Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3.5 Методические рекомендации по оформлению межевого плана». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Межевой план — это письменно-графическое описание земельного участка, содержащее сведения о его площади, расположении, форме, адресе, наличии смежных участков, а также о постройках, способных исказить границы участка. В графической части на изображении участка отмечаются узловые точки его границ (в них границы меняют свою форму или направление).
Что такое межевой план земельного участка и зачем он нужен?
Межевой план составляется кадастровым инженером и регистрируется в Росреестре. Это делается для юридического закрепления границ участка. Справка о том, что данные об участке внесены в Росреестр, выдается через 8–10 дней после подачи документов.
Наличие зарегистрированного межевого плана обязательно в следующих ситуациях:
- оформление прав на земельный участок;
- постановка на кадастровый учет построек, возведенных на участке;
- раздел участка;
- объединение земельных участков;
- перераспределение земельных участков;
- узаконивание имеющихся излишков или недостатков площади;
- уточнение границ участка;
- судебные разбирательства в отношении участка или возведенной на нем недвижимости.
Желательно иметь зарегистрированный межевой план, если:
- оформляется гражданско-правовая сделка (купля, продажа, дарение, наследование);
- планируется капитальное строительство на участке.
Наличие межевого плана участка помогает правильно рассчитать налог на землю, отстоять свои права в судебных спорах, проводить операции купли-продажи.
Условия. Кто может заказать, кто нет?
- К важнейшим условиям получения является определение лиц, которые имеют право получить данные документы. В первую очередь предпочтение отдается собственникам, которые владеют недвижимостью полностью, или же в долях.
- Также, в случае, если сами собственники не могут получить план межевания по тем или иным причинам, то сделать это могут доверенные лица, в отношении которых была составлена нотариальная доверенность.
- Кроме того, правоохранительные органы, а точнее их сотрудники обладают всей полнотой власти на то, чтобы получить данные в целях выполнения следственных действий.
- Еще одной особенностью является наличие специалиста, который уполномочен осуществить замеры для проведения кадастровых работ. Так, план составляет специализированный инженер из кадастровой палаты.
Этот специалист в обязательном порядке должен иметь аттестат, который подтверждает наличие его знаний и является законным образцом.
Пошаговая инструкция по оформлению межевого плана
Необходимо выполнить ряд последовательных действий, которые приведут вас к желаемому результату: оформлению межевого плана.
- В первую очередь вам необходимо осуществить сбор документов, которые вы будете подавать в оформляющий орган.
- Далее необходимо обратиться в местную кад.палату для того, чтобы получить услуги инженера.
- Этот специалист должен приехать на ваш земельный надел и произвести замеры.
- Подготовленную инженером документацию, а также ваш пакет документов вы должны предоставить в кадастровую палату региона.
- После того, как вы подали документы, необходимо оплатить государственную пошлину.
- Осуществляете подачу документов, а затем ожидаете, когда кадастровый орган выдаст вам на руки искомый документ.
В перечисленной процедуре нет абсолютно ничего сложного, поэтому вы без труда справитесь с ней.
О том, какие существуют требования к подготовке межевого плана, узнаете в отдельной статье.
Цели и задачи составления планов участков при межевании
Межевой план земельного участка составляется в случаях, которые можно условно разделить на четыре основные группы по целям.
- Уточнение границ при обнаружении неточности, споре, изменениях на соседних наделах.
- Исправление кадастровой ошибки (ранее внесенных сведений).
- Формирование нового участка — сюда относятся все варианты, касающиеся объединения, раздела, выделения долей с последующим оформлением собственности.
- Возникновение новых участков в результате приватизации части земель, ранее находившихся в собственного государства или муниципального образования.
По результатам этой работы формируется пакет документации, содержащей исчерпывающую информацию о земле, праве владения ею, размерах и границах, местоположении, внесенных изменениях и происхождении недвижимости.
Как выглядит межевой план по разделу земельного участка?
