что договор заключался. Поэтому квартирант может отказаться съезжать раньше окончания срока действия договора.
Будет правильным остановиться на вопросах различия между договором найма и договором аренды. На самом деле различия между этими двумя видами договоров весьма эфемерны, поскольку и тот и другой являются подвидами договора имущественного найма.
Гражданский кодекс РФ выделяет два различия между арендой и наймом:
- по субъектному составу;
- по срокам действия договора.
Так:
- договор найма жилья может быть заключен только между физическими лицами, а в аналогичном договоре аренды хотя бы одна из сторон должна быть юридическим лицом;
- срок действия договора найма не может превышать пяти лет, даже если стороны не обговорили срок найма. Срок действия договора аренды не имеет ограничения по срокам, то есть стороны могут установить любой приемлемый для них срок. Если в договоре срок не определен, то договор будет считаться бессрочным.
И тот, и другой договор подлежат регистрации в Росреестре при условии, что срок действия договора составляет более одного года. Разница состоит в том, что договоры аренды регистрируются, как правоотношение, а договоры найма регистрируются для установления обременения права собственности наймодателя на сданное им в пользование нанимателя жилье.
Поскольку государственная регистрация договора всегда подразумевает введение в курс дела налоговых органов, то, по сути, особых различий нет и в этом вопросе.
Для юридических лиц заключение именно договора аренды является принципиальным, в то время как физические лица этими условностями не отягощены. Вне зависимости от того, назовут ли физические лица свой договор наймом или арендой, и в том, и в другом случае это не отразится на законности договора.
Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, озадачит вопрос — где найти жильцов. Существует 4 классических способа:
- Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
- Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ.
- Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции будет вредить хозяину квартиры. А спорных моментах его всегда можно будет найти.
- Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безденежной. Зато можете поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру и следить за её состоянием.
Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками, контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем на будущее.
Внимание! Если вам сначала оформите банковские карточки без печати, а потом закажете печать, вам как минимум потребуется еще раз ехать в свой банк для их переоформления.
Большинство владельцев «лишней» и сдаваемой жилплощади совершает ошибку, если не сказать — преступление, впуская квартирантов в жилье без какой-либо регистрации договора об аренде. Сдача жилья в аренду по закону облагается налогами, однако это не так страшно, если подумать о возможных разрушениях и порче имущества в квартире или доме. Ведь отсутствие документов ставит вас в неловкое положение, и отстоять свои права в судебном порядке будет непросто. Давайте рассмотрим подробнее, что являет собой арендный договор.
Сроки государственной регистрации договора аренды квартиры
После истечения времени действия договора найма съемщик имеет право на продолжение аренды жилья. В результате, если арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать жилье, то он обязан сначала спросить у нанимателя, не желает ли он продлить срок аренды. Однако при пролонгации договора условия аренды могут быть изменены.
Если после истечения времени действия договор он продляется, то эти данные тоже необходимо зарегистрировать. Для этого в Росреестр следует принести новый договор или дополнительный документ, подав при этом заявление на регистрацию договора аренды . При обращении в Росреестр обе стороны обязаны взять документы, подтверждающие личность.
По завершении срока действия договора наложенное на жилье обременение в связи с государственной регистрацией договора найма, само не снимается. Чтобы лишить съемщика права на проживание в квартире, наймодатель должен обратиться с заявлением в регистрирующий орган.