Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире в чем сложность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Эх, доля ты, моя доля
В Гражданском кодексе закреплено понятие доли как части имущества, разделенного между собственниками. Квартиру может наследовать несколько человек или жилплощадь может быть приобретена несколькими собственниками. В любом случае, у каждого владельца на руках имеется определенная часть квартиры. Причем нужно понимать, что доля — это именно арифметическая часть площади жилья, которая зачастую не согласуется с физическим метражом комнат. Исключение составляет владение квартирой в равных долях, при котором жилье именуется коммунальным.
Как считать долю собственности в попугаях, то есть комнатах? Это достаточно сложный вопрос и вот почему. Представим, что мы имеем в собственности 18 кв.м., а квартира располагает комнатами 16 кв.м., 20 кв.м. и 25 кв.м. При договоренности с соседями, мы можем занимать любую комнату для проживания. Хотя, кто ж нам по собственной воле отдаст большую комнату. В случаях судебных разбирательств, претендовать мы сможем только на комнату меньшего размера, а за неучтенные метры мы можем получить компенсацию от того собственника, который их «незаконно» занимает.
В итоге, вся эта юридическая петрушка, сломавшая не одни родственные отношения, никого особо не касается, пока жильцы договариваются и решают вопросы мирным путем. А как только возникает момент Х – продажа доли в квартире одним из собственников, вот тогда и появляются споры на предмет «а что здесь мое?..». И поверьте, слишком редко эти жилищные противостояния решаются полюбовно. Отчасти поэтому многие риэлторы считают этот вид продажи самым сложным и стараются обходить данный квест стороной.
Как продать долю в квартире?
Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.
|
Перечень необходимой документации
Любой процесс сопровождается сбором и представлением определенной информации. Для продажи доли в квартире потребуется подготовить:
- Доказательства направления извещения совладельцам о реализации части жилья;
- Отказ остальных дольщиков от покупки;
- Правоустанавливающий документ о регистрации прав собственности, при его отсутствии справка из ЕГРП;
- Техпаспорт БТИ;
- Кадастровая документация;
- Нотариально удостоверенное согласие мужа/жены на проведение сделки;
- Удостоверения личности участников процедуры;
- Согласование службы опеки, если одна из сторон операции – несовершеннолетнее лицо;
- Договор о продаже доли.
При подготовке соглашения, необходимо указать сведения об участниках процесса, включая ФИО, паспортные данные и адрес регистрации лиц. Важным положением договоренностей является полное описание объекта, где нужно точно указать количество долей, кадастровые и технические характеристики, стоимость предмета операции.
Как уведомить о продаже
Перед тем, как продать свою долю в квартире другому собственнику, об этом требуется сообщить остальным дольщикам. Законодатель не определяет четкой формы уведомления, однако оно обязательно должно быть оформлено в письменном виде и содержать все условия сделки, в том числе цену доли, порядок и форму оплаты и др. Уведомление должен получить каждый сособственник по месту жительства.
Есть несколько способов отправки извещения:
- персонально в руки (но позаботьтесь о том, чтобы дольщик подписал два экземпляра уведомления: для себя и для вас);
- с помощью нотариуса;
- заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
- телеграммой и иными средствами связи и доставки, фиксирующих вручение адресату.
У дольщиков есть месяц, чтобы принять или отказаться от оферты. Если сособственники предоставят письменный отказ, советуем заверить его у нотариуса в целях избежания споров.
Молчание дольщика воспринимается как отказ. Если вам не удалось выйти на связь с совладельцем, сохраните доказательства о том, что вы направили надлежащим образом оформленное уведомление. В противном случае заключенная сделка может быть признана ничтожной.
Как определить долю в квартире?
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.
Что будет, если сразу продавать долю третьему лицу
Игнорировать отправку извещений не стоит, потому что у всех собственников квартиры есть право преимущественного выкупа долей. Если провести сделку без предложения купить долю, извещений и отказов — ее могут отменить через суд. На обращение в суд у других собственников есть три месяца с момента, когда они узнали о продаже доли.
Если собственники обращаются в суд, то права и обязанности покупателя могут перевести на них. Это значит, что доля переходит к другим собственникам квартиры от вашего покупателя. Причем собственникам нужно отдать ту же сумму, за которую покупатель приобрел у вас долю.