Сразу стоит напомнить, что сейчас кадастровая палата не принимает бумажные версии Межевых планов. Все теперь сдается в электронном виде в XML формате. В чистом виде файл в таком формате понять и прочитать возможно только «избранным» компьютерным гениям.
После подготовки межплана мы всегда пересылаем на электронную почту текстовый вариант в PDF формате для ознакомления с содержимым.
Межевой план на бумажном носителе ушел в прошлое- в настоящее прорвались электронные технологии, однако по согласованию с Заказчиком, мы можем выдать и бумажную копию с печатями и подписями (за доп. оплату). Она пригодится для домашнего архива.
Состоит план из текстовой, графической части и приложений. Текстовую и графическую подготавливает инженер, а приложения (различные документы) предоставляет заказчик в электронном виде (сканы).
Сколько будет готовиться межевой план?
Подготовка межевого плана может занимать разное время — оно индивидуально в каждом отдельном случае по той причине, что зависит от огромного количества нюансов. Например, Вы можете заказать межевой план и не знать, с какими землями граничит данный участок или оспариваются ли на него в данный момент какие-либо права. Поэтому межевание земельного участка может затянуться по независящим от нас причинам.
Обычно межевой план готовится от 2 недель до 1 месяца. Рассмотрим поэтапно:
- заключение договора — 1 день
- проверка представленной документации — 1 день
- получение Выписки их ЕГРН — все тот же день
- полевые работы -1 день (в некоторых случаях полевые работы не требуются)
- обработка полученных измерений и подготовка акта согласования — 2 дня (акты печатаются только для уточнения границ)
- согласование границ земельного участка (для уточнения) — зависит от Заказчика, как расторопно он подойдет к этому вопросу.
- окончательное оформление межевого плана — 1 день
Как уже говорилось, в отдельных случаях выезд специалиста на место и согласование границ не требуется. В этом случае, при наличии всех документов межевой план можно подготовить и за 1 день.
Как видно, больше всего времени занимает получение документов от Заказчика и согласование границ (особенно при наличии разногласий или пересечений). Иногда согласование границ может затянуться до нескольких лет, с учетом судебных разбирательств.
А если судебные тяжбы затянутся, то после получения решения суда придется все документы по межевому плану оформлять заново, что повлечет дополнительные расходы.
Кто проводит раздел земельных участков и какой документ подготавливает?
Раздел земельного участка на две и более частей является частным случаем межевания. А по действующему законодательству межевание может проводить только кадастровый инженер, имеющий соответствующие разрешительные документы. Чтобы внести изменения в кадастр недвижимости он подготавливает межевой план. Не стоит путать с землеустроительным делом, кадастровым планом и т.д. Об отличиях- здесь. Главное, что кадастровый инженер должен готовить этот документ самостоятельно начиная с измерений на местности, и заканчивая непосредственно оформлением. Привлечение неаттестованных сотрудников не допускается. Это по закону. На деле же, даже в большой фирме может быть 1 реальный кадастровый инженер, который подписывает все документы, а подготавливают все посторонние люди. Это и не хорошо, и не очень плохо — главное- правильный результат.
- Чтобы определить точное месторасположение границ, определяются координаты их характерных точек — мест деления земли на части и изменения углов.
- Установление расположения границ производится в соответствии с процедурой, определённой регулирующими сферу кадастровых отношений органами.
- В соответствии с существующими нормами, площадью участка земли считается площадь геометрической фигуры, которая образована проекциями границ участка на горизонтальной плоскости.
- Для уточнения границ участка при межевании используются сведения, которые находятся в правоустанавливающих документах либо в документах, в соответствии с которыми определялись границы при образовании участка.
- Если указанная документации отсутствует, границами признаются те, что существуют в местности более пятнадцати лет и закреплены природными объектами либо объектами искусственного происхождения, которые позволяют точно определить месторасположение границ.
Как выглядит межевой план по разделу земельного участка?
Сразу стоит напомнить, что сейчас кадастровая палата не принимает бумажные версии Межевых планов. Все теперь сдается в электронном виде в XML формате. В чистом виде файл в таком формате понять и прочитать возможно только «избранным» компьютерным гениям.
После подготовки межплана мы всегда пересылаем на электронную почту текстовый вариант в PDF формате для ознакомления с содержимым.
Межевой план на бумажном носителе ушел в прошлое- в настоящее прорвались электронные технологии, однако по согласованию с Заказчиком, мы можем выдать и бумажную копию с печатями и подписями (за доп. оплату). Она пригодится для домашнего архива.
Состоит план из текстовой, графической части и приложений. Текстовую и графическую подготавливает инженер, а приложения (различные документы) предоставляет заказчик в электронном виде (сканы).
Главное, на что в межевом плане стоит обратить внимание- это чертеж, на котором обозначена граница раздела исходного участка и площадь образующихся. Если там что-то не так или что-то непонятно- лучше еще раз уточнить. И также нужно ознакомиться с заключением кадастрового инженера— многие нюансы отражаются именно там. С образцом плана можно ознакомиться по кнопке ниже.
Обязательные разделы текстовой части
- Информация о кадастровых работах. Данный раздел посвящен информации о целях выполнения межевания, а также располагает данными о заказчике и кадастровом инженере.
- Исходная информация. Этот раздел уже включает данные из документации, которая ранее составлялась для конкретной территории, где и располагается участок. Помимо этого специалист вносит геодезические данные, то есть это класс сети, оборудование, система координат и так далее.
- Данные о расчетах и измерениях. В этом разделе отображены перечисления основных методик измерения, а также обработки данных, какая погрешность допускается, и какая формула используется для выполнения расчетов.
В приложении №1 данного документа можно найти форму, которую нужно использовать при составлении межевого плана. Здесь приводятся общие сведения и то, в каких случаях в план межевания включать данные:
- о том, какие кадастровые работы были проведены;
- о заказчике;
- о кадастровом инженере;
- об участке земли, о присутствующих на нем строениях;
- о средствах измерения;
- сведения о наделах;
- о том, каким изменениям подвергался участок;
- выделялись ли из общей площади отдельные участки;
- информация об уточняемых площадях;
- заключение, которое сделал инженер, работающий в кадастровой компании.
Также в приложении к приказу министерства можно найти Акт согласования местоположения границы земельного участка. В нем указывается, имеются ли разногласия у лиц, присутствующих при межевании, либо данные о том, что возражения сняты. Также есть информация о том, приводится номер земельного участка, либо другое его обозначение.
В Приложении №2 к приказу перечислены требования, которые предъявляются к процессу подготовки межевого плана. Приложение содержит раздел I и раздел II.
В разделе I перечислены общие положения, а также общие требования к подготовке документа. Здесь можно найти информацию, какие требования предъявляют к текстовой части документа, а также к графической части плана межевания. Отдельно выделена информация об особенностях подготовки плана.
В приказе можно найти приложение к требованиям, в котором представлена информация о специальных условных знаках. Есть и примерная форма извещения, которое нужно направить участниками процедуры межевания.
Текстовая часть документа идет перед графической частью. В приказе №412 сказано, что она может включать в себя ряд разделов. В них должны быть приведены схемы территорий, указаны геодезические построения. Кроме того, в документе следует привести абрисы границ территорий, а также чертежи. Это пункты являются обязательными.
В общих положения приказа можно найти информацию о том, что представляет собой межевой план, какие сведения в него необходимо включить. В приказе утверждено то, что по итогам кадастровых работ в план в любом случае вносят общие сведения о проведенных действиях.
В документе содержатся сведения о том, как подготовить межевой план участка, образованной после объединения территорий. Указан перечень информации, которую должен содержать документ.
В разделе II приказа идет речь об общих требованиях к подготовке плана межевания. Его оформляют на бумаге и в виде файла.
Если говорить об электронном документе, то он должен быть идентичен бумажному варианту в масштабе 1:1.
В ситуациях, когда бумажный вариант состоит из нескольких листов, электронный предоставляют в виде одного файла. Для заверения документа используется квалифицированная электронная подпись.