Аналогичный иск другие собственники могут подать за нарушения условий в извещении. Например, вы отправили им предложение выкупить долю в квартире за 10 млн руб., они отказались. Затем вы продали долю третьему лицу, но уже за 1 млн руб. Они могут оспорить сделку, если узнают.
Как реализовать долю в квартире законно
Помимо подготовки договора купли-продажи, существует ряд иных способов приобретения части имущества.
В перечень входят:
- Дарение. На словах стороны могут договориться об оплате собственности. Такая сделка считается мнимой. Однако если до представителя уполномоченного органа информация не дойдет, хитрость не раскроется.
- Передать в дар часть доли. Если собственнику принадлежит малая толика имущества, он сможет выкупить объект. У лица возникает право преимущественной покупки. Дело в том, что дарение не требует получения согласия от других собственников. В результате можно не ждать, пока они откажутся от приобретения имущества.
- Оформление кредита. Способ считается рискованным. Собственник может получить денежные средства под залог доли, а затем игнорировать выплаты в течение 3 месяцев. Если сумма долга превысит 5 % от суммы залога, доля отойдёт банку. Такой способ не надёжен, поскольку дополнительно гражданин испортит кредитную историю. Кроме того, предстоит столкнуться с постоянными звонками из организации.
Дополнительно особенности процедуры могут меняться в зависимости от величины квартиры, желания совладельцев выкупать помещение, а также прочих особенностей.
Что такое идеальная доля?
Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.
Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.
Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.
Что нужно сделать для продажи своей доли
Если один из совладельцев недвижимости решился на продажу своей доли в квартире, он должен помнить, что другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Перед тем, как продавать часть жилплощади третьему лицу, необходимо отправить письменное извещение с предложением выкупа части имущества совладельцам.
Уведомление о продаже доли в квартире совладельцам должно содержать такие сведения:
- Площадь продаваемой части жилплощади;
- Стоимость;
- Порядок проведения расчетов;
- Список лиц, которые после совершения купли-продажи вправе будут пользоваться квартирой;
- Дата и порядок передачи недвижимости покупателю.
Для определения формы собственности и порядка её продажи используются статьи ГК РФ №244 и 250.
Статья 244 определяет возможность продажи долевой собственности с выделением долей и без такового. 250-я статья устанавливает преимущественное право покупки доли остальными собственниками.
Помимо того, что отправленные им уведомления должны быть оформлены письменно, в них необходимо указать цену продажи. И важно, чтобы даже в случае отказа других собственников от покупки, эта цена была установлена и для стороннего покупателя. Если же она будет снижена, то процесс уведомления и ожидания ответа нужно повторить.
Если собственников не уведомили, то с того момента, как они узнают о переходе прав собственности на долю третьему лицу, они могут обращаться в суд в течение трёх месяцев. Как правило, такие иски удовлетворяют и сделку продажи доли в квартире признают неправомерной. Но сделка не отменяется, просто права переходят к истцу. То есть он использует своё право преимущественной покупки, которого продавец его пытался лишить.
Статьи ГК РФ №554-556 определяют составление договора купли-продажи и передаточного акта. Требования к этим документам едины и не отличаются в случае продажи доли в квартире.
Согласно 218 Федеральному закону, принятому в 2015 году, сделки купли-продажи доли в квартире нужно обязательно заверять у нотариуса.
Заканчивается процесс продажи регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре, где ему выдадут выписку из ЕГРН.
Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, нужно последовательно выполнять нормы закона:
- Обсудить со всеми собственниками продажу доли. Если кто-то из них решит сразу её купить, можно готовиться к сделке. В ином случае необходимо доказательство письменного уведомления собственников. Поэтому нужно разослать такие уведомления и дождаться ответа, либо истечения сроков, отведённых законом на такой ответ. Почему нельзя полагаться на устный ответ? Потому как это лишит продавца доказательств выполнения требований закона. И в будущем кто-либо из собственников может попытаться признать сделку недействительной.
- После соблюдения этих требований можно начать искать покупателя.
- Когда он найден, нужно собрать все документы для продажи и подготовить догов купли-продажи.
- Подписание договора, его заверение нотариусом, составление акта приёма-передачи доли.
- Регистрация покупателем прав собственности в Росреестре.
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.