Необходимо уделить внимание качеству изображения. Оно должно быть таким, чтобы беспрепятственно различить реквизиты и прочитать другую информацию, указанную на документе.
В приказе Минэкономразвития отражены требования к оформлению плана. Указано, следующее:
- на каких носителях должен быть оформлен документ.
- Какие преимущества имеет электронный вариант перед бумажным носителем.
- На основании каких данных осуществляется подготовка документа. Можно ли использовать карты и другие материалы в качестве дополнительных средств.
В документе отражено:
- то, в каком виде может быть представлен план межевания.
- В каких случаях он должен быть сделан на одном листе.
- На что обратить внимание при составлении акта согласования.
Важным моментом, нашедшим свое отражение в приказе, стало то, что лица, сведения о которых будут указаны в акте, должны дать свое согласие о процедуре межевания. Кроме того, необходимо получить их разрешение на работу с персональными данными.
В приказе сказано о том, в каких случаях кадастровый инженер должен ввести в план межевания заключение. Это осуществляется в следующих случаях:
- при проведении кадастровых работ были найдены несоответствия границ участков, населенных пунктов с той информацией, которая была известна о них ранее.
И это стало препятствием к постановке земельного участка на учет. - Если после проведения кадастровых работ о выполнено уточнение границ территории.
- В других ситуациях, когда требуется дополнительно обосновать результаты проведенных работ.
В разделе III приказа можно найти сведения о том, какие требования предъявляются при подготовке текстовой части документа. Раздел IV посвящен оформлению графической части плана.
.
Требования к плану определены статьей 22 ФЗ № 218 от 2022 года, где указана общая информация по межевому плану, и Приказом Минэкономразвития № 921 от 2022 года (далее Приказ № 921), где утверждена форма МП и определены конкретные требования к его заполнению.
Согласно общим правилам существует 7 видов межевых планов:
- По уточнению межей земельных наделов.
- По созданию новых земельных участков из фонда государственной или муниципальной земли.
- По созданию новых земельных участков из-за разделения одного надела на несколько обособленных ЗУ.
- По объединению нескольких земельных участков в один надел.
- По перераспределению границ ЗУ.
- По исправлению ранее допущенной кадастровой ошибки.
- По разделу земельных участков и образованию отдельных частей.
На практике для каждого из видов МП применяется один и тот же образец, утвержденный Приложением 1 к Приказу № 921. Принципиальная разница заключается лишь в заполняемых разделах документа.
Соседи и межевание: как решить спор
До начала межевания, необходимо предупредить соседей о приезде кадастровых инженеров для установления границ земли. Известить соседей можно через социальные сети или по телефону. Но мы рекомендуем отправить заказное письмо через почту. Так будет надежней.
Соседи необходимы для подтверждения прохождения границ вашего надела, также при составлении акта о согласовании межевания потребуются их паспорта. Таким образом будет документально подтверждено, что никаких споров насчет границ земли нет.
Если надел находится в дачном или садовом товариществе, то дополнительно нужно согласие председателя Правления.
При межевании земельного участка часто происходят споры между соседями. Причины разные – «он высадил огурцы в моем огороде», «15 лет назад пограничная межа проходила в другом месте» и т.д. Наш совет – все отказы фиксируйте документально. С соседями придется идти на компромисс. Если же это невозможно, то спор можно решить в судебном порядке.
Если дело дошло до суда, то необходимо предпринять следующие действия:
- заказать на свой и соседский участки выписку из ЕГРП (получить ее можно в Росреестре, но проще и быстрее здесь);
- получить документацию на линии электропередач, коммуникации и выяснить границы природоохранных зон;
- поднять историю своего земельного надела: как был получен, от кого передавался и в какой площади и т.д.
Проводим подготовку межевого плана правильно
Для того чтобы исключить риск возникновения проблем впоследствии, межевание нужно провести по закону. Как уже отмечалось, выполнять такую работу может только кадастровый инженер. Межевание – многоэтапная и хорошо регламентированная законом процедура. Поэтому ваша первоочередная задача – выбрать надежного подрядчика. Кадастровый инженер должен иметь лицензию. Когда вы решаете обращаться к специалисту, действующему как ИП, обязательно проверьте наличие у него полномочий на подобную работу на сайте Росреестра.
Более целесообразное решение – обратиться в компанию, предоставляющую комплекс геодезических услуг. Так вы застрахуете себя от рисков. В работают опытные кадастровые инженеры. Мы контролируем прохождение нашими сотрудниками процедуры лицензирования, следим за исправностью оборудования и проводим его регулярную проверку в соответствие с законом. Сотрудничая с нашей компанией, вы избавляете себя от возможных рисков, так как мы работаем в рамках закона.
Для подготовки межевого плана вам потребуется предоставить следующие документы:
- Выписка из Кадастра.
- Выписка из ЕГРП, заменившая свидетельство о праве собственности (или свидетельство, если регистрация была проведена давно).
- Кадастровый план территории, на которой находится ваш земельный участок.
- Дополнительные правовые документы. Этот список может сильно отличаться в зависимости от целей межевания. К этой категории мы можем отнести судебное решение, постановление администрации или руководства СНТ о выделении земельного участка и т.п.
- Дополнительная документация. Это тоже обширный и разнообразный раздел пакета документов. Например, если на земле есть капитальные строения, потребуется техдокументация на них.
Пакет документов вместе с заявлением необходимо предоставить кадастровому инженеру. Точный перечень необходимой документации вам назовет наш специалист во время консультации.
Сфера применения межевых планов
Многие граждане не понимают основного значения и юридической силы некоторых бумаг. Оформление плана межевания происходит по запросу, с помощью которого происходит все расчёты. Межевые и технические сведения буквально не содержат различий. Технические работы проводятся перед составлением межевого свидетельства. Полевые работы проводятся инженерами, ими же устанавливаются рамки территории.
Бумага формируется во время разделения территории на участки, эта процедура необходима для произведения кадастровой регистрации.
Надобность в документе возникает в таких случаях:
- юридические процессы с земельными делениями;
- деление одной площади на несколько;
- формирование одного участка с нескольких;
- проведение к ЗУ коммуникаций;
- для получения бумаг на разрешение по строительству.
Важным дополнением дела считается топографический документ. Все фрагменты оформляют по запросу пользователя или собственника. На инженере лежит большая ответственность, он контролирует процесс на этапах расчётов.
Порядок действий для получения документа
Для заказа межевого плана участка необходимо два документа: паспорт собственника и выписка из ЕГРН. Чтобы получить её, нужно обратиться с письменным заявлением в МФЦ. Предоставляют подобные услуги также специализированные онлайн-сервисы. Если земля выделяется из муниципальной собственности – к основному набору бумаг придётся приложить схему размещения участка на плане и постановление головы районной администрации о предоставленном наделе. Сбор документов можно поручить инженеру, написав на него доверенность.
Следующий шаг – поиск бюро кадастровых работ. Изыскания на участке производятся после подписания договора и оплаты услуг. Определиться с выбором специалиста поможет официальный сайт Росреестра. Ресурс содержит базу всех аттестованных кадастровых инженеров и статистику их деятельности. В реестре нужно указать фамилию интересующего лица. Система выдаст необходимые сведения о нём: является ли аттестат действительным, количество отказов Кадастровой палаты при проверке поданных инженером документов.
В день межевания специалист информирует владельца и его соседей о выезде на участок. По прибытии он производит необходимые замеры и согласовывает полученные точки границ с собственниками смежных территорий. На процедуру уходит около 2–3 часов.
Результаты изысканий инженер предоставляет на CD диске. Собственник должен проверить полученные данные и подписать акт выполненных работ. Необходимые для внесения в единый государственный реестр недвижимости бумаги исполнитель направит собственноручно в Росреестр. С момента подписания договора до оформления межевого плана проходит около двух недель. Спустя 5–10 дней после окончания работ новые границы земли должны отображаться в базе данных Росреестра